Борьба вокруг стоимость земли активизируется. Государство стремится увеличить доходы бюджета, и кадастровая оценка с каждым годом все больше превышает рыночную. Собственники и арендаторы пытаются изменить ситуацию — споров из-за кадастровой стоимости в этом году уже почти вдвое больше, чем за весь 2013 год. Причем если раньше истцы в основном выигрывали, то в последнее время чиновникам все чаще удается отстоять свою оценку — как на уровне комиссии при Росреестре, так и в судах.
В последнее время наблюдается значительный рост числа случаев оспаривания результатов государственной кадастровой оценки (ГКО). Если в 2013 году собственники и арендаторы недвижимости просили комиссии при Росреестре пересмотреть кадастровую стоимость по 6184 объектам, то только за восемь месяцев 2014 года была обжалована стоимость уже 11 401 объекта. При этом комиссии стали чаще отказывать заявителям. В 2013 году просьбы о пересмотре кадастровой стоимости удовлетворялись в 50,4% случаев, а в 2014 году пока только в 31%. В судах ситуация аналогичная. Число исков об оспаривании результатов ГКО выросло почти в два раза (на 84,7%), но владельцы недвижимости проигрывают все чаще: 67,3% положительных решений по 6190 искам в 2013 году и лишь 50,2% по 11 436 искам в 2014-м.
ГКО земель в России проводится с 2001 года. Ее организацией занимаются органы власти субъектов РФ: они принимают решение о проведении ГКО по конкретным объектам недвижимости и выбирают оценщика на конкурсе. Отчет об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу, после чего региональные власти утверждают результаты ГКО и вносят их в госкадастр. Исходно частота проведения ГКО не была ограничена, из-за чего многие регионы ежегодно заказывали новую оценку, результаты которой в виде кадастровой стоимости с каждым разом росли. Поправки к закону "Об оценочной деятельности", вступившие в силу 22 июля, ввели ограничения — теперь проводить госоценку земли можно раз в три года (в городах федерального значения — в два года). К настоящему времени массовая ГКО земель проведена во всех регионах РФ, за исключением Крыма и Севастополя.
До кадастровой реформы земля имела инвентаризационную стоимость, которая была явно занижена. Необходимость ГКО объяснялась тем, что инвентаризационная стоимость не соответствует реальной цене земли. Но, как показала практика, кадастровая стоимость, от которой рассчитываются налог и арендная плата, в соответствие с рыночной тоже не пришла, местами качнувшись в другую сторону.
Возведенное в закон вымогательство
По мнению юристов и оценщиков, причина частого оспаривания кадастровой стоимости в том, что она чрезмерно завышена. "Цель кадастровой реформы хорошая — платить за землю не смешные, а реальные деньги. Но платить больше, чем предлагает рынок,— это уже какое-то возведенное в закон вымогательство со стороны государства",— говорит партнер юридической фирмы "Авелан" Валерий Лазебный.
Государство объясняет рост числа споров доступностью обращения в комиссии и суды. Но статистика свидетельствует о весьма существенном превышении результатов ГКО над рыночной стоимостью земли. По данным Росреестра, в результате судебного обжалования в 2014 году стоимость земли (база для расчета налога и арендной платы) была снижена до 0,2 трлн руб. с 1,3 трлн руб. по результатам ГКО, то есть на 1,1 трлн руб. (84%). Таким образом, потери бюджета исчисляются сотнями миллиардов, исходя из ставок земельного налога 0,3% или 1,5% и ставок арендной платы, доходящих до 10% от кадастровой стоимости.
"Корень проблемы в том, что кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки: все участки в пределах условной территории оцениваются по одним и тем же критериям, которые не учитывают специфики (обременений и дефектов) земли,— поясняет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Рустам Курмаев.— Объективной базой для налога и арендных платежей может быть только рыночная стоимость на основе анализа всех индивидуальных особенностей участка". Партнер адвокатского бюро "Бартолиус" Дмитрий Проводин видит причины резкого увеличения кадастровой стоимости московской земли "в несовершенстве математической модели (недостаточно аналогов при проведении оценки методом сравнения продаж), установке властей на пополнение бюджета, а также закрытости процедуры выбора оценщика и утверждения кадастровой стоимости".
С 22 июля для юрлиц и предпринимателей стало обязательным досудебное обращение в комиссию при Росреестре. Рустам Курмаев считает это искусственным административным барьером. "Деятельность комиссии только отнимает время. Вероятно, идея с обращением в комиссию сама по себе является верной, но необходимо, чтобы она не формально рассматривала заявления, а проверяла достоверность рыночной стоимости",— полагает он. В то же время условия обжалования оценки через комиссию стали мягче — раньше на подачу заявления отводилось полгода, а с 22 июля — пять лет (но до проведения следующей кадастровой оценки). Но в большинстве случаев комиссии отказываются снизить стоимость земли. Причем, например, в отказных решениях комиссии по ООО "Рольф" и ЗАО "Рольф Эстейт" (структуры одноименного автодилера), ЗАО "Спортивно-экологический комплекс "Лата Трэк"" мотивы либо не указываются (рыночный отчет соответствует требованиям законодательства, но комиссия решила отказать), либо указываются очень общие без конкретизации (рыночный отчет "не соответствует принципу объективности и однозначности").
"Основания для отказа выбираются следующие: в отчете нет точного описания объекта оценки, не указаны обременения имущества или оценщик не производил осмотр объекта",— рассказывает Валерий Лазебный. По словам Рустама Курмаева, как правило, комиссия отказывает из-за несоответствия рыночного отчета какому-то формальному требованию. "Зачастую указанные доводы являются несостоятельными и не означают, что оценщик установил рыночную стоимость недостоверно. Достоверность рыночной стоимости комиссия не проверяет",— указывает юрист.
Но есть и положительные моменты. Теперь, если собственник или арендатор земли все же добивается пересмотра кадастровой стоимости участка, новая оценка применяется не с 1 января следующего года, как раньше, а с 1 января года, в котором она была оспорена (или с даты утверждения результатов ГКО, если оценка прошла в том же году).
Методичный отказ
Если землепользователь остался недоволен итогами рассмотрения спора комиссией, он может подать иск в суд. К таким искам применяется общий трехлетний срок давности, отсчитываемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По словам старшего юриста практики недвижимости фирмы Sameta Константина Гуричева, большой процент отказов в исках связан с недоказанностью того, что на дату ГКО объект имел иную рыночную стоимость или же результаты ГКО не затрагивают права истца. Дмитрий Проводин отмечает особенно неблагоприятную арбитражную практику для арендаторов земли в сравнении с собственниками: "Суды отклоняют их иски, ссылаясь на то, что арендатор не вправе заказывать рыночную оценку стоимости "чужого" земельного участка и вообще не может оспаривать результаты кадастровой оценки". Высший арбитражный суд еще в феврале 2011 года разъяснил, что арендаторы имеют право оспаривать кадастровую стоимость, но ряд судов продолжает отклонять их требования по мотивам отсутствия права на иск.
Большую известность также получила практика отказа судами по мотивам невозможности проведения рыночной оценки государственной земли, на которой расположено частное здание. Суды указывают, что такая земля не может продаваться на открытом рынке, а значит, участок вообще не имеет рыночной стоимости. "Здесь суды, вероятно умышленно, неверно применяют законодательство об оценочной деятельности. Рыночная стоимость является потенциальной стоимостью, которая могла бы иметь место при определенных обстоятельствах. Суды же исключают значение потенциала, а рассматривают рыночную стоимость как вопрос состоявшегося факта, что является неверным пониманием закона",— подчеркивает Рустам Курмаев. "Итоги работы арбитражных судов Москвы и Московской области в период до поправок 22 июля следует признать успешными для местного бюджета. Суды смогли остановить лавину исков, методично отказывая в их удовлетворении",— с сожалением признает Дмитрий Проводин.
