В "Пассаже" впервые откроется крупный продуктовый супермаркет, который становится обязательным элементом современного ТРК. Последним знаковым торговым объектом на Невском, не имеющим такого "якоря", останется Гостиный Двор.
Невский пр. и его окрестности активно осваивают продовольственные сети. Реконструированные исторические здания стали соответствовать требованиям сетевых супермаркетов. И, привлекая таких якорных арендаторов, рантье увеличивают доходность своих объектов и сокращают сроки окупаемости инвестиций в реконструкцию исторических торговых зданий.
Выходы на центр
Как выяснил "ДП", петербургская сеть "Лэнд" откроет супермаркет площадью 2,7 тыс. м2 в торговом комплексе "Пассаж" на Невском пр., 48. Ретейлер подписал договор аренды на 10 лет с собственником здания Jensen Group. Подготовка помещения для "Лэнда" в "Пассаже" займет год, магазин начнет работу в I квартале 2018 года. "Мы вели переговоры почти со всеми крупными продуктовыми ретейлерами", — говорит Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group и директор "Пассажа".
Сейчас посещаемость комплекса составляет всего 8–13 тыс. человек в день, признается Дмитрий Абрамов. И это притом, что, по данным группы компаний RRG, пешеходный трафик в лучших торговых местах Невского, где находится и этот исторический универмаг, составляет 45–65 тыс. человек в сутки.
По оценке Knight Frank, с открытием крупного супермаркета посещаемость "Пассажа" вырастет примерно на 30%. В Jensen Group согласились с этой оценкой. Значительную часть покупателей должны составить туристы — в Центральном районе, где расположено большинство гостиниц, продуктовых магазинов не хватает. Для сети "Лэнд" это уже второй супермаркет на Невском пр. В прошлом году сеть стала оператором продуктового магазина в ТК "Невский центр", после того как "Стокманн" отказался от бизнеса в России.
Инвестфонд Jensen Group приобрел "Пассаж" в 2011 году у банка ВТБ. Сумму сделки оценивали в $80 млн, фонд планировал вложить $25 млн в реконцепцию. В компании не скрывали, что после повышения стоимости актива планируют его продать. Открытие супермаркета позволит повысить капитализацию всего объекта в целом.
Кризис открыл двери
Массовое освоение Невского пр. продуктовыми сетями началось в 2010 году. В кризис 2009 года ставки аренды рухнули с 10 тыс. почти до 4 тыс. рублей за 1 м2, сообщал JLL в Петербурге. Фэшн–улица быстро превратилась в проспект кофеен и фастфуда. Этому способствовал запуск сразу двух успешных комплексов — "Стокманн Невский центр" и "Галерея". В них же появились и первые большие магазины продовольственных сетей: "О’Кей" и "Стокманн".
Примерно в то же время на Старо–Невском открылся универсам "Полушка". В 2013 году на Литейном пр. открыла супермаркет "Азбука вкуса".
В 2010 году исторический Елисеевский магазин площадью около 1 тыс. м2 арендовала структура, близкая к известному ресторатору Евгению Пригожину. Магазин восстановили, вложив 115 млн рублей. После отмены запрета на приватизацию помещений на центральных магистралях Петербурга арендатор выкупил помещение магазина у Смольного за 740 млн рублей.
С кризисом 2014 года ландшафт Невского снова изменился, хотя на этот раз ставки аренды упали не так сильно, как в 2009 году (договоры были в рублях). В 2015 году ставки на Невском пр., по данным JLL, составляли от 7 тыс. до 12,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Массово стали открываться демократичные кафе и бары, также проспект заполонили сувенирные магазины.
Туристический бум
Ослабление рубля ударило по покупательной способности петербуржцев, но оно же сделало город привлекательным для туристов. По данным комитета по туризму, в 2016 году Петербург посетили на 400 тыс. человек больше, чем годом ранее, — 6,9 млн туристов. При этом большинство путешественников — это туристы из российских регионов (60%), многие из них предпочитают жить в хостелах и покупать продукты в магазине, поступают так и европейцы.
