Рынок коммерческой недвижимости кардинально изменился: время сверхприбылей ушло, а из девелоперов выжили сильнейшие.
По данным консалтинговой компании CB Richard Ellis, общий объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России в 2009 году упал на 77% и составил 790 млн евро. В прошлом году в стране были заключены 22 крупные инвестиционные сделки против пятидесяти в 2008 году. Аналитики также отмечают резкое снижение интереса зарубежных инвесторов к российскому рынку. 72% всех вложений пришлось на отечественных инвесторов (в 2008 году — 28%). Большинство продавцов составили российские компании, а самыми активными покупателями коммерческой недвижимости в 2009 году стали связанные с государством структуры и институциональные инвесторы. Инвестактивность была сосредоточена преимущественно в Москве. Региональные сделки, включая Санкт-Петербург, составили лишь 9% от общего объема.
ПАДАЕТ ВСЕ
"Собственно, нынешнее положение с коммерческой недвижимостью напоминает си-туацию 1990-х годов с той лишь разницей, что сейчас рынок более отлаженный и цивилизованный, — рассказывает руководитель управляющей компании "Велес Капитал Девелопмент" Денис Кашеваров. — Можно сказать, что до кризиса он жил по понятным для всех участников правилам, но произошел взрыв, который внес суматоху и неразбериху".
По мнению экспертов, опрошенных "Профилем", главная прошлогодняя тенденция, обусловленная кризисом, состоит в том, что рынок перешел на сторону покупателя/арендатора. Продавец/арендодатель вынужден идти на уступки, давать скидки, предлагать индивидуальные условия сделки и т.д.
Среди других трендов Денис Кашеваров отмечает сокращение ввода новых площадей (в этом году также ожидается ввод на 30% ниже запланированного) и высокую активность сделок M&A (за счет поглощения игроков с серьезными долговыми обязательствами более стойкими игроками).
"На рынке действительно осталось лишь несколько крупных игроков — это наиболее профессиональные и опытные компании, которые давно работают и ведут осторожную финансовую стратегию", — говорит директор департамента маркетинга и продаж AFI Development Натали Шмурин. По ее словам, оставшиеся девелоперы сегодня уже не ждут прибыли в 200-300%, как это было до 2009 года.
ДЕЛО ЗА ТОРГОВЛЕЙ
Вместе с тем кризис открыл и новые возможности. По словам Дениса Кашеварова, в последнее время отмечается повышенный интерес к столичному рынку со стороны западных ритейл-брендов, а также активизация российских. А это может привести к развитию пока еще мало распространенного на отечественном рынке формата загородных outlet-центров, реализующих стоки различных марок в одном месте. По прогнозам экспертов, такие outlet-центры станут альтернативой городским стоковым магазинам одежных ритейлеров. Появление сразу нескольких таких центров в ближайшем Подмосковье — вопрос самого ближайшего времени, поскольку в них заинтересованы и ритейлеры, и потребители.
В целом можно сказать, что на первом месте по популярности по-прежнему остаются именно инвестиции в торговую недвижимость. Она считается наиболее доходной и восстанавливается быстрее других сегментов рынка.
"Мы это наблюдаем на примере нашего проекта торгово-развлекательного комплекса в "Москва-Сити", — рассказывает Натали Шмурин. — В 2009 году мы еще шли на уступки арендаторам, а сегодня уже отменили специальные условия".
Впрочем, эксперт уточняет, что быстрое восстановление возможно только для профессиональных, удачно расположенных проектов. Торговые центры с непродуманной концепцией и неудачным месторасположением остаются по-прежнему полупустыми.
"Сегодня у торговых центров с хорошими конкурентными преимуществами уровень вакантных помещений не превышает 5-7%, а в менее удачных комплексах свободными могут быть 15-20% площадей", — добавляет Денис Кашеваров.
В целом, как отмечают эксперты "Профиля", в сфере торговой недвижимости сохраняется дефицит качественных зданий. При этом наблюдается тенденция к размещению торговых объектов в составе многофункциональных комплексов и усилению конкуренции между объектами.
