Теряя обороты на фоне снижения потребительского спроса, торговые арендаторы Екатеринбурга начали объединяться в группы и писать петиции собственникам с требованиями снизить плату.
Берут в оборот
«Мы получили коллективное письмо от 12 арендаторов, которые настаивают на 50%-ном снижении ставки», — рассказывает директор ТЦ «Успенский» Антон Бурыкин. Глава торговых центров «Гулливер» и «Сибирский тракт» Алексей Караваев сообщил, что в их магазинах арендаторы создали профсоюзы. Насколько ему известно, на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга этот процесс уже приобрел массовый характер.
Группа местных ритейлеров, арендующих помещения в различных торговых центрах города, заявила о начале активной деятельности Совета арендаторов Екатеринбурга. «У нас серьезное падение оборотов, а ежемесячные ставки остаются необоснованно высокими, в отдельных случаях достигая 5600 руб. за 1 кв. м. Мы объединяемся, чтобы найти взаимопонимание с владельцами торговых центров, в том числе добиться снижения ставок», — объяснил владелец сетей магазинов «Богемия-студио» и «Модный свет» Александр Мурзин, возглавивший совет.
Собственники торговых точек неохотно соглашаются на снижение ставок, предлагая альтернативные способы поддержки арендаторов. Среди них, рассказывает гендиректор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин, уменьшение стоимости депозита с 2-4 месячных арендных платежей до одного, зачет депозита в счет арендной платы, сокращение маркетинговых и других операционных издержек.
По информации Бурыкина, в ТЦ «Успенский» отдельным ритейлерам предлагают рассрочку оплаты. Как рассказал глава филиала «Молл менеджмент» (управляет ТЦ «Парк хаус») Сергей Николайченков, в их торговом центре для снижения финансовой нагрузки арендаторов, львиная доля которых платит в евро, установлен фиксированный курс в 40 руб. за евро.
Не раскрывают прибыль
Караваев предложил арендаторам своего ТЦ «Сибирский тракт» показывать данные кассовых аппаратов и получить скидку по аренде в случае серьезного падения продаж. Засухин сомневается, что это предложение найдет понимание у торговцев: обороты большинства компаний являются коммерческой тайной.
Впрочем, оплата аренды в процентах от оборота не всегда устраивает и самих собственников. При фиксированной арендной ставке риски несет арендатор, а при ставке в процентах от оборота — арендодатель, в этом случае доход теряют все, объясняет Николайченков.
Не афишируют ставки
Цену аренды и возможные скидки в отдельных случаях опрошенные «Ведомостями» собственники и управляющие предпочитают не афишировать, опасаясь массовых требований от арендаторов снизить плату.
По информации вице-мэра по товарному рынку Екатеринбурга Виктора Контеева, в январе 2009 г. ежемесячная арендная ставка в торговом центре или помещениях street-retail в центре города находилась на уровне 1500-3000 руб. за 1 кв. м, ее снижение с сентября 2008 г. по некоторым объектам составило 10-15%.
По информации аналитического отдела КБ «Ярмарка», средний размер арендной ставки на торговые помещения в январе 2009 г. вернулся на год назад и составил 1280 руб. за 1 кв. м в месяц. Пик стоимости аренды пришелся на III квартал 2008 г., когда средний размер ставок достиг 1470 руб., напоминают аналитики «Ярмарки».
Прогнозы на 2009 г. по цене торговой аренды неоднозначны. Контеев не ждет резкого снижения арендной платы, несмотря на то что «торговыми площадями Екатеринбург обеспечен лучше Москвы». По его данным, на начало 2009 г. в городе насчитывалось 1,1 млн кв. м магазинов, или 840 кв. м на 1000 населения — против 710 кв. м на 1000 человек в Москве.
Рассчитывают на дисконт
По словам Засухина, по уже заключенным договорам в большинстве случаев ставки останутся прежними, а на вновь вводимые торговые площади следует ожидать дисконта в 20%. В 2009 г. в Екатеринбурге планируется открыть пять новых торговых центров — «Европа» (35 000 кв. м, УК «Пред-групп»), «Фан-фан» (32 000 кв. м, «Фин-инвест-строй»), «Комсомолл» (77 000 кв. м, «DVI холдинг»), «Панорама» (11 000 кв. м, «Центр-ас»), «Стомакъ» (7200 кв. м).
По словам заместителя гендиректора УК Red Андрея Брауде, падение ставок в торговых помещениях может составить 40-50%, наиболее востребованными останутся помещения формата street-retail до 100-150 кв. м на проходных торговых улицах. С ним согласна коммерческий директор «DVI холдинга» Марина Малахатько, которая добавляет, что снижение ставок в торговых центрах будет колебаться от 10% до 40%.
Николайченков полагает, что кризис поделит рынок торговой недвижимости: конкурентоспособными останутся качественные торговые центры, остальные столкнутся с проблемами. Засухин к наиболее успешным объектам относит торговые центры «Мега», «Гринвич», «Карнавал», «Парк хаус», «Успенский», «Дирижабль». В этих объектах, по его словам, заполняемость на начало 2009 г. составляла 98-100%, более того, в некоторые объекты стояла очередь из арендаторов. В связи с кризисом в «Урал-Гермесе» прогнозируют, что уровень заполняемости в указанных объектах может снизиться до 90%, а в остальных, менее конкурентоспособных, до 70-80%.
Опрошенные «Ведомостями» участники рынка не исключают в перспективе возможного закрытия и продажи ряда объектов — называть «претендентов» эксперты отказались.
Пока же, по данным аналитического отдела КБ «Ярмарка», на начало 2009 г. средняя цена продажи 1 кв. м осталась на прошлогоднем уровне — 108 000 руб. «Сейчас нет ни одного торгового объекта, который бы не продавался. Однако на публичную продажу их не выставляют в отсутствие потенциальных покупателей», — говорит председатель совета директоров УК «Мост» Константин Васильев.
