"Петербург — один из лучших в мире городов для ритейла"

Рынок торговых площадей преодолел последствия кризиса быстрее, чем складской или офисный секторы. Стартуют новые девелоперские проекты, а старые «размораживаются». За последний год в Петербурге состоялись несколько крупных инвестиционных сделок с торговой недвижимостью, в том числе и с проблемными объектами, обремененными долгами. Активизируются и другие сегменты рынка коммерческих площадей. Об актуальных предпочтениях девелоперов и инвесторов, а также о востребованных форматах мы беседуем с Николаем Казанским, генеральным директором компании «Colliers International Санкт-Петербург».

— Мы видим, как ритейл не просто возрождается, а я бы даже сказал — переживает некоторый бум в этом году. В 2010‑м было сдано в эксплуатацию около 400 000 кв.м новых качественных площадей. Примерно на такие же цифры мы рассчитываем и в ближайшие несколько лет. Эти темпы ввода торговых комплексов соответствуют показателям 2003–2005 гг., когда рынок активно развивался.

— Речь в основном идет о возобновлении приторможенных в кризис строек?

— Отчасти так и есть. Например, в нашем брокерском портфеле есть давний проект — ТРЦ «РИО» во Фрунзенском районе от девелоперской компании «Ташир». Сейчас он находится в хорошей стадии готовности. Идет активная арендная кампания, уже подписаны договоры с двумя первыми «якорями»: сетями «О’КЕЙ» и «Эльдорадо». На половину площадей в галерее есть оферты.

Параллельно мы начинаем сдавать площади в ТРК «Жемчужная Плаза», который возводится на территории жилого квартала «Балтийская жемчужина» на юго-западе. Это новый проект, который только начинается.

Стартует арендная кампания и в ТРК «Кантемировский» в Калининском районе (на углу Кантемировского и Полюстровского проспектов). Проект докризисный, с долгой историей. Однако недавно он сменил собственника. Им стала компания Fort Group, которая приобрела проблемный актив, рассчиталась с кредиторами, скорректировала с нашей помощью концепцию будущего комплекса и в этом году выйдет на стройплощадку.

Все три проекта по петербургским меркам крупные: их арендная площадь варьируется от 45 000 до 60 000 кв. м.

У ТРК «РИО» есть шанс выйти на рынок уже в этом году, «Жемчужная Плаза» и «Кантемировский» по плану будут готовы в 2013‑м.

— И все эти масштабные планы реализуются на фоне разговоров об уже имеющемся перенасыщении рынка и о том, что Петербург — город для ритейла непростой. В чем источник девелоперского оптимизма?

— У Петербурга действительно сложная репутация на этом рынке. Торговых площадей у нас немало, а средние доходы петербуржцев невысоки. До уровня европейского города, которым мы хотим считаться, они явно не дотягивают. Кроме того, в структуре населения очень много пенсионеров.

С другой стороны, нигде больше нет мегаполиса с таким отвратительным климатом, как у нас. Погода заставляет людей идти в торговые центры. Так что в перспективе Петербург — лучший для ритейла город в России и, определенно, один из лучших в мире.

Кроме того, структура застройки у нас такова, что в обширных «спальных» массивах найдется не так уж много мест, подходящих для строительства торговых комплексов. А если само место удачное, нередко возникают проблемы с инженерией, с согласованиями проекта и т. п.

Поэтому, несмотря на рассуждения об избытке площадей, реального перенасыщения рынка мы не наблюдаем. Причем выбор у арендаторов сегодня не слишком обширен. Проблемы возникают либо с локальным перенасыщением в конкретном районе, либо у собственников устаревших ТЦ.

Показателен пример проекта «Академ-Парк», который будет запущен этой осенью. Речь о бывшем мебельном центре «Грэйт», расположенном рядом со ст. м. «Академическая». Прежний владелец (холдинг «Адамант») продал его нашему партнеру — Fort Group. Мы пообещали за счет реконцепции и незначительного увеличения площадей утроить доходность объекта. Место очень проходное, однако по соседству много лет функционирует крупный ТК «Академический», принадлежащий «Адаманту».

Тем не менее мы сдали в «Академ-Парке» уже 99% площадей, и по подписанным договорам аренды очевидно, что чистый доход комплекса увеличится в три с лишним раза: прежде он составлял $4 млн в год, а теперь превысит $12 млн (арендопригодная площадь этого объекта — около 22 000 кв.м).

Несколько крупных «якорей» (кинотеатр, супермаркет, магазин бытовой техники) мы оставили на месте, но попросили их обновить формат. Мебельная выставка превратилась в торговую галерею. Ставка сделана на сетевые бренды экономичного и среднего уровней. Это позволило дистанцироваться от «Академического», где преобладают магазины индивидуальных предпринимателей.

— В Петербурге нет пока полноценных аутлетов. А между тем этот формат по идее должен быть интересен небогатому в целом городу.

