В столичном регионе новых высот достигли как ввод новых объектов, так и объем их поглощения. Что касается регионов, то их развитие идет по пути Подмосковья. И хотя объемы строительства пока отстают, арендные ставки в ряде городов уже догнали Москву.
Рекорды столицы
Столичный регион в 2013 году поставил два рекорда: один — по объему ввода площадей, второй — по их поглощению. Так, по данным Cushman & Wakefield, в прошлом году было введено 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило объем предложения на рынке на 16% по сравнению с 2012 годом. Это новый рекорд рынка с 2008 года, считает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании. По словам Дениса Резвова, заместителя директора департамента складской и индустриальной недвижимости Praedium, активность девелоперов вызвана спросом. Объем нового предложения не успевает за активно развивающимся торговым сектором.
Сохраняющийся на рынке дефицит качественных складов, готовых к въезду арендатора (по подсчетам Cushman & Wakefield, доля вакантных площадей в объектах класса А составляет 1,5%), обеспечивает высокий спрос как "новичкам", вышедшим на рынок, так и проектам, которые находятся на стадии реализации. Так, доля площадей, вышедших на рынок уже заполненными, составила 90%, а предварительные договоры аренды/продажи заключены на 37% новых площадей, говорят аналитики Jones Lang LaSalle. При этом доля проектов built-to-suit в объеме нового строительства достигла 35%. Активность потребителей принесла сегменту складской недвижимости еще один рекорд — уже по поглощению объемов площадей. По данным участников рынка, речь идет о 1—1,3 млн кв. м. "Это рекордный показатель за всю историю развития складского рынка региона", — подчеркивает Денис Резвов. Вместе с этим усиливается тенденция форвардного строительства. "Активный спрос на рынке изменил господствовавшую последние три года тенденцию на рынке — начинать строительство после заключения предварительных договоров аренды или продажи. Мы наблюдаем увеличение доли спекулятивного строительства в 2014 году", — говорят в Cushman & Wakefield.
Спрос
Драйверами рынка стали компании, занятые в сфере потребительских товаров и услуг. По данным Praedium, на них пришлось больше 30% от общего объема сделок. Так, IKEA арендовала 72 тыс. кв. м в логопарке "Север", компания "Твин" сняла 42 тыс. кв. м в логистическом парке "Быково". "Связной" и "Эльдорадо", специализирующиеся на розничной продаже электроники и бытовой техники, арендовали в совокупности более 40 тыс. кв. м за 2013 год.
Что касается логистических компаний, то они занимают второе место среди арендаторов. "Доля логистов на рынке в 2013 году составила около 21%", — говорит Денис Резвов. Среди крупных сделок — покупка 55 тыс. кв. м складских помещений "Почтой России" и аренда 50 тыс. кв. м компанией Univeg Logistics.
Ставки
Дефицит предложения вместе со сложившейся экономической ситуацией в стране обеспечивает стабильность арендным ставкам. По словам Резвова, за 2013 год их уровень практически не изменился. "Средние арендные ставки остаются на уровне 135 долл. за 1 кв. м. Однако появляется дифференциация арендных ставок в зависимости от географического направления и качества близлежащей транспортной инфраструктуры. Ожидается, что в 2014 году средняя базовая ставка аренды немного снизится и составит 130 долл./кв. м, изменение максимальной ставки аренды тем временем не предвидится", — отмечают в Jones Lang LaSalle.
Регионы
В регионах (за исключением Московской области) объем строительства несколько снизился — на 5% по сравнению с 2012 годом и составил 310 тыс. кв. м качественных площадей, говорят аналитики Cushman & Wakefield. 40% объема (110 тыс. кв. м) пришлось на Санкт-Петербург, еще 25% — на Краснодарский край. Также были введены новые площади в Новосибирске, Самаре и Екатеринбурге. Снижение в прошлом году должно компенсироваться резким ростом в этом. Эксперты ожидают, что объемы нового строительства вырастут в 1,5 раза. При этом лидером опять-таки станет Санкт-Петербург: 30% от суммарного предложения в регионах.
Что касается спроса, то в нем российские регионы не отстают от столицы. "По итогам 2013 года спрос на региональных рынках увеличился в два раза", — говорит Денис Резвов. По данным Praedium, объем поглощения составил около 300 тыс. кв. м. Наиболее востребованы у арендаторов были площади в Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Казани. "Более 80% от общего регионального спроса пришлось именно на эти города (Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Москва и Московская область при этом расчете не учитываются)", — отмечает Резвов.
Как поясняет Егор Дорофеев из Cushman & Wakefield, спрос на складские помещения растет в городах-миллионниках, включая Новосибирск. Его стимулирует проникновение ритейла — его доля в 2013 году выросла с 29 до 59% в объеме заключенных сделок, подсчитали в Cushman & Wakefield. Кроме того, вырос и размер сделки — на 70%.
Вслед за ритейлом в регионы приходят логистические операторы. Так, по данным "Магазин Магазинов", в 2013 году в Санкт-Петербурге появилось 14 международных брендов (в том числе свои магазины открыли Chanel, Brioni, Emporio Armani, Ermenegildo Zegna, Lalique, Lloyd, Orsay), в Екатеринбурге — 19 (Samsung, Van Cleef & Arpels, La perla, Guess, Ralph Lauren, Trussardi, Armani Collezioni, Brunello Cucinelli, Stefano Ricci), в Ростове-на-Дону — 11 (среди них Adidas kids, Guess, Kenzo, Tommy Hilfiger, Samsung), а в Новосибирске — семь (Samsung, Tommy Hilfiger, Calvin Klein Jeans, Pandora, La perla).