Что касается доходности и перспективности вложений на рынке коммерческой недвижимости, то, в отличие от жилищного сегмента, здесь принято просчитывать варианты на 5-10 лет вперед, учитывая такой аспект, как капитализация объекта недвижимости. Самые высокие показатели капитализации в настоящее время наблюдаются в опять же в торговом, а также в складском и офисном сегментах. Зачастую торговые центры оцениваются выше, чем, например, офисные здания, что объясняется соотношением спроса и предложения на данные активы. Однако следует отметить, что оценка финансовой отдачи напрямую зависит, как уже говорилось, от самого актива: уникальные активы с выгодным расположением могут быть оценены на уровне, намного превосходящем среднерыночные показатели. И наоборот, наличие каких-либо проблемных характеристик — юридических, технических, операционных — значительно ухудшит прибыльность данного актива.
СТАВКИ СДЕЛАНЫ
Характерными чертами столичного рынка коммерческой недвижимости являются стабильный рост спроса и повышение требований потенциальных арендаторов к качеству торговых объек-тов. Сегодня российская эко-номика вступила в фазу восстановления и стабилизации, что способствует росту компаний, и, как следствие, увеличивается средняя арендуемая площадь коммерческой недвижимости.
"Кризисные явления, естественно, оказали влияние на динамику объема вакантных площадей, которая колебалась в разных сегментах рынка и в разные периоды кризиса в пределах от 8% до 70%; это обусловило резкое падение арендных ставок в начале 2009 года, — поясняет Денис Кашеваров. — Затем последовала стагнация во втором квартале и постепенное восстановление рынка к концу года". Устойчивую тенденцию медленного роста арендных ставок эксперт наблюдает и по итогам первого квартала 2010 года.
По словам Натали Шмурин, сегодня арендаторов торговых площадей не купишь красивыми картинками проекта, их можно привлечь только профессиональным подходом к делу. "Прежде всего, мы детально представляем наш проект клиентам, рассказываем о концепции центра, подборе арендаторов, показываем статистику по потокам, существующую и запланированную, планировочные и дизайнерские решения, схемы подъезда и парковки", — рассказывает эксперт.
"Хотя арендодатели сегодня уже чувствуют себя увереннее, арендаторам все еще удается успешно настаивать на выгодных условиях договоров, таких, например, как введение льготного обменного курса, уменьшение размера страхового депозита, компенсация отделки, удлиненные арендные каникулы (до 1 го-да), использование системы оплаты аренды в зависимости от оборота, — добавляет Денис Кашеваров. — При этом в наиболее успешных торговых центрах арендные ставки находятся на докризисном уровне, и даже отмечается дефицит площадей".
ЧТО СЕЙЧАС ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
ЭКСПЕРТЫ
НАТАЛИ ШМУРИН, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development:
"Рынок сегодня довольно активно оживляется, он отошел от шокового состояния, принял новую действительность и начал действовать в новых экономических условиях. Компании будут развиваться и планировать свой бизнес в соответствии с нынешними реалиями. Мы также продолжили свое развитие, пересмотрели портфель отложенных проектов и возобновили три из них, которые мы считаем востребованными на сегодняшнем рынке, — два офисных здания в Москве, классов А и В+, и отель санаторного типа в Желез-новодске".
ОТ ЧЕГО ЗАВИСЯТ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?
ЭКСПЕРТЫ
ДЕНИС КАШЕВАРОВ, руководитель управляющей компании "Велес Капитал Девелопмент":
"Сегодня ситуация индивидуальна для каждого объекта коммерческой недвижимости и каждого арендатора. Есть некий джентльменский набор (качественный и введенный в эксплуатацию объект, коммуникации, расположение, транспортная доступность, проходимость, льготные программы, высокая доходность и т.д.), и чем он полнее, тем конкурентоспособнее объект и, соответственно, тем выше ставки аренды, вплоть до появления конкурса и очереди — вне зависимости от кризисных явлений".