— Аутлет все-таки больше ассоциируется с высокими марками. Они у нас традиционно вдвое дороже, чем в Европе. Так что даже серьезные скидки могут не заинтересовать потребителя, который живет в 200 км от Евросоюза. Поэтому я бы строил аутлет не в Петербурге, а сразу за финской границей. Тут же вдвое расширяется рынок сбыта, поскольку у финнов пока тоже нет интересных объектов такого рода, а цены обеспечиваются европейские. Кроме того, девелоперу не придется выстраивать отношения с эксклюзивными дилерами фэшн-брендов в России (фирмами Mercury, Babochka и Bosco).

— Нынешний год ознаменовался сразу несколькими крупными инвестиционными сделками с торговой недвижимостью. Какие факторы обеспечили такой результат?

— Год получился в этом смысле феноменальным. Закрылась сделка по приобретению Fort Group всех торговых объектов «Макромира». ВТБ продал «Пассаж» на Невском проспекте Jensen Group. На финальной стадии находятся переговоры между Morgan Stanley и СК «Бриз» о покупке ТРК «Галерея» на Лиговском проспекте. Цена этой сделки может составить $1 млрд.

Так что в обозримом будущем рекорд‑2011 в сфере ритейла вряд ли будет побит. Причем мы стали свидетелями разрешения долгих конфликтных ситуаций. Ведь и «Пассаж», и наследство банкрота «Макромира» — классические проблемные активы.

Компании, которые их приобрели, нельзя отнести к классическим институциональным инвесторам. Скорее, их можно назвать венчурными игроками, у которых есть смелость и готовность брать на себя риски.

Эти покупатели поверили в то, что рынок растет, доходность действующих объектов можно повысить за счет эффективного менеджмента и что сейчас правильное время для входа в проекты. Позднее конкурентов станет значительно больше, а значит, и цены, скорее всего, увеличатся.

Отчасти такие покупки делаются еще и потому, что выбор объектов инвестиционного качества (вроде «Галереи») в городе очень невелик и они, как правило, не продаются.

До конца года мы рассчитываем завершить как консультанты еще несколько сделок по приобретению офисных центров, площадок под девелопмент, промышленных объектов.

Кстати, индустриальная недвижимость — второй сектор рынка, который динамично развивается в этом году наряду с ритейлом. В первом полугодии мы сдали в аренду 68 000 кв.м современных складских и производственных помещений, в том числе подобрали площади для двух крупных заводов. И все это — усилиями одного брокера, который отвечает у нас за направление industrial.

— Навес предложения, накопленный в этом секторе, разве уже ликвидирован?

— Почти все наиболее ликвидные площади разобраны. Те помещения, которые не были востребованы под склады, заняли производственные компании. Следующий этап развития этого рынка будет связан с проектами built to suit (BTS), когда девелоперы индустриальных парков или отдельных площадок начнут строить заводы под заказ.

Кстати, в балтийских странах, где мы много работаем, индустриальные объекты в принципе не делают как спекулятивные. Случаи, когда завод «садится» в переделанный под него склад, пусть и высокого качества, для них уникальны. Потому что инвестировать в подобные проекты, не имея заранее клиента, слишком большой риск.

И та негативная ситуация, которая сложилась на рынке производственно-складских площадей в конце 2008‑го, была как раз следствием того, что большинство девелоперов пошли на риски, которые их европейские коллеги никогда на себя не берут.

— О новом офисном девелопменте говорить пока рано?

— Этот сегмент рынка восстанавливается дольше других. От последствий кризиса он еще не отошел. Хотя сейчас пошли крупные сделки по аренде, что дает повод для некоторого оптимизма. Проблема состоит еще и в том, что условия кредитования у нас по-прежнему малоприемлемы для девелоперов.

Речь даже не о процентных ставках, хотя они и запредельные по цивилизованным меркам, а о сроках финансирования. Кредиты сейчас дают на три — пять лет, а нужно минимум на десять. Иначе, не успев даже «раскрутиться», ты попадаешь в очередной спад, которые на нашем рынке происходят с завидной регулярностью. Вот и выходит, что на свои деньги строить глупо, так никто в мире не делает, а на кредитные — слишком высокий риск, что окажешься банкротом.

В торговом секторе он ниже, потому что спрос на еду, одежду, развлечения и т. п. не исчезнет, каким бы ни было положение дел в экономике. А девелоперы офисной недвижимости рискуют значительно больше.

Тем не менее мы начинаем сопровождать два-три высококачественных проекта с международным участием.

— Где разместятся эти бизнес-центры?

— На мой взгляд, сейчас наиболее удобное место для организации бизнеса — это не зона КАД, а некая прямая между аэропортом и центром. Несколько офисных комплексов задумано прямо на Московском проспекте.

Дальнейшие же перспективы местного рынка, причем не только офисного, будут в значительной степени зависеть от темпов переезда газпромовских структур в Петербург.

Динамика ввода торговых площадей по годам
Рис. 1