Но теперь споры о кадастровой стоимости переданы в ведение судов общей юрисдикции (СОЮ). Недавно Верховный суд совместно с Минэкономики и Росреестром создал рабочую группу для выработки единого подхода к их рассмотрению. Прогнозировать, как изменится судебная практика, пока рано. Опрошенные "Ъ" юристы и оценщики склоняются к тому, что оспорить результаты ГКО станет еще сложнее. "В вопросе кадастровой оценки просматриваются интересы в первую очередь государства. А СОЮ зависят от региональных властей, крайне заинтересованных в стабильном поступлении платежей в бюджет, поэтому, думаю, новая судебная практика не будет сильно разниться с практикой арбитражных судов",— говорит Валерий Лазебный. С учетом обязательного досудебного обжалования в комиссии, а также загруженности и медлительности СОЮ первые итоги рассмотрения ими кадастровых споров можно будет увидеть в лучшем случае к концу года.
Гузалия Островская, партнер юридической компании "РУ Лекс":
Кадастровая стоимость как одна из характеристик объекта недвижимости появилась в 1999 году и была лишь строчкой в кадастровом паспорте, пока ее не возвели в статус основы для расчета обязательных платежей. Столь высокий статус был дан не зря, ведь кадастровая стоимость — родная сестра рыночной, только рожденная методом массовой оценки. По задумке законодателя применение кадастровой стоимости должно наполнить местные бюджеты, ведь справедливо, когда налог и аренда определяются с учетом реальной стоимости объекта. А чтобы сгладить несовершенство метода массовой оценки и исправить погрешности усреднения, была предусмотрена возможность привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной.
Все бы хорошо, пока после оценки кадастровой стоимости на 2013 год не стало понятно, что разница с рыночной настолько значительна, что процедура оспаривания кадастровой стоимости превратилась в битву бюджетов — частного и публичного. Полем битвы стали судебные залы и кабинеты специально созданных при Росреестре комиссий. Если суды хотя бы поначалу занимали позицию заявителя, то комиссия в Москве сразу показала, что ей важнее интересы бюджета. Вплоть до мая 2013 года подавляющее большинство заявлений землевладельцев отклонялось. Только изменение порядка работы комиссии позволило искоренить саботаж, и связано с этим или нет, но к середине 2013 года в Москве появились долгожданные положительные решения.
Но недолго радовались землепользователи — актуализация кадастровой стоимости 2014 года свела на нет все усилия и вновь наполнила коридоры судов и приемных комиссий страждущими добиться справедливости. И снова разгорелась битва публичного и частного интереса, в которой основные потери несет арендатор — самое многочисленное и самое слабое звено в "пищевой цепочке" землепользования. Арендатор, зависящий от волеизъявления властей предоставить участок в аренду, обязанный мириться с регулируемой арендной платой и, как оказалось, имеющий в Москве наименьшие шансы оспорить кадастровую стоимость.
Если московская комиссия отклоняет заявления, придираясь к рыночному отчету и давая на него замечания, то практика рассмотрения судами исков арендаторов уже перестает быть интригующей. Рожденные в недрах московского арбитража мнение об отсутствии у арендатора права оспаривать кадастровую стоимость и позиция, что госземля, занятая частным зданием, в принципе не имеет рыночной стоимости, быстро нашли поддержку в вышестоящих судах. В итоге мнение первой инстанции дословно кочует в постановлении апелляции с кассацией, порой даже цитируя мотивы отказа арендатору в деле с собственником земли.
Меня не удивляет позиция членов комиссии, большинство которых в силу должностных инструкций обязаны охранять публичный интерес. Но как может суд закрывать глаза на императивность положений закона, на закрепленное в федеральных стандартах оценки родство кадастровой и рыночной стоимости? Приходится все чаще спрашивать себя: а придерживается ли суд принципа беспристрастности и законности при отправлении правосудия? Почему даже после появления постановления президиума ВАС, признавшего арендатора лицом, чьи права затрагиваются кадастровой стоимостью, суды упорно продолжают ставить эту позицию под сомнение? Может быть, ВАС больше не указ и мы ждем нового подхода Верховного суда?!
