Будущее российских девелоперов, занимающихся строительством торговых центров, как никогда зависит от настроения ритейлеров. Деловые возможности ритейлеров в России, в свою очередь, находятся в еще большей зависимости от настроения покупателей. Продавцов все сильнее беспокоят вопросы: что будут приобретать потребители и будут ли делать покупки вообще?
Ритейлеры обращают свои сомнения в аргументы, когда им надо снизить арендную ставку. Причем лишь незначительная доля ритейлеров действительно констатировала снижение оборотов. Управляющие компании и девелоперы новых торговых центров "хватаются за голову" при мысли, из каких потоков они будут осуществлять платежи по кредитам. Прогнозы на будущее в сфере торговой недвижимости должны отражать новые аспекты, в которых и пытался разобраться корреспондент Прайм-ТАСС.
Возможно, единственные, кто сейчас "в плюсе" – покупатели, которых не сократили и которым не урезали зарплату. Например, скидки во многих магазинах одежды достигают 70 проц – что уже необычно для российского рынка. Но долго ли это продлится? Пока что скидки и распродажи удачно приходились на разного рода праздники и скидочные сезоны, тем самым провоцируя россиян на новые покупки. Поэтому сколько бы ни твердили о снижении покупательской способности, граждане тратят денег не меньше чем в прошлом году. А вот закупаются ли они "по полной программе", или тратят на импортные товары больше, чем в прошлом году в связи с девальвацией рубля – это еще вопрос.
Согласно последним данным мониторинга компании "Ромир Панель", входящей в исследовательский холдинг "Ромир", российские горожане тратят на повседневные товары на 30 проц больше чем год назад. Индекс изменения затрат домохозяйств на повседневное домашнее потребление возрос на 4,2 проц/ по отношению к предыдущей неделе /с 8 по 15 февраля 2009/ и 39,9 проц к аналогичной неделе 2008 г /с 18 по 24 февраля/. В целом расходы домохозяйств в рублях немного подросли.
Несмотря на кризис и массовые увольнения в компаниях, потребительский спрос оставался стабильно высоким вплоть до конца года, что явилось следствием сезонного предновогоднего ажиотажа. Как отмечал Минэкономразвития еще в декабре прошлого года, в 2009 г темпы роста оборота ритейла упадут до 3,4 проц с ожидаемых в 2008 г 13,6 проц. По мере того, как проблема будет становиться острее производителям товаров, а вместе с ними и владельцам торговых центров надо ответить на вопрос: будут ли покупатели приобретать меньше товаров, но по высоким ценам, или оставят за собой прежнее количество покупок, но более дешевой стоимости?
Выступая в рамках недавно прошедшей в Москве выставки CPM, президент европейского совета по моде и текстилю /EFTEC/ Рейнхард Депфер сказал, что в российском кризисе виноваты сами продавцы, которые всегда рассчитывали на прибыль в 35 проц. В Германии прибыль составляет от 2,5 до 5 проц – "и это очень хорошая прибыль", подчеркнул он. Он отметил, что во время кризиса покупатели потратили не меньше денег, чем в прошлом году, но предпочтения изменились. Пока совет не может ответить на вопрос: почему с сентября, например, на украшения было потрачено на 60 проц больше, чем ранее, а затраты на отдых, одежду, питание и косметику существенно сократились.
"Тенденция низких и средних цен будет увеличиваться, у них будет больше заказов, чем у высокой моды", пришел к заключению он. По прогнозу Colliers International, изменение модели потребления покупателей в 2009 г приведет к снижению спроса на некоторые группы товаров. Так, в большей степени пострадает ценовой сегмент "премиум", кроме того, упадет спрос на те товары, приобретение которых можно отложить /мебель, бытовая техника и электроника, ювелирные изделия и пр./. Также сократятся расходы на питание вне дома – пострадают предприятия общественного питания. Генеральный директор Melon Fashion Group Михаил Уржумцев верит, что его марки одежды Zarina и Befree привлекут порядка 30 проц клиентов из верхних сегментов. По его признанию, одна из основных проблем – это проблемы с подрядчиками: "платежи за старую продукцию не поступают, и возникает дилемма – поддержать партнера или нет".
