Как стало известно РБК daily, группа компаний ПИК намерена создать фонд недвижимости, куда войдут торговые объекты, размещаемые в построенных и возводимых девелопером жилых домах. В проект ПИК намерена привлечь партнера, который частично компенсирует затраты на строительство объектов. Торговые площади будут укомплектованы арендаторами, а затем переданы в фонд, который партнеры продадут как доходный арендный бизнес.
О планах ГК «ПИК» создать фонд недвижимости РБК daily рассказали представители консалтинговых компаний, а также инвестбанкиры. В марте эта тема муссировалась топ-менеджерами ПИК на международной выставке недвижимости MIPIM-2010 в Каннах. Подробности нового инвестпроекта РБК daily раскрыл заместитель директора по финансовым вопросам ГК «ПИК» Вячеслав Дзюбенко. По его словам, тема с фондом недвижимости возникла еще в 2008 году, однако финансовый кризис помешал воплотить ее в жизнь. Сегодня этот проект снова актуален.
В фонд недвижимости войдут встроенно-пристроенные помещения коммерческого назначения в жилых комплексах ПИК, расположенных преимущественно в московском регионе. Сейчас ПИК ищет партнера-соинвестора, который компенсирует затраты девелопера на строительство объектов. В 2008 году планируемый фонд оценивался в 40 млн долл., что составляет, по словам г-на Дзюбенко, объем затрат в строительство коммерческих площадей. В дальнейшем, благодаря арендаторам магазинов, которые будут генерировать их владельцам постоянный доход, стоимость фонда должна вырасти.
Таким образом участники совместного предприятия подготовят фонд, представляющий собой доходный арендный бизнес, который будет продан профессиональному инвестору. Эта сделка должна обеспечить ПИК и его партнеру среднюю доходность на уровне 20—25%. По мнению гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, стоимость этого актива может оцениваться из расчета 3—5 тыс. долл. за 1 кв. м коммерческих площадей фонда.
По словам г-на Дзюбенко, перед кризисом ПИК нашла потенциального партнера для реализации первой стадии проекта. Компания пыталась создать СП с инвестфондом Marbleton Property Fund, который был основан в июне 2007 года Alfa Capital Partners (входит в «Альфа-Групп») и международной инвесткомпанией JER Partners для инвестиций на рынке недвижимости. Предполагалось паритетное участие сторон в этом предприятии. Соответствующие договоренности с Marbleton Property Fund были достигнуты в 2008 году, однако из-за кризиса СП осталось на бумаге.
Сегодня идея создания фонда недвижимости и совместного предприятия с потенциальным инвестором снова актуальна, отмечает Вячеслав Дзюбенко. Теперь партнером ПИК может стать как Marbleton Property Fund, так и другой инвестор. Его доля в СП может превысить 50%. По словам г-на Дзюбенко, соответствующих переговоров с Marbleton Property Fund еще не было. Вчера телефоны в московском офисе фонда не отвечали.
Это не первая попытка ГК «ПИК» создать инвестфонд коммерческой недвижимости. В 2008 году девелопер учредил фонд прямых инвестиций PIK Capital Partners для вложений в офисную и торговую недвижимость, объем которого должен был составить 500 млн долл. По словам Вячеслава Дзюбенко, из-за кризиса сформировать этот фонд так и не удалось.
Глава торгового сектора Accent Real Estate Investment Managers Илья Кутнов полагает, что сегодня ПИК будет несложно найти инвесторов для нового фонда, так как его объем коррелирует с возможностями участников рынка, а их интерес к торговой недвижимости, в частности к стрит-ритейлу, растет. «Рынок может поддержать эту инновацию, тем более что объекты торговой недвижимости небольших форматов сейчас востребованы», — соглашается директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев.
Эксперты отмечают, что идея создания подобных фондов недвижимости популярна у девелоперов. «Это позволяет консолидировать коммерческие площади в жилых комплексах в руках одного собственника», — объясняет г-н Кутнов. По его словам, продать эти небольшие помещения в розницу довольно сложно, для управления же арендным бизнесом застройщик жилья должен создавать отдельную структуру или привлекать специалистов на аутсорсинге.
