Строительство складов долгое время считалось едва ли не самым прогрессивным направлением в девелопменте, однако с началом кризиса эти помещения оказались никому не нужны. Выходом стало строительство складов исключительно под конечного заказчика.
Если дороги — это кровеносная система экономики, то склады — это перевалочные пункты эритроцитов. Кризис вызвал падение товарооборота в стране, приведшее к тому, что на современных складах оказалось нечего хранить, они перестали быть востребованными арендаторами. По словам аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield Александра Кунцевича, уменьшение спроса связано с сокращением товарных запасов, снижением розничного товарооборота и производства. В конце 2008 года многие компании остановили программы своего развития в России и возвратились к их реализации только в конце 2009-го. "Кому-то пришлось резко сократить объемы бизнеса, многие оказались неспособны в новых условиях обеспечить товаронаполнение уже арендованных площадей. Что уж говорить про аренду новых?" — говорит начальник отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. В первую очередь удар пришелся по бизнесу логистических операторов. По словам эксперта, их доля на рынке упала с 60% в 2007 — 2008 гг. до 20% в 2009-м. Однако свято место пусто не бывает: на смену логистам пришли конечные потребители их услуг — фармацевты, ритейлеры и производственники.
УГОЛ ПАДЕНИЯ
Все участники складского рынка, как один, признаются в том, что кризис тяжело подействовал на их бизнес. "Мы боремся с кризисом. У нас непростая задача, так как рыночная конъюнктура изменилась, упал спрос на тот продукт, который мы производим. С другой стороны, мы ценим наших сотрудников и не хотим с ними расставаться. Совместить это сложно", — замечает генеральный директор