Экономтуризм всеми силами поддерживает и Смольный. Сейчас в Петербурге 340 хостелов, город будет отдавать под создание новых помещения в центре города, в скором времени на торги выставят 20 таких объектов. По планам комитета по туризму, в 2019 году в Петербург должно приехать уже 8 млн гостей.
"И в хостелах, и в гостиницах мы оборудуем небольшую зону кухни. И большинство постояльцев ею пользуется, — говорит Сергей Морев, генеральный директор компании "Петербургские отели", — я думаю, это даже не экономия — это просто удобно, я тоже так делаю, когда путешествую". Предпочитают покупать продукты в супермаркетах и многочисленные туристы, арендующие квартиры, например, через сервис Airbnb.
Кроме того, резко вырос поток азиатских туристов, которым интересны местные продукты. "Например, китайские туристы очень любят побродить по нашим супермаркетам, они чемоданами оттуда выносят всякую ерунду", — рассказывает Людмила Кудрявцева, гендиректор "Балтик Трэвэл Компани". В 2016 году Петербург посетили 500 тыс. туристов из Китая. Городской совет по туризму ожидает, что в 2017 году их число возрастет до 1 млн.
Наконец, Невский пр. остается ядром деловой активности, что нивелирует влияние сезонности, которой подвержен туристический рынок. В Центральном районе, по данным Knight Frank SPb, сосредоточено почти 400 тыс. м2 офисов, больше только в Московском районе. И многочисленные офисные работники создают хороший трафик даже в низкий сезон.
Закон джунглей
До недавнего времени в центре работали в основном несетевые круглосуточные магазины с узким ассортиментом, но их практически вытеснили продуктовые сети. В 2016 году на Невском пр., 91, открылся универсам "Дикси". Здесь особые условия разгрузки товара, говорят в ГК "Дикси", но плюсы места — высокий трафик: "В районе много коммунальных квартир, летом поток покупателей увеличивается за счет туристов".
"Азбука вкуса" сейчас рассматривает несколько помещений в центре города для размещения мини–маркетов АВ Daily.
В Москве на Тверской ул. подобный магазин уже открылся в ноябре 2016 года.
Скоро в Перинных рядах на Думской ул. откроется супермаркет "Перекресток" площадью 1,4 тыс. м2. Феликс Длин приобрел это здание в 2016 году и первым делом озаботился поисками якорного арендатора из числа продовольственных сетей.
После "Пассажа" на Невском осталось не так много объектов, подходящих под продовольственный супермаркет. Если реконцепция Гостиного Двора когда–либо состоится, очевидно, что именно здесь может открыться еще один ретейлер.
Из крупнейших продовольственных сетей на Невском и в его окрестностях пока нет "Ленты" и "Ашана". Но формат "Ашана" не позволяет ему рассчитывать на центр, а вот "Лента" недавно стала открывать супермаркеты. Очевидно, что для этой сети развитие в центре — вопрос времени. В компании подтвердили заинтересованность в этом.
Ольга Харламова, операционный директор формата "супермаркет" компании "Лента": "Нас интересует центр Петербурга, и у нас уже есть там четыре магазина: два супермаркета на Васильевском острове и по одному на Левашовском пр. и Новгородской ул. Мы внимательно оцениваем все варианты, однако центр для нас не самоцель — мы открываем магазин только тогда, когда можно обеспечить его целевую эффективность с учетом конкретных арендных ставок. Мы в том числе смотрим и на спальные районы, и на Ленобласть, потому что эти места привлекательны с точки зрения трафика покупателей и стоимости аренды".
Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group: "Продуктовый супермаркет в торговом комплексе — это важный якорь, он генерирует трафик. Ставка у него может быть низкая, но он помогает комплексу привлекать более маленьких операторов на более высокие ставки. Посещаемость "Пассажа" может возрасти минимум на 10–15%, а для небольших ТЦ супермаркеты могут генерировать до 50% потока. В нашей концепции по развитию Гостиного Двора также была идея размещения супермаркета на площади 2,5–3 тыс. м2, это обязательная составляющая его удачной реконцепции".