В числе наиболее крупных сделок — аренда "М.Видео" 30 тыс. кв. м в логопарке А2 в Ростове-на-Дону склада для поставок в Южный и Северо-Кавказский регионы. Компания "Магнит" открыла распределительный центр в Воронеже — 40 тыс. кв. м, а FixPrice арендовала 20 тыс. кв. м в логопарке "Кубань" в Краснодаре.
Нехватка качественного предложения в регионах, в свою очередь, привела к росту ставок. Так, по данным Cushman & Wakefield, в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге ставки достигли столичного уровня — 130—135 долл. за 1 кв. м в год, в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде и Краснодаре — 120—125 долл. за 1 кв. м в год.
Складской тренд
Что касается рынка складской логистики, то востребованность услуг и площадей операторов замедлилась к концу года, говорят эксперты. Спад спроса сразу ударил по "средним" компаниям: ряд из них переживает трудности с наполнением текущих площадей. Среди тех, кто не сбросил темпов, называют FM Logistic, "СТС Логистикс" и Schenker.
"В то же время кризис дает складским операторам новую возможность для бизнеса", — убежден Егор Дорофеев. Для многих компаний арендные условия стандартного пятилетнего договора тяжелы, ведь арендодатель закладывает в ставку риски пяти лет и инвестиции в оснащение склада. Долларовая ставка при колебании курсов валют может обернуться дополнительными расходами. "Это дает операторам шанс выступить посредником между клиентом и арендодателем. Предложив клиентам годовой договор по рублевым ставкам, оператор сокращает собственные риски и получает прибыль", — поясняет эксперт.
Прогноз
В этом году столичные девелоперы продолжат устанавливать рекорды. Так, по данным Jones Lang LaSalle, к вводу заявлено 1,9 млн кв. м складских помещений — это в два раза больше, чем в прошлом году. Однако аналитики из Cushman & Wakefield оценивают реальный объем "пополнения" гораздо ниже — 1,2 млн кв. м. "В кризисной ситуации их процент сокращается до 60%. Многие девелоперы настроены чересчур оптимистично, что в конечном итоге приводит к тому, что объект выходит на рынок позже, чем планировалось", — поясняет Егор Дорофеев.
Что касается судьбы региональных складов, то если спрос по-прежнему будет расти, то девелоперы могут рассчитывать на реализацию новых проектов еще на стадии строительства. "Во многом региональные рынки развиваются по московскому сценарию, а это означает, что и уровень арендных ставок будет сопоставим с московскими", — подчеркивает Денис Резвов. Среди наиболее громких проектов — строительство логопарка "Косулино" в Екатеринбурге (130 тыс. кв. м) ПНК Групп и возведение "Складкомплекс" логистического парка под Новосибирском стоимостью 434,6 млн руб. Еще 200 тыс. кв. м построит "А+ Девелопмент" в Казани (индустриальный парк "Алабуга").
Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимости в Восточной Европе FM Logistic:
Совокупный объем инвестиций в российскую недвижимость в этом году по сравнению с 2013-м существенно сократится, в том числе из-за эффекта высокой базы. Скорее всего, также сократится доля иностранного капитала. Несмотря на экономическую напряженность, абсолютное большинство начатых проектов будет закончено, по крайней мере первые фазы. Ставки либо останутся стабильными, либо подвергнутся понижательной тенденции, что особенно актуально для новых складских проектов, которым необходимы "якорные" арендаторы. Потенциальные арендаторы будут более активно настаивать на ставках, номинированных в рублях, однако большинство крупных девелоперов, особенно в Московской области, вряд ли будут готовы согласиться на валюту, отличную от доллара США. Часть сделок, планировавшихся на текущий год, будет отложена. В других регионах доля договоров аренды с рублевыми ставками традиционно будет довольно большой. Сохранится тенденция приближения региональных ставок к ставкам в московском регионе.
Елена Печникова, директор по развитию Itella в России:
В настоящий момент рынок складской логистики достиг насыщения. По нашим наблюдениям, активный период выхода новых игроков происходил в 2004—2008 годах и завершился четыре года назад, каких-либо изменений мы не ожидаем. Если говорить о ставках, то они выросли в прошлом году и сейчас по Москве составляют около 140—145 долл. в зависимости от объема площади. Мы не заинтересованы в продолжении этого роста, но понимаем, что избежать его невозможно из-за повышения курса доллара. Поэтому мы — за ставки в рублях или обозначение оговоренных валютных коридоров, что снижает потери при скачках курсов.
В настоящее время на рынке наблюдается оживление: по нашим данным, появился высокий спрос в районе Дальнего Востока и Новосибирска, хотя раньше запросов по этим регионам не было. Вместе с тем отмечается неготовность компаний платить высокие арендные ставки.
Что касается логистических центров притяжения поставок, то это хабы в Москве и Санкт-Петербурге, а также на Урале и Дальнем Востоке — когда товары завозятся из Азии. Однако пока лидером остается Московская область.