Скорее всего, в текущих условиях потребительский спрос в продуктовом ритейле сместится в сторону более дешевых товаров, и наиболее стабильно будут развиваться гипермаркеты и дискаунтеры, например, "Пятерочка", Auchan, Metro.
Тем не менее, некоторые иностранные производители видят в российском рынке надежное помещение капитала. Так, например, директору московского представительства ICE – Национального института внешней торговли Италии Роберто Пело 2009 г представляется полным и возможностей для тех компаний, которые решатся системно и эффективно работать на российском рынке. Он оценил российский рынок как сложный, но особо подчеркнул, что за первые 10 месяцев 2008 г экспорт итальянской продукции, которую принято связывать с маркой "Made in Italy", вырос на 9,18 проц и превысил 1,5 млрд евро. Эти цифры свидетельствуют о том, что Россия вышла на 4 место в мире по продажам одежды "Made in Italy", обойдя такие страны, как США, Великобритания и Япония. Италия находится на втором месте после Китая по объемам поставок одежды в Россию, но если мы возьмем товары высокого качества и премиум-класса, то по ним она занимает первое место.
По словам Р.Пело, в 2009 г итальянцы ожидают более сдержанных результатов, тем не менее, они с полной уверенностью заявляют, что объем экспорта несмотря на кризис увеличится. По мнению итальянских производителей российский рынок не созрел: он сосредоточен в одном городе – Москве. На вопрос: "Почему на российском рынке марки одежды эконом-класса стоят столько же, сколько одежда от Армани в Италии?", Р.Пело ответил, что 3 оператора контролируют 65 проц российского рынка. "В Японии та же проблема. То, что происходит в России, очень похоже на азиатские рынки", подчеркнул он. Кроме того, он указал на баснословно дорогую аренду торговых площадей. Например, шоу-рум – площадь для показа коллекции – стоит порядка 7 тыс евро за 1 кв м в год. Естественно, эти расходы потом включаются в стоимость одежды.
Для российских же ритейлеров и девелоперов среди первоочередных задач в 2009 г будут стоять не завоевание доли рынка, а управление финансами при снижающейся бизнес-активности на рынке торговых помещений и снижении спроса на площади в торговых центрах. Однако резкого скачка вакантных помещений не произойдет, поскольку большинство из заявленных к вводу в 2009 г объектов не будут введены в срок.
Предвидя негативное развитие событий даже не самые проницательные девелоперы заморозили строительство новых торговых центров. В связи с этим введенный в Москве в 2008 г объем торговых площадей ниже запланированного на 50 проц. По данным компании Praedium, на 1 января 2009 г общий объем качественных торговых площадей составлял около 2,7 млн кв м. На 2009 г запланировано к вводу 13 профессиональных торговых объектов общей площадью более 1,4 млн кв м и с суммарной торговой площадью — 740 тыс кв м с учетом наметившейся еще до кризиса тенденции переноса сроков строительства, еще более усугубившейся с приходом в страну кризиса, можно прогнозировать, что значительная часть из заявленных к вводу в 2009 г объектов не будет завершена в срок. Среди наиболее крупных и знаковых проектов, ожидаемых к открытию в 2009 г — объекты компании AFI Development "Тверская молл" /торговая площадь — 37 тыс кв м/ и Mall of Russia /торговая площадь — 101 тыс кв м/, а также ТЦ "Каширский молл" /торговая площадь — 120 тыс кв м/ и МФК "Метрополис" /торговая площадь — 80 тыс кв м/.
