Падение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие и сокращение ряда розничных сетей, а также высокая насыщенность рынка Санкт-Петербурга коммерческими площадями привели к тому, что торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше ряда прочих отраслей. Но хотя прогноз на текущий год особого оптимизма не внушает, рынок постепенно адаптируется к новым условиям.
Какой был проект…
Для экономики Санкт-Петербурга 2008 год начинался вполне позитивно. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в этом году было введено в строй 16 торговых объектов с совокупной торговой площадью порядка 346,2 тыс. м(2). А общий объем рынка современных торговых комплексов на конец IV квартала 2008 года составил 3,54 млн. м(2).
Однако при этом обозначились явные перекосы. Качественные торговые площади Северной столицы распределены по городу очень неравномерно. На IV квартала 2008 года лидировали три района: Приморский (17 %), Выборгский (12 %) и Московский (11 %). Меньше всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный и Пушкинский, а также в приближенных к центру Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском. Активно развиваются Центральный и Фрунзенский районы. В первом из них на стадии строительства находится ТРЦ Galeria, способный в будущем перетянуть на себя большое количество клиентов уже существующих объектов.
Если говорить о структуре рынка, то наиболее широко представлен сегмент ТЦ и ТРК, он занимает более 66 % от общего числа действующих объектов. А внутри этого сегмента 76 % объектов приходится на торгово-развлекательные центры. В перспективе, по данным АРИН, прирост торговых площадей в ТРЦ в 4 раза превысит увеличение площадей в торговых центрах. Кроме того, среди строящихся и проектируемых объектов увеличивается доля многофункциональных комплексов (МФК), а вот гипермаркетов относительно мало, что, по словам Екатерины Марковец, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, объясняется быстрой реализацией данных проектов.
На рынке действующих ТЦ по сумме площадей преобладают окружные и региональные объекты. "В заявленном объеме строящихся и проектируемых торговых комплексов прогнозируется увеличение доли региональных и суперрегиональных торговых центров, что связано с укрупнением их форматов", — считает Екатерина Марковец. Можно отметить, что рынок действующих торговых центров отличается значительным однообразием используемых концепций, и хотя прогнозируется появление объектов формата retail park, festival center и outlet center, скорее всего, момент их возникновения на рынке откладывается: в IV квартале была приостановлена реализация целого ряда объектов.
Из-за проблем между генподрядчиком проекта "Невский Колизей", компанией Renaissance Construction, и итальянским девелопером Margheri Group проект outlet-центра в поселке Бугры был заморожен. В связи с кризисом девелоперская компания "Адамант" приостановила проект создания МФК "Адамант-парк" между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. Планируемая площадь комплекса — 127 тыс. м(2), в том числе офисы класса А, четырехзвездный отель на 360 номеров под брендом Sheraton, зона бутиков, ресторанная зона, апартаменты, фитнес-центр.
Компания "Макромир" в свою очередь продает большинство региональных проектов и три ТЦ в Петербурге. По данным топ-менеджера крупной консалтинговой компании, "Макромир" продает все свои построенные в Северной столице торговые центры — "Родео Драйв" (47,5 тыс. м(2)), "Французский бульвар" (16,4 тыс. м(2)), "Фиолент" (17 тыс. м(2)), "Феличита" (17 тыс. м(2)) и практически все региональные площадки, что составляет до 85-90 % портфеля проектов компании. По сообщению близкого к "Макромиру" источника, петербургские ТЦ оцениваются в 500-600 млн. долл., столько же могут стоить региональные проекты компании.
Группа "ЛСР" приостановила проект застройки территории бывшего завода "Электрик" на проспекте Медиков, 10. Участок площадью 7,3 га располагается на Аптекарском острове, на второй линии от Большой Невки. Проектом предполагалось создание торговой зоны площадью около 18 тыс. м(2).
Компания "РТМ" также приостановила реализацию проекта ТРЦ "Кушелевка" и других проектов в России для того, чтобы сконцентрировать усилия на повышении эффективности действующих объектов, а также для завершения ряда проектов, реализация которых продвинулась уже довольно далеко. В частности, это касается ТРЦ около станции метро "Купчино".
Все круче и круче
Поданным АРИН, за 2008 год рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем не более 3 % для якорных арендаторов и 5-8 % для прочих арендаторов. Но к концу предыдущего года у непродовольственных ретейлеров было отмечено падение продаж на 15 % (данные Ассоциации предприятий индустрии моды). Появились проблемы и у продовольственного ретейла: отсутствие кредитных средств снизило платежеспособность сетевых игроков продуктового рынка.
