Как стало известно «КС», на рынок ритейла в Омске готовится выйти новый игрок — Группа компаний «РЕГИОНЫ» (сеть торговых центров ИЮНЬ, известная в центре России). На днях компания выиграла тендер на застройку участка, на котором и будет располагаться новый ТЦ. Запуск объекта планируется в 2014 году. О том, зачем компании строить и открывать торговые площадки в Сибири, корреспонденту «КС» ВИКТОРИИ АНТОНОВОЙ рассказал председатель совета директоров ГК «РЕГИОНЫ» АМИРХАН МОРИ.
Группа компаний «РЕГИОНЫ» представляет собой вертикально интегрированный холдинг, объединяющий более 20 компаний, деятельность которых направлена на строительство и управление качественными торговыми площадями.
Согласно исследованию ИА INFOline, ГК «РЕГИОНЫ» занимает 4-е место в рейтинге крупнейших владельцев торговых площадей в России. Компания управляет 27 действующими объектами общей площадью более 600 тыс. кв. м, расположенными в 22 городах России.
В активах группы — четыре действующих объекта сети «ИЮНЬ»: в Санкт-Петербурге (2006, GBA:62 тыс. кв. м), в Красноярске (2008, GBA: 75 тыс.) и Череповце (2010, GBA:46 тыс.), в Уфе (2012, GBA: 42 тыс.), и 23 объекта сети ТЦ «Сибирский городок». В 2014 году запланировано строительство в Омске.
Равнение на Сибирь
— Амирхан Аликович, как сегодня развивается бизнес в регионах?
— Экономика регионов начинает восстанавливаться после кризиса, и это мы наблюдаем как в городах-миллионниках, так и в городах с меньшей численностью. Основной индикатор работы торгового центра — посещаемость, и она растет последние несколько лет. Например, в ТРЦ «ИЮНЬ» (г. Красноярск) в 2011 году посетителей стало больше на 20% по сравнению с 2010 годом, их количество составило 500 тыс. чел. в месяц. Среди городов нашего присутствия то же самое мы видим и в Череповце: открытие новых магазинов и рост посещаемости. Эта тенденция присуща не только городам, в которых расположены наши проекты, но и другим регионам РФ. Но, конечно, должен отметить, что все регионы разные.
— Недавно вы выиграли тендер на строительство ТЦ в Омске. Расскажите, какой проект вы будете там реализовывать?
— Мы планируем открыть там ТРЦ «ИЮНЬ». ТРЦ этой сети рассчитаны на потребителей со средним доходом. Если описать портрет потребителя, то это молодые семьи в активном возрасте — от 20 до 40 лет, как правило, с детьми. Имеют доход от 20 до 60 тыс. руб. в месяц. Ведут активный образ жизни. Интересуются тем, что происходит в Интернете и последними новостями моды.
Как раз для таких покупателей в Омске мы планируем открыть ТРЦ «ИЮНЬ» общей площадью 50 тыс. кв.м, площадь пригодная для аренды — 41 тыс.кв.м., запланирована парковка на 1500 машиномест. Площадка расположена в Кировском районе на пересечении Бульвара Архитекторов и улицы Крупской. Участок отличается высокой интенсивностью транспортных и пешеходных потоков, хорошей визуальной и транспортной доступностью.
— Какова концепция этого ТРЦ?
— «ИЮНЬ» — сетевой проект, имеющий единую концепцию, в основе которой лежит сочетание шопинга и развлечений. В торгово-развлекательных центрах «ИЮНЬ» представлены продуктовый гипермаркет, магазины популярных торговых марок одежды, обуви, аксессуаров, подарков; большой магазин детских товаров, фуд-корт, кафе и рестораны. Посетители имеют возможность не только совершать покупки, но и развлекаться. В торговых центрах имеется значительная развлекающая составляющая: кинотеатр, боулинг, ледовый каток, детский игровой центр, фитнес-центр. Но для каждого города разрабатывается собственная концепция и архитектурно-планировочное решение в единой стилистике бренда «ИЮНЬ». Мы используем лучший зарубежный опыт и привлекаем к работе известные международные компании, такие как Chapman Taylor, Air-dising, Arctron и др. Красивый торговый центр нравится покупателям, что обеспечивает стабильный интерес и высокую посещаемость. К тому же ситуация с потребительскими доходами в регионах в настоящий момент меняется.
