В этом году число пустых торговых площадей в центре Москвы выросло в 2,5 раза. Летом на Остоженке и Лубянке пустовали до 38 % помещений под магазины. К осени ситуация медленно начала налаживаться, а число пустующих мест — снижаться. На это повлияли и арендные ставки, которые, по данным Knight Frank, в некоторых местах упали на 30–50 %. Если прошлый год запомнился москвичам небывалой давкой в магазинах, то теперь, после скачка валюты, такого ажиотажа ждать не приходится. The Village узнал, что происходит в торговых центрах.
Вакантные места
"Проблема пустых площадей в торговых центрах имеет место быть", — признаёт директор "МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг" Мария Гурова. По её словам, причина в том, что значительное количество торговых сетей приостановило развитие или сократило количество магазинов. "Теперь арендаторы очень тщательно выбирают торговые объекты для размещения магазина. В результате остаётся невостребованным большое количество торговых площадей", — говорит эксперт.
С ней согласна глава отдела аренды агентства "Гринвуд" Анна Скокова. По её данным, на момент открытия новых ТРЦ в них пустуют практически 70 % торговых площадей. Оставшиеся 30 %, как правило, занимает продуктовый гипермаркет и прилегающая к нему торговая галерея. Пустующие торговые площади заполняются в последующие два-три года.
По словам Марии Гуровой, больше всего посетителей потеряли магазины среднего ценового сегмента: их клиенты стали покупать более дешёвые товары — трафик там упал на 30 %, а в дискаунтерах, наоборот, вырос на 15 %. "Меньше всего теряют в спросе товары класса luxury, имеющие устойчивый круг потребителей", — говорит она. Чтобы привлекать клиентов, владельцы ТЦ и их арендаторы устраивают масштабные дисконтные акции, конкурсы с призами, праздники и концерты.
Серьёзные проблемы
"Главный риск российского девелопмента — сроки реализации проектов, — считает руководитель Nostrategy.ru Андрей Волков. — На подготовку и согласование планов, документов уходят месяцы, годы, от нуля до запуска — от четырёх до десяти лет". В других странах это происходит вдвое быстрее. Большинство торговых центров к моменту открытия успевают устареть, первоначальное маркетинговое обоснование не работает, привычки, ритм жизни, особенности потребления изменились, считает эксперт.
По его словам, самый простой пример — это низкая обеспеченность машино-местами. "Что говорить о более сложных вещах — пропорциях тенант-микса, смене концепции демонстративного потребления рациональным и перераспределении самого потребительского спроса в торговых центрах с нон-фуд-товаров и услуг в сторону общепита, а также противостоянии интернет-шопингу?" — рассуждает он.
На протяжении всей новейшей истории российского рынка недвижимости девелоперы уделяли мало внимания маркетингу, формированию спроса, конкурентоспособности объектов в средней и долгосрочной перспективе. Даже кризис 2008 года не приучил их работать со стрессовыми сценариями. "Фокус на коробке, как её побыстрее построить и сдать. А маркетинг отдавали на откуп брокерам, которые лепили стандартные и повторяющиеся планировки, такие же повторяющиеся наборы арендаторов", — говорит Волков.
По его мнению, рынок ждёт апокалиптический сценарий по-американски, когда ипотечный кризис 2008-го смёл с рынка несколько десятков шопинг-центров, первоклассных объектов. Сегодня даже в Москве есть ТЦ, где пустует половина площадей. Даже если в ближайшие годы экономика восстановится, люди сюда не вернутся: они уже привыкли заказывать часть вещей онлайн и стали значительно осторожнее подходить к покупке новых не особо нужных им вещей.
Новые формы
"Кризис переждёт IKEA, нечего бояться бойким местам — „Европейскому“, „Метрополису“. Если реализуется всё-таки проект транспортного хаба в „Москва-Сити“, то „Афимолл“ получит серьёзный приток трафика (с прицелом на который и строился)", — уверен Волков. По его словам, сейчас непросто тем, кто ориентировался на состоятельную публику: "Цветному", "Временам года", "Модному сезону" и другим.
Директор по маркетингу "Афимолла" Ева Снеговская уверяет, что у них всё неплохо. "Мы не наблюдаем серьёзного увеличения вакантных площадей в „Афимолл Сити“, поскольку на смену закрывшимся магазинам выходят другие известные бренды", — говорит она. Ежедневно в торговый центр приходят 75 тысяч человек — на 15% больше, чем в прошлом году, 85 % из них что-то покупают.
В торговых центрах "Мега" в среднем пустуют 1,5 % площадей, в Москве — 6–7 %. В пресс-службе компании отмечают, что в этом году у неё появилось 90 новых брендов-арендаторов. В 2015 году в "Мегу" съездили 275 миллионов человек (на каждый московский центр пришлось примерно по 35 миллионов), что на 5 миллионов больше, чем в прошлом году. Скоро в Химках планируют открыть фермерский рынок "Мега Ферма LavkaLavka", а в следующем году — заведения Correa’s, Kitchenette, Menza, Zotman Pizza Pie и другие.
Из места для покупок торговые центры могут стать местом досуга. Мария Гурова замечает, что с падением доходов люди стали меньше ходить в дорогие рестораны и на концерты звёзд, но желание отдохнуть в выходной у них осталось. Поход в торговый центр, где можно поесть, сходить в кино и просто прогуляться в холодное время года, может стать экономичной альтернативой другим московским развлечениям. И девелоперы это понимают. В гигантском "Авиапарке" открывается детский парк развлечений Kidzania. Группа компаний "Ташир" перепрофилирует целый этаж в ТЦ "Рио" в department store. Клиентов будут привлекать всеми способами: и одеждой недорогих брендов, разложенной вперемешку, как в Harrods, и кинотеатром, и "авторской кухней" на фуд-корте (консерваторы смогут по старинке поесть в McDonald’s и KFC).
