Рынок торговой недвижимости Перми замер: причины – снижение покупательной способности, оборота розничной торговли, а значит, рост рисков компаний-продавцов. Эксперты уверены, что до осени никаких изменений ждать не приходится.
Как в 2009 году
На пермском рынке торговой недвижимости затишье, об этом единодушно говорят все эксперты. Причины – в нестабильной экономической обстановке и ожиданиях кризиса. По словам Елены Ждановой, директора УК "ЭКС", ситуация на рынке напоминает начало-середину 2009 года. "Тогда была остановка на период кризиса, затем мы наблюдали некоторое оживление, возможно, сейчас снова произойдет замедление в связи с тем, что все ждут – будет или нет кризис. Насколько долгим оно будет, сложно сказать. Серьезной активности в плане строительства ТЦ на сегодняшний день нет, хотя такие заявления были", – считает Елена Жданова.
Отметим, что и сама УК "ЭКС" приостановила утверждение проекта ритейл-парка на ул. Спешилова в связи с весенними событиями. "Мы остановились на стадии концепции (она разработана, есть подтверждение от потенциальных арендаторов) из-за ситуации, которая случилась в связи с украинскими событиями, резким изменением курсов валют и нестабильностью. Это мы в той или ином виде наблюдаем и по нашим арендаторам, и в целом по рынку. У нас возникли опасения с точки зрения успешности реализации проекта, поэтому приостановили его утверждение на полгода. Есть жизнеспособная концепция, но на сегодняшний день существуют риски, связанные как со стоимостью строительства, так и с покупательной способностью и потенциальной возможностью получать тот уровень аренды, который мы закладываем", – комментирует Елена Жданова.
До Украины
По мнению Алексея Ананьева, коммерческого директора АН "Респект", такая динамика рынка проявилась в уже первые месяцы 2014 года. "На самом деле началось все заранее – в январе-феврале, когда не было ни украинского фактора, ни роста курса иностранной валюты. Действительно, покупательский спрос снизился, и продажи в торговых центрах снижаются. И конечно, предприятия или собственники, которые работают в сфере продаж, говорят, что выручка снижается. В связи с этим возникает вопрос – на чем можно сэкономить. Вариантов немного: на заработной плате персонала и снижении издержек в виде арендных ставок и всего остального", – отмечает Алексей Ананьев.
По словам Елены Ждановой, положительная динамика стала наблюдаться в мае, Замирание рынка, связанное с неопределенной экономической ситуацией, несколько уходит. Но насколько это будет длинный тренд, пока непонятно, – полагает Елена Жданова.
По оценкам экспертов, в сегодняшних условиях риски, связанные со строительством новых торговых центров, растут. "У любого предпринимателя, который рассматривает возможность строительства торгового объекта, должно быть понимание: как минимум, дальнейшего ухудшения ситуации не будет. Пока прогнозов и предположений, что она изменится в лучшую сторону, никто пока не делает. Поскольку летний период всегда не очень показателен для рынка недвижимости, все ждут, что продемонстрирует нам осень", – констатирует Алексей Ананьев.
Замкнутый круг
Основной проблемой развития рынка торговой недвижимости в Перми и отсутствия многих федеральных операторов эксперты почти единодушно называют дефицит качественных площадей и высокий спрос на подобные помещения. Специалисты ORIGIN CAPITAL отмечают тенденцию увеличения интереса со стороны федеральных и зарубежных торговых сетей к качественным площадям в современных ТЦ. "Сейчас на рынке торговых помещений Перми наблюдается дефицит торговых площадей. Заполняемость большинства объектов достаточно высока (90-99%), причем как в качественных ТЦ, так и в некачественных объектах (с низким уровнем отделки и инженерного оснащения), что говорит о наличии значительного спроса. Из-за несоответствия помещений современным форматам торговли спрос на них со стороны сетевых операторов и монобрендовых компаний ограничен, а в части объектов имеются свободные площади", – отмечают аналитики ORIGIN CAPITAL.
По оценкам компании "МАГАЗИН МАГАЗИНОВ", на рынке Перми функционируют всего лишь 5 торговых центров, которые можно считать качественными. Общее предложение площадей в данных торговых центрах на текущий момент составляет 118 тыс. кв. м GLA. На низкий уровень развитости рынка ТЦ города оказывает влияние и недостаточная представленность розничных операторов. "Инвестиционно привлекательными являются объекты, способные привести эксклюзивные для данного региона бренды. Наиболее важный при этом параметр – это возможность привлечь крупного якорного арендатора, который притянет за собой новые федеральные сети и обеспечит успех объекту", – комментирует Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
Через пять лет
По мнению Андрея Васюткина, руководителя отдела исследований и консалтинга компании "МАГАЗИН МАГАЗИНОВ", причины, по которым в город пока еще не пришли ключевые российские девелоперы с сильными проектами, в том, что рынок был долгое время закрыт для них. "Но в последние два года активность и интерес к нему вырос (думаю, все ключевые игроки рынка оценивали возможность выхода в Пермь). Вопрос в сроках реализации – пока никому не удалось быстро решить все согласовательные вопросы, поэтому выход на рынок заявленных проектов все время откладывается. А ритейлеры приходят вслед за открытием качественных торговых центров", – считает Андрей Васюткин.
По прогнозам экспертов ORIGIN CAPITAL, в 2014 году прирост общего объема предложения торговых площадей в ТЦ Перми составит 108 тыс. кв. м. Впервые за последние 5 лет рынок торговой недвижимости Перми демонстрирует значительный прирост. Для сравнения: общий объем предложения торговых площадей в ТЦ в прошлом году составил 5900 кв. м, а в 2012-м этот показатель равнялся нулю.
По оценкам экспертов, соотношение спроса и предложения качественных ТЦ в городе нормализуется через 5 лет. "На данный момент в проработке разных собственников находятся концепции пяти-шести ТЦ размером более 70 тыс. кв. м. Но основной вопрос заключается в том, кто из этих игроков первым предложит конкурентоспособную концепцию и будет обладать необходимым финансовым ресурсом для реализации своего проекта", – рассказывает г-н Богданчиков.