— Планируете ли вы привлекать инвестора для этого проекта, брать кредиты либо обойдетесь собственными средствами при строительстве?
— Благодаря проводимой консервативной политике развития, ГК «РЕГИОНЫ» на конец 2011 года аккумулировала около 0,25 млрд. долларов годовой выручки от сдачи в аренду торговых площадей. Существующий уровень выручки достаточен для обслуживания имеющих кредитных обязательств компании и привлечения банковского кредитования для дальнейшего финансирования развития сети.
В большинстве случаев компания финансирует свои проекты в партнерстве с крупнейшими банковскими структурами. Например, на долговременной основе сотрудничает со «Сбербанком РФ». В данном случае будем работать по стандартной схеме.
— Какую отдачу вы планируете получить от запуска этого проекта? Прогнозируемые сроки окупаемости?
— Мы не публичная компания, поэтому я не могу раскрыть объемы инвестиций и сроки окупаемости. В будущем возможна такая стратегия развития компании, как выход на IPO. Но для этого мы будем ждать благоприятного периода.
— У вас уже есть проекты в Сибири, к примеру, Красноярске, как развиваются ваш бизнес в этом городе? Каковы особенности работы в Сибирском регионе?
— Особых отличий в работе в Сибирском регионе не существует — во всех регионах России потребители хотят покупать качественные товары и хорошо отдыхать. В столицах работать удобнее с точки зрения возможностей наполнения проектов арендаторами, соответствующими профилю проекта, таким образом, мы можем выбирать среди разных концепций. С другой стороны, в большинстве регионов фактически отсутствует предложение профессиональных торгово-развлекательных центров. Например, в тяжелый период кризиса 2009 года мы открыли ТРЦ в Красноярске. До нас там был только один концептуальный ТЦ. Их и сегодня в этом густонаселенном городе всего два, и мы занимаем лидирующее положение. У нас есть типовые требования для ТРЦ, которые адаптируются под конкретный город, потенциальный спрос и предложение. В результате обширной подготовительной работы у нас сформировался проектный пул, позволяющий продолжать развитие независимо от внешней экономической ситуации.
— Как вы оцениваете покупательский спрос и насыщенность Сибири торговыми центрами? Каковы перспективы местного рынка для ритейлеров?
— Все города в Сибири — очень разные. В одних городах рынок еще не насыщен ( к примеру, в Красноярске) и спрос высокий, в других — рынок приближается к насыщению, как, например, в Омске. Рынок Омска — очень непростой. Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах города на конец 3 квартала 2011 г. составляла 565 кв.м. на 1 000 жителей. А по данным Московского исследовательского форума (МИФ), в состав которого входят крупнейшие консалтинговые компании, ориентировочная потребность в торговых площадях города — 650 кв.м. на 1 000 человек. Наблюдается хорошая динамика роста зарплат, но покупатели пока настроены сохранять деньги. Учитывая незначительные темпы ввода новых торговых комплексов в 2011 г. и практически полное отсутствие новых проектов, которые будут реализованы в 2012 г., можно спрогнозировать небольшой рост (от 5% до 7%) ставки аренды в торговых центрах Омска. Ритейлеров ждет конкуренция, но тем интереснее им будет работать!
Кстати, хочу отметить, что с приходом в регион крупного игрока рынка коммерческой недвижимости, экономика региона получает дополнительный импульс. С начала работ по строительству ТРЦ в любом городе появляются новые рабочие места, приглашаются к сотрудничеству местные компании — подрядчики, открытие комплекса становится источником новых рабочих мест, способствует развитию мелкого бизнеса (торговля и услуги). Кроме того, торговый центр всегда является источником новых поступлений в местные бюджеты всех уровней.
