Вдобавок к сданным в I квартале 60 000 кв. м во II квартале были введены два крупных объекта — «ПНК-Чехов» (137 000 кв. м, девелопер — PNK Group) и терминал «Восточный» (129 000 кв. м, ГК «Эспро»). Но эксперты, опрошенные «Ведомостями», не уверены, что площади будут сданы арендаторам.
По данным Knight Frank, на начало июня 2009 г. в Московском регионе свободными оставалось более 8% качественных складских площадей, или около 380 000 кв. м. Например, в первом полугодии 2008 г. доля вакантных площадей составляла всего 1%.
Новичкам не везет
В 2009 г. резко увеличилась конкуренция между объектами, чего раньше не было, говорит Виталий Антонов, гендиректор «Эспро девелопмента». В самом сложном положении, по его словам, оказались склады, вышедшие на рынок в 2009 г., — они стоят полупустые. Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, не стал скрывать, что на момент ввода «ПНК-Чехов» в нем сдано всего 40-50% . По его словам, крупные логистические компании уже не берут площади «на вырост», а только под конкретно выигранный тендер, для поиска же других арендаторов требуется время. По данным ГК «Эспро», в ИП «Восточный» «есть договоры о намерениях» на 80% площадей. Сколько площадей уже сдано, в компании затруднились ответить, ссылаясь на то, что любая цифра не будет соответствовать действительности, так как по многим сделкам «идут переговоры».
Оживление рынка
После стагнации, говорит Мамаев, когда с января по апрель сделок не было, в мае — июне складской рынок постепенно восстанавливается. Активность демонстрируют и ритейлеры, и производственные компании.
Только Knight Frank за II квартал заключила 10 договоров на склады площадью до 10 000 кв. м каждый. А самой крупной на рынке стала сделка в «ПНК-Чехов». Крупная ритейловая компания (ее название не разглашается) арендовала 20 000 кв. м. Логисты также констатируют оживление рынка. Николай Гвоздев из Национальной логистической компании отметил, что во II квартале возвращаются к прежним показателям объемы хранения и обработки грузов, в некоторых терминалах они даже превысили докризисные. «За II квартал мы не только не потеряли ни одного клиента, но и наладили сотрудничество с новыми», — утверждает Веса Вертанен, старший вице-президент корпорации Itella.
За счет других
Аналитики Knight Frank говорят, что арендаторы рассматривают возможность переезда из одних терминалов в другие — на более выгодных условиях. «При выборе склада ключевым параметром становится бюджет, а не местоположение или качество объекта, как раньше», — отмечает Вячеслав Холопов, директор отдела Knight Frank. По его словам, у компании есть клиенты, торгующие дешевой одеждой и обувью, готовые сменить логокомплексы класса А вблизи Москвы на склады класса В, находящиеся до 40 км от МКАД. Но эти компании требуют фиксированные ставки в рублях не выше 3500 руб. за 1 кв. м в год (с учетом НДС и коммунальных платежей).
Петр Зарецкий, замдиректора отдела Jones Lang LaSalle, говорит, что «идет тяжелый и долгий переговорный процесс», но самих переездов фактически нет. По его словам, арендаторы хотели бы переехать в качественные помещения класса А, но по «вчерашним ставкам класса В».
В 2009 г. значительно вырос рынок субаренды, отмечают аналитики. По итогам II квартала 2009 г. аналитики Knight Frank оценивают объем суммарных площадей, повторно вышедших на рынок, в 250 000-300 000 кв. м.
Компании сокращают и объемы хранимой на складах продукции, и арендуемые площади, объясняет Андрей Вахляев из «Финэкспертизы консалтинг». Зарецкий добавляет, что сейчас почти все крупные логистические компании «в любом из объектов» сдают площади в субаренду. Торговые и производственные компании теперь получили возможность выбирать логистического провайдера не только исходя из того, сколько свободных площадей, но и по качеству услуг, цене и т. д., говорит Вертанен.
Назад в 2007-й
Арендаторы стремятся пересмотреть условия по уже заключенным договорам. Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП, подтвердила, что сейчас есть «повальное желание» получить скидку. «Но МЛП реагирует только на запросы, где подтверждена неплатежеспособность клиента», — подчеркивает она.
Девелоперы складских комплексов класса А самые несговорчивые. Как объясняет Зарецкий, «любой дисконт понизит капитализацию их инвестпроектов». Олег Мамаев возражает, что большинство собственников попали в тупиковую ситуацию, боятся потерять арендаторов, поэтому вынуждены идти им навстречу. Брокер одной из консалтинговых компаний признался, что в знаковом проекте класса А на востоке Подмосковья некий дистрибутор, арендовавший 20 000 кв. м, смог добиться скидки в 15% по уже подписанному договору. «Если компания скидки не получает, то сокращает арендуемые площади», — добавляет Мамаев.
Ниже некуда
По данным Knight Frank, во II квартале 2009 г. арендные ставки на склады класса A составили $100-120 за 1 кв. м в год, что почти соответствует уровню 2007 г. По словам Ольги Павлик из Praedium, снижение ставок в первом полугодии 2009 г. больше затронуло склады классов B и C, которые до кризиса были переоценены. «Сейчас они подешевели на 30-60%», — уточняет она. Собственники предлагают ставки в рублях и отказываются от системы расчетов triple net, предполагающей отдельный учет арендных ставок, коммунальных и эксплуатационных расходов, а также НДС, добавил Холопов.
Мамаев прогнозирует дальнейшее снижение ставок. Он объясняет это тем, что девелоперы-предбанкроты могут «пойти на все». Правда, оговаривается собеседник, это будет временным явлением: «Речь может идти только о краткосрочных договорах максимум на год».
Сместили сроки
Зарецкий говорит, что сейчас девелоперы притормаживают и проекты, близкие к завершению, — до тех пор, пока не появятся арендаторы. «Как только кто-то из клиентов подписывает соглашение о намерениях, стройка возобновляется», — рассказывает консультант.
Источник в ТЛК «Томилино» объяснил смещение сроков строительства четвертой фазы ориентировочно на 2010-2011 гг. отсутствием потенциальных клиентов. Пресс-служба ГК «Эспро» прокомментировала, что они не торопятся начинать строительство второй очереди «Восточного», пока не сданы площади в уже готовом терминале. В 2009 г. компания вводит еще один объект — четвертую очередь логопарка «Истра». «Мы постепенно адаптируемся к жизни в поставленных условиях», — рассказывает Антонов.
