Заложники валют
По итогам первого квартала курсы доллара и евро выросли на 8,8% по сравнению со стоимостью на 31 декабря — до 35,6 руб. и 48,96 руб. соответственно. Некоторые ритейлеры уже ощутили снижение спроса вследствие валютных колебаний, другие только прогнозируют, однако и те и другие все чаще сталкиваются с еще одним фактором снижения эффективности бизнеса — ростом арендных ставок.
В самой сложной ситуации оказались те компании, чья арендная ставка является валютной, то есть привязанной к курсу доллара, либо евро, при этом не зафиксированной на определенной планке процента от оборота. "Из-за снижения курса рубля ставка аренды с начала года выросла почти на 10%, некоторые собственники к тому же, руководствуясь условиями договора аренды, предлагают плановые индексации. Итого, ставка увеличивается на 13-15%", — отмечает Денис Стенько, директор по развитию Inventive Retail Group (сети re:Store, Samsung, Sony Centre, Nike, Lego и др.). Причем, доля валютных договоров в портфеле ритейлера превышает 50%.
В начале апреля, ряд ритейлеров, арендующих помещения у Департамента городского имущества Москвы, получили уведомление о резком повышении стоимости аренды. "Мы арендуем у города подвал-склад 250 кв. м при нашем стоковом магазине (сам магазин в собственности). Так вот, с первого апреля ставка аренды взлетела аж на 10%", — говорит Илья Ярошенко, генеральный директор Baon. Сети салонов для детей и будущих мам "Кенгуру" не повезло еще больше — Департамент городского имущества прислал ритейлеру уведомление о повышении ставки в четыре раза с июля. "Коллегам приходили письма о повышении ставок задним числом, начиная с января. Это убийство бизнеса", — комментирует совладелица "Кенгуру" Софья Светлосанова.
Как следствие, многие сети инициировали переговоры с арендодателями, стремясь, если не снизить арендную ставку, то хотя бы замедлить ее рост, фиксируя курс доллара или евро на определенной отметке или же ограничивая рост определенным процентом от оборота. Retailer.RU выяснил, где и почему арендаторы и арендодатели ставят запятую в предложении "Повышать нельзя фиксировать" и на какие уступки готовы пойти участники рынка торговой недвижимости в переговорах о корректировке ставок.
Неизбежная ротация
На рынке торговой недвижимости, по словам его участников, уже наблюдается усиление ротации арендаторов — в первую очередь, ритейлеры уходят из небольших региональных ТЦ.
Так, сеть Kira Plastinina по итогам первого квартала приняла решение покинуть мытищинский "Красный кит", ярославский "Вернисаж", волгоградский "ПаркХаус", сургутскую "Вершину". Рассматривается возможность прекращения работы в ряде других комплексов.
Ряд небольших ТЦ покинул Finn Flare. О том, чтобы продлевать договоры аренды и не входить в новые проекты несговорчивых собственников, задумывается также сеть Baon. Впрочем, в компаниях подчеркивают, что в ряде случаев причина разрыва отношений не столько в повышении ставок, сколько в падении трафика из-за открывшихся рядом ТЦ конкурентов.
Однако уход из торговых центров не приведет к замедлению темпов роста сетей, уверяют ритейлеры. "Нам кажется, что рынок сейчас принадлежит арендатору. И мы получаем достаточно предложений от торговых центров, где раньше не присутствовали", — говорит Алексей Белов, директор по развитию сети Kira Plastinina.
Такая ситуация позволяет ритейлерам рассчитывать если не на снижение ставки, то на ограничение ее определенным процентом с оборота. "Мы идем на уступки в том случае, если этот арендатор продуктивен и нужен нашему комплексу, а его арендная нагрузка начинает угрожающе повышаться, и мы понимаем, что можем потерять его", — комментирует Алексей Ванчугов, генеральный директор московского ТРЦ "ВиВа!".
Естественный отбор
Однако если в небольших торговых центрах ритейлерам удается навязать собственнику свои правила игры, то в топовых проектах рассчитывать приходится только на себя. Так, IKEA Shopping Centres Russia (№1 в рейтинге ТОП-50 владельцев торговой недвижимости), которая использует рублевые договоры аренды, не собирается как-либо пересматривать свои ставки. "Мы внимательно отслеживаем изменения в посещаемости и динамике продаж и на данный момент не видим изменений", — сообщили в компании.
Аналогичной позиции придерживается "Галс Девелопмент", которая использует преимущественно валютные договоры по модели процент от оборота плюс фиксированная ставка. "Наш ТРЦ "Лето" в Санкт-Петербурге работает всего второй финансовый год и находится в стадии активного роста: улучшение показателей арендаторов позволяет им покрывать растущую арендную нагрузку", — пояснил Владимир Стригин, вице-президент "Галс Девелопмент".
К определенной ротации арендаторов девелоперы также готовы. "По мере роста ставок арендаторам придется снижать расходы. Профессиональные игроки проведут оптимизацию за счет пересмотра концепции, автоматизации процессов и т. д. В то время как непрофессиональные сократят расходы за счет сокращения штата, маркетинга, что негативно скажется на качестве обслуживания и, в конечном счете, может повлечь снижение продаж и закрытие магазина", — подчеркивает Роман Гусейнов, коммерческий директор компании "Торговый Квартал Менеджмент" (сеть ТЦ "Торговый квартал").
Ритейлеры видят в такой ситуации естественного отбора свои плюсы. "Падение покупательского спроса и повышение арендных ставок может привести к уходу с рынка некоторых игроков. Поэтому вполне целесообразно ожидать освобождения торговых площадей", — говорит Ксения Рясова, президент Finn Flare.
Акции вместо фиксации
Тем не менее, чтобы не потерять арендаторов, девелоперы компенсируют рост ставки аренды усилением маркетинговой активности. "Так как мы развиваемся на валютные кредиты, фиксацию курса арендной ставки мы не приветствуем. Однако мы проводим маркетинговые акции и другие мероприятия для повышения спроса. И по большей части нам удается улаживать вопросы", — говорит Алексей Харламов, коммерческий директор DVI-Group.
Такую же политику ведет "Галс Девелопмент". "Разрабатывая план мероприятий на 2014 г. для ТРЦ "Лето", мы сместили акцент на увеличение продолжительности пребывания людей в ТЦ и повышение комплексности покупки", — говорит Владимир Стригин.
По мнению Сергея Куценко, генерального директора Incity, ограничение роста ставки процентом от оборота в договорах аренды будет только способствовать дальнейшему усилению маркетингового взаимодействия ритейлера и девелопера. "Повышение курса доллара отражается на потребительском спросе, поэтому мы видим необходимость заключать договора, привязанные к выручке. Это стимулирует и ТЦ привлекать клиентов, проводя мероприятия, и мы становимся заинтересованы в росте продаж", — подчеркнул топ-менеджер.