Уровни привлекательности
— Есть ли еще регионы, в которых вы бы хотели присутствовать?
— Мы планируем развиваться постепенно, вслед за развитием экономики регионов. Ведь в большинстве городов концептуальных торгово-развлекательных центров просто не существует. Например, В Череповце «ИЮНЬ» стал первым концептуальным ТРЦ для шопинга и отдыха. Такая ситуация сложилась в подмосковном городе Красногорске, где наш «ИЮНЬ» станет первым профессиональным ТРЦ в городе с численностью жителей в торговой зоне более 200 тыс. человек, живущих в 5 минутной транспортной доступности от Москвы.
— Как вы выбираете города, в которых хотели бы открыть торгово-развлекательные центры?
— Мы провели исследование и выяснили, что регионы можно разделить по привлекательности. В первую группу входят экономические и финансовые центры России Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург. Во второй группе оказались региональные экономические и финансовые центры: Новосибирск, Красноярск, Саратов, Уфа, Челябинск, Самара, Казань, Омск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Волгоград. В третью включены региональные центры, с высоким удельным весом в экономике региона добывающих и обрабатывающих отраслей: Череповец, Сыктывкар, Уфта, и т.п. В этих регионах не только идет процесс возобновления строительства ранее приостановленных проектов, но и, что наиболее важно, идет строительство новых торгово- и торгово-развлекательных центров. Каждый из вышеупомянутых регионов имеет разную привлекательность с точки зрения доходности. ГК «РЕГИОНЫ» старается диверсифицировать свой портфель объектов. В городах с первым уровнем привлекательности мы открываем два проекта: ТРЦ «ИЮНЬ» г. Красногорск (площадь участка 25 тыс. кв.м) — в I квартале 2012 года и «ИЮНЬ» г.Мытищи (площадь участка 178 тыс. кв.м) — в III квартале 2012 года. В Санкт-Петербурге ТРЦ «ИЮНЬ» (площадь участка 62 тыс. кв.м.) функционирует с декабря 2006 года. В регионах со вторым уровнем привлекательности мы начали строительство ТРЦ «ИЮНЬ» в г. Саратове (площадь участка 87 тыс. кв.м). В Красноярске ТРЦ «ИЮНЬ» (площадь участка — 75 тыс. кв.м.) действует с декабря 2008 года, а в Уфе объект (площадь участка — 42 тыс.кв.м.) открыт 3 февраля 2012 года. В регионе с третьим уровнем привлекательности мы ведем строительство проекта «ИЮНЬ» в г. Сыктывкаре (площадь участка — 45 тыс. кв.м), и республике Коми. Функционирует «ИЮНЬ» ( площадь участка 46 тыс.кв.м.) в Череповце.
— Есть ли у вас конкуренты в Сибири, в городах присутствия и кто они?
— В России всего несколько компаний, которые открывают торговые центры под единым брендом. По данным рейтинга агентства InfoLine Developer Russia Top-100, крупнейшими владельцами торговой недвижимости в России сейчас являются компании: IKEA (общая площадь действующих торговых центров в собственности — 2,112 млн кв. м), «Ташир» (1,19 млн кв. м), «Адамант» (799,8 тыс. кв. м) и Группа компаний «РЕГИОНЫ» (585 тыс. кв. м). В основном конкурентами в региональных городах выступают сильные местные и федеральные девелоперы, успевшие построить несколько ТЦ.
— Расскажите о своем опыте управления ТЦ АЛПИ по «просьбе» Сбербанка, какой опыт вы получили при этом, и чем это завершилось?
— Действительно, некоторое время по договору со «Сбербанк-Капитал» мы управляли недвижимостью обанкротившейся сети «Алпи» (около 340 тыс. кв. м). В 2011 г. мы приняли решение купить этот актив. На его базе создали сеть «Сибирский городок». Концепция сети — предоставление качественных условий для совершения повседневных покупок. Ежегодная посещаемость торговых центров этой сети составляет более 40 млн. человек в год.