В октябре 2008 г крупные ритейлеры обратились к арендодателям с просьбой о понижении арендных ставок в среднем на 30 проц. В ожидании снижения объемов розничных продаж, арендаторы ТЦ предложили девелоперам рассчитывать цену договора аренды исходя из планируемого объема продаж того или иного розничного оператора, ликвидировать /или сократить/ депозит по новым договорам аренды, ввести временный мораторий на оплату участия операторов в маркетинговых программах ТЦ и даже переход на постоплатную систему расчетов арендных платежей. Ритейлеры пытаются найти компромисс с девелоперами, переговоры ведутся в рамках неофициальных отношений между партнерами, обсуждается замораживание ставок аренды для большинства точек, но на снижение ставок арендодатели торговых помещений пока идут неохотно. Пока потребительский спрос на российском рынке остается на высоком уровне, на существенный дисконт могут рассчитывать лишь крупные ритейлеры, арендующие большие площади в ТЦ. Спад активности покупателей ожидается в апреле–мае, именно в этот период возможны более детальные переговоры по пересмотру ставок аренды в сторону понижения. Тем не менее, по признанию М.Уржумцева: "Сегодня торговые центры не заполнены. Арендодателям трудно найти клиента, поэтому они сами готовы заплатить за ремонт торгового центра. С другой стороны, метод шантажа не работает, хотя сейчас диалог более конструктивен, чем это было 2-3 месяца назад". По его словам, в Санкт-Петербурге есть только два торговых центра, куда все стремятся попасть — "Сенная" и "Радуга" — и где вопросы о пересмотре арендных платежей пока не поднимаются. По имеющимся у ПРАЙМ-ТАСС данным, руководство санкт-петербургского торгового центра "Феличита" пошло навстречу арендаторам, и они пересмотрели свое решение о массовом "исходе" из центра.
По данным Colliers International, в северной столице из-за ускорившейся ротации арендаторов среднерыночный уровень вакантных площадей увеличился до 6 проц. В 2009 г аналитики компании прогнозируют продолжение данной тенденции и оценивают уровень вакансий в торговых центрах на уровне 10–12 проц. Что касается Москвы, то лишь около 60 проц арендаторов торговой галереи самого крупного из введенных в эксплуатацию объектов – ТРЦ "РИО" – на момент ввода в эксплуатацию открыли свои магазины. В будущем можно ожидать, что практика ввода объектов с торговой галерей, открытой на 50–60 проц, может стать обычной для рынка торговой недвижимости /ранее типичной считалась доля в 70–80 проц/. Управляющим компаниям уже приходится придумывать чем заполнять свободные площади.
Если говорить о девелоперах, то те из них, у кого в активе нет реализованных проектов, а портфель состоит только из "проектов на бумаге", столкнутся с большими трудностями. Они уже сейчас пытаются продавать свои земельные активы, на которых ранее планировалось реализовать отдельные либо сетевые проекты. Как пояснили в Colliers International, в первую очередь необходимо отметить компании: ADG /география проектов: Новосибирск /2 ТРЦ/, Оренбург, Липецк, Астрахань, Брянск/; AIM Property Development /география проектов: Саратов, Нижний Новгород, Волгоград, Краснодар/.
В регионах ситуация осложняется еще и тем, что федеральные сети сворачивают программы регионального развития, при этом получить финансирование еще сложнее. Аналитики Colliers International отмечают, что те объекты, которые откроются в крупных городах с незначительным /или полностью отсутствующим/ предложением профессиональных торговых площадей, будут успешно функционировать.
В виду инертности рынка финансовый кризис в незначительной степени повлиял на итоги 2008 г. В настоящее время рынок торговой недвижимости живет ожиданием последствий, которые и определят его развитие в 2009 г и на долгосрочную перспективу. А вот можно ли будет рассматривать объем операционной прибыли от покупок к 8 марта как один их последних "прорывов" в товарообороте 2009 г можно уже будет судить летом.
