Рынок торговой недвижимости, всегда считавшийся одним из перспективных сегментов, пока не смог оправиться от потрясений. Почти по всем показателям 2015-й год заканчивается для него хуже, чем начался.
"В 2015 году рынок торговой недвижимости был под давлением сильного снижения реальных зарплат, составившего порядка 9%. Падение покупательной способности, доходов населения и индекса потребительской уверенности привели к тому, что падение розничного товарооборота заметно превысило 8% в реальном выражении", — рассказывают аналитики компании CBRE.
Эксперты отмечают, что двукратная девальвация курса рубля с начала 2014 года крайне негативно повлияла на ритейлеров, подорвав их маржинальность. Снижение спроса ритейлеров на торговые помещения привело к росту вакансии до 9,2% на начало IV кв. 2015 г.
Согласен с коллегами заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко, который также отмечает, что рынок торговой недвижимости претерпел существенные изменения в 2015 году.
"Ставки в сегменте опустились не так критически, как в случае с офисами, однако многие арендаторы в начале года, в откровенно плохой для торговли период, смогли договориться на ежемесячную уплату процента с оборота, который имеет разные значения для каждого сегмента", — рассказывает он.
Эксперт объясняет, что если, к примеру, продуктовые гипермаркеты уплачивают до 3,5%, то развлекательные зоны или fashion-сегмент в отдельных случаях платят до 20%. В торговых центрах ситуация существенно разнится от проекта к проекту. Традиционные фавориты рынка, крупные ТРЦ с хорошей инфраструктурой и местоположением, остаются интересными для арендаторов, в то время как новые ТЦ не пользуются повышенным спросом и вынуждены предоставлять особые условия арендаторам.
При этом новые площади продолжают по инерции выходить на рынок. Правда, девелоперы несколько скорректировали свои планы.
"Рынок торговых центров Москвы начал год рекордным вводом – за 1-й квартал вышло более 250 тыс. кв. м, однако в дальнейшем показатель снижался, и по итогам года на рынок выйдет на 25% торговых площадей меньше, чем в 2014 году – 450 тыс. кв. м", — отмечает региональный директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов.
Не совсем согласна с такой оценкой региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Россия Анна Никандрова, которая отмечает, что по итогам года объем ввода составит 500 тыс. кв. м, что на 42% меньше рекордного уровня 2014 г, но превышает показатели 2010-2013 гг.
"Общий объем предложения качественных торговых площадей в Москве составляет 5,8 млн кв.м. На рынок в основном выходят проекты на высокой стадии готовности, а по заявленным проектам не начинаются строительные работы ввиду ограниченности банковского финансирования", — говорит она.
Другой важной тенденцией уходящего года, по мнению заместителя директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анны Данченок, стала ротация брендов.
"По итогам года многие ритейлеры объявили об уходе с российского рынка, однако достаточно велик и список новых имен. Среди мер по альтернативному заполнению торговых центров, предпринимаемых девелоперами, стоит отметить: привлечение временных арендаторов, расширение развлекательной составляющей и функциональной зоны общественного питания, повышение доли ярмарочных пространств и активное участие российских дизайнеров в качестве арендаторов ТЦ", — отмечает А. Данченок.
Не менее важной тенденцией стало и появление большого количества стартапов — шоу-румов одежды, кожгалантереи, аксессуаров. Интересен также новый поворот в развитии онлайн-торговли, считает партнер компании ILM Дмитрий Мыслин.
"Ярким примером может выступить переход в оффлайн в сентябре 2015 года интернет-клуба "KupiVIP" — российского лидера в нише онлайн-ритейлеров по продаже брендовой одежды и аксессуаров. Еще одной идеей для компаний онлайн-торговли, а также для тех, кто не может позволить себе долгосрочную аренду магазина, стало использование нестационарных объектов торговли", — рассказывает эксперт.
Он отмечает, что в сентябре в ТЦ "Авиапарк" на протяжении месяца действовал фестиваль "Play Fasion Market" – первый "длинный" pop-up проект в России. Когда проходил предыдущий фестиваль "Play Fashion", рост трафика торгового центра составил 15%, что говорит о данной форме торговли как о хорошем способе привлечения целевых клиентов.
"Следующей тенденцией является активное развитие продуктового ритейла как традиционных (магазинов у дома, дискаунтеров, супермаркетов и гипермаркетов), так и новых форматов (профессионально управляемых фермерских рынков и отдельно стоящих магазинов)", — отмечает Д.Мыслин.
Общим направлением для рынка торговой недвижимости стало объединение небольших блоков в более крупные. До 2015 года собственнику торговых помещений было выгодно разделить объект на мелкие блоки, повысив тем самым ставку за квадратный метр арендопригодной площади. Сейчас происходит обратный процесс — собственник заинтересован в одном надежном арендаторе, который сохранит свою платежеспособность на долгое время, отмечает эксперт.
Общей тенденцией рынка торговой недвижимости в 2015 году, по мнению директора департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольги Ясько, стал пересмотр торговыми операторами планов развития на российском рынке.
"На фоне негативного влияния политических и макроэкономических факторов торговые операторы придерживаются аккуратной политики при выборе точки размещения объекта: рассматривают лучшие площадки в наиболее посещаемых торговых центрах", — рассказывает эксперт.
При этом она отмечает, что, несмотря на текущую ситуацию, количество международных брендов, вышедших на российских рынок в 2015 г., будет сопоставимо с прошлогодними показателями и составит около 60 марок.
В целом же эксперты уверены, что рынок качественной торговой недвижимости в ближайший год не претерпит значительных изменений. "Основной пик "паники" пройден, и в целом ситуация стабилизировалась, хотя объем продаж существенно сократился", — считает А. Данченок.
"Причем стоит учесть, что стрит-ритейл будет "оправляться" дольше ТЦ", — говорит А.Ошурко. Это связано с тем, что благодаря гибкой политике собственников торговых центров на рынке наметился тренд к переезду арендаторов стрит-ритейла в ТЦ.
"Собственники помещений стрит-ритейла не смогли оперативно отреагировать на изменения рынка, ставки аренды снижались очень несвоевременно. Это привело к увеличению вакансии на традиционных торговых улицах и выходу на рынок большого количества объектов стрит-ритейла на продажу", — объясняет он.