По прогнозам специалистов АРИН, в связи с финансовым кризисом, а также по мере перехода к рынку покупателя, арендные ставки на торговые площади вначале будут снижаться в торговых комплексах с устаревшей концепцией. Но ожидается корректировка арендных ставок и в наиболее современных качественных торговых комплексах. В сегменте встроенных торговых помещений темпы роста будут различны в зависимости от локации. Однако и здесь арендные ставки ожидает спад. Для наиболее переоцененных помещений, в основном располагающихся в центральных районах, они уже снизились на 10-20 % за IV квартале (данные АРИН).
По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), снижение предлагаемых ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние пять месяцев (с сентября 2008 по февраль 2009 года) составило 26 % в рублях или 48 % в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается. Продажные цены до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября — октября, но только за январь 2009 года они упали на 15 % в рублях или 30 % в долларах (данные ГУД). Количество предложений по продаже торговых площадей в 2009 году существенно выросло.
В целом за последние пять месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40 % в долларовом эквиваленте. По данным ГУД, розничный товарооборот в январе — феврале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился и в натуральном, и в денежном эквиваленте. Падение оптового товарооборота происходит опережающими темпами: объем продаж на оптовом рынке даже в денежном выражении в январе 2009 года оказался на 22 % ниже в сравнении с январем 2008 года.
Торговцы вынуждены сужать ассортимент до самых ходовых позиций. Розничные сети продолжают корректировать программу развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В итоге в ТЦ появляется все больше свободных секций. Все более очевидными становятся такие конкурентные преимущества, как хорошая локация и грамотная концепция торговых центров. Объектам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям.
За счет падения спроса и появления нового предложения снижение цен и ставок на торговые площади продолжается. Арендаторы все более активно настаивают на переходе начисления арендных ставок в виде процента от оборота или на снижении ставок до 30-50 %. Специалисты АРИН прогнозируют, что в 2010 году, когда социальное напряжение в российском обществе ослабеет, арендные ставки начнут повышаться, но в рамках инфляции. В 2011 году будет наблюдаться значительный рост арендных ставок, частично компенсирующий стагнацию 2009 года (+10 % без учета инфляции). В дальнейшем ситуация на рынке стабилизируется, и рост ставок составит 1-3 % (без учета инфляции).
Перспективы
По мнению Александра Ольховского, президента Гильдии управляющих и девелоперов, в течение II и III кварталов. 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов — рабочей силы, и, как результат, себестоимость строительства в целом станет более прогнозируемой. "Станет возможным оценить спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Если мы увидим стабилизацию по перечисленным пунктам, появится и финансирование девелоперских проектов, — говорит Александр Ольховский. — Конечно же, изменятся правила игры, но ключевые игроки рынка быстро адаптируются к новым реалиям".
Очевидно, что 2009 год будет более сложным, чем 2008-й. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем денежных средств, вбрасываемых в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но с другой — будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстрым. "Безусловно, наш рост начнется с некоторым запаздыванием по отношению к восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте, это начало 2010 года", — считает Александр Ольховский.
В 2009 году планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 432 тыс. м(2) торговых площадей (с учетом переноса заявленных первоначально на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам, как "Лето" или "Стокманн"). Причем аренднопригодная площадь в них составит 262 тыс. м(2).
"Наиболее вероятный общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2009 года составит порядка 3,8 млн. м(2), — -рассказывает Екатерина Марковец. — В докризисных прогнозах на 2009 год планировался высокий уровень ввода. Это было связано как с общим числом заявленных на этот год проектов, так и с переносом большого количества проектов с 2008 на 2009 год. Однако финансовый кризис побудил скорректировать данные показатели".
Обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к среднеевропейской уже в 2009 году. К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию, в том числе и между высококачественными торговыми объектами.
В перспективе ввиду усилившейся конкуренции и финансового кризиса торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию либо репозиционирование. Возможна также заморозка верхних (менее востребованных) этажей зданий. Часть арендаторов низкокачественных торговых центров могут уйти в стрит-ретейл или на открытые рынки. Наиболее подвержены влиянию кризиса, по прогнозам компании АРИН, будут небольшие комплексы (от 5 до 15 тыс. м(2)), расположенные далеко от станций метро.
Из-за отсутствия быстрых кредитов возможен уход с рынка большого числа игроков как продуктового, так и вещевого ретейла. Как следствие, в ближайший год ожидается увеличение в пуле арендаторов новых торговых объектов большого числа несетевых игроков.
