Мнение эксперта: Сергей Журавлев, директор отдела арендных отношений и недвижимости ТК DOMO
— Существуют ли критерии, по которым ритейлеры выбирает арендодателя, или же вопрос только в арендной ставке?
— Первоначально мы выбираем помещение и только потом узнаем, кто является его арендодателем. Сначала мы определяем по своим критериям насколько оно нам необходимо. Если оно нас устраивает, то мы выстраиваем с арендодателем дипломатические отношения. Надо понимать, что мы в одной цепочке, мы — бизнес-партнеры. Арендатору нужно иметь подходящее помещение, а арендодателю надо, чтобы помещение оставалось в исправном виде, чтобы платежи за аренду поступали своевременно. Я сторонник урегулирования всех вопросов путем переговоров. Просто все правила игры во взаимоотношениях с арендодателем нужно определить до заключения договора аренды.
Чтобы избежать недоразумений, мы сразу же проверяем документы права собственности на здание. После этого определяем финансовые, технические и прочие условия по договору: повышение арендной ставки, форс-мажор, разграничиваем ответственность за капитальный и текущий ремонт. Дело в том, что во всех помещениях нам приходится делать отделку под наш фирменный стандарт. Договор предусматривает использование определенных материалов. Мы сразу договариваемся с собственником, какие необходимые улучшения мы собираемся производить в его помещении, за чей счет.
Арендодателя устраивает тот арендатор, который следит за состоянием его имущества, ведь помещение – это источник его дохода.
Но сейчас многие крупные операторы перестраивают свое отношение к коммерческой недвижимости, и если раньше все в основном работали на условиях аренды, то теперь стремятся выкупать площади в строящихся ТЦ. Делается это для того, чтобы в перспективе оказаться в более выгодном положении по сравнению с конкурентами. Тот, кто успеет сейчас встать в торговом центре, тот и победит. Ведь строительство торговых объектов в каждом городе, в любом случае, ограничено, хотя бы наличием земельных участков.
— На что в первую очередь необходимо обращать внимание ритейлеру при заключении договора аренды?
— В первую очередь надо убедиться в зарегистрированном праве собственности арендодателя. Важно чтобы все условия аренды были прописаны в договоре: сроки проведения отделочных работ, сроки запуска магазина, финансовые условия, арендные ставки, порядок изменения арендных ставок. Должны быть прописаны и согласованы с собственником виды отделочных работ, штрафные санкции, условия расторжения договора. Все эти пункты нужно согласовать еще до заключения договора.
— Как отстоять арендатору свои права при нарушении договорных обязательств.
— Во-первых, путем переговоров, а во-вторых – в судебном порядке. Мы стараемся всегда идти по первому пути. Мы — достаточно гибкая компания, и поэтому нам часто идут навстречу.
— Какие регионы являются наиболее и наименее насыщенными на рынке торговой недвижимости?
— Явные лидеры – Москва, Санкт-Петербург, Казань. Нижний Новгород подтягивается. Из догоняющих – Тольятти и Уфа. Строительство сразу нескольких центров идет в Ульяновске, в Набережных Челнах. Отстают – Чебоксары, а также Саранск и Ижевск, имеющие по одному торговому центру. То есть города с низкой плотностью населения.
