Как ритейлер, развивающий сразу несколько брендов, справляется с поиском подходящих торговых площадей и нередко возникающим при этом нежеланием арендодателей идти на уступки, рассказывает Денис Стенько, директор по развитию re:Store Retail Group, участник битвы «Арендатор vs. Арендодатель» на «Retailer Congress 2012. Торговая недвижимость».
Retailer.RU: До того, как стать желанным арендатором во многих торговых центрах, ваша компания, в частности, использовала метод трехсторонних переговоров, агрессивную политику развития в городах с населением от 500 000 человек и проч. Что из вашей ранней политики развития и отвоевывания торговых площадей до сих пор актуально?
Денис Стенько: Все методы подбора помещений, которые использовались ранее, актуальны и на сегодняшний день. Стратегия остается неизменной. Постепенно расширяя географию присутствия, мы приобретаем опыт, и становится очевидным, где мы не ошиблись в расчетах, а где наши ожидания разошлись с фактическими результатами. Исходя из этого, мы еще глубже подходим к изучению небольших городов.
Retailer.RU: А что нового появилось в вашей политике развития? Какими способами теперь получаете нужные вам места в ТЦ и стрит-ритейле?
Денис Стенько: «Новое» – это хорошо забытое «старое». В нашем случае при поиске площадей в торговых центрах «новое» — это актуальное для нас «старое». Что касается стрит-ритейла, то при выборе локаций в первую очередь отталкиваемся от трафика, парковки и визуальной составляющей. Но это не «ноу-хау» — это залог правильного выбора помещения.
Retailer.RU: Какие моменты в переговорах с арендодателями утомляют вас, как арендатора, больше всего?
Денис Стенько: Зачастую мы сталкиваемся с тем, что «согласно концепции размещения арендаторов, ваш магазин может расположиться только на третьем этаже». При этом на планировках указаны схожие по формату арендаторы, располагающиеся на нужном нам этаже. Вот именно такие ситуации отнимают в переговорах больше всего времени и сил. Место, ставки, формат помещений объективно уже давно не вызывают вопросов у арендодателей и консультантов.
Retailer.RU: О чем легче всего вам, как ГК re:Store Retail Group, договориться по поводу торговых площадей? И с кем — с владельцем торгового центра или помещения в стрит-ритейле?
Денис Стенько: С владельцами торговых центров договариваться проще по форматам помещений. Сложнее по зоне размещения. Если говорить о действующих ТЦ – то редко, но сталкиваемся с отсутствием арендных каникул на период строительно-монтажных работ, что не может не огорчать.
Со стритом сложности чаще всего возникают в коммерческих моментах и вопросах продолжительного с нашей стороны времени согласования будущих магазинов с владельцами торговых марок. Владельцы помещений в стрит-ритейле зачастую не готовы нас ждать по 2-3 месяца, пока принимается решение за пределами России.
Retailer.RU: У вас разной направленности бренды — как различается работа по подбору площадок для них и влияют ли на этот фактор требования Apple, Nike и других развиваемых компанией марок?
Денис Стенько: Подходы к выбору помещений под каждый наш бренд – практически идентичны. Безусловно, есть требования к помещениям и месту их размещения, особенно от Apple и от Nike. Случается, что помещение недостаточно по площади буквально на несколько метров, то есть оно менее критического минимума, и тогда мы вынуждены подбирать альтернативную площадку.
Retailer.RU: Планируете ли расширяться в такие дальние города, как Владивосток, Хабаровск и пр.?
Денис Стенько: Города Дальнего Востока нам, конечно, интересны, но они слишком далеки. Тут остро стоит вопрос логистики, особенно, что касается Lego. Так же играет роль тот факт, что эти города близко расположены к США, Китаю и Японии, поэтому у них есть возможность купить ту продукцию, что мы реализуем в наших магазинах, за пределами России и дешевле. В общем, о расширении сети на Дальний Восток подумываем, но это не приоритет.
Retailer.RU: Что можете сказать о рынке торговой недвижимости в России в 2012 г. — тенденции, проблемы, предложения, ставки, были или нет интересные проекты?
Денис Стенько: Не раз в этом году обозначался дефицит рынка. Новые реализованные проекты можно пересчитать по пальцам, а процент вакантных площадей в действующих ТРК сохраняется на минимуме. Однако стоит отметить, что в 2012 г. появился неплохой задел на 2013–2015 гг. — были представлены интересные и перспективные проекты в абсолютно различных городах.
Из негативного отмечу также то, что ставки аренды снова поползли вверх. При этом стоит помнить, что 2012 г. – это год в преддверии 2013 г., который будет ознаменован тем, что многие договоры аренды, заключенные в 2007 – начале 2008 гг. на всплеске рыночной активности, закончились или заканчиваются. Это значит, что появляется возможность еще более плодотворной работы по действующим ТРК в следующем году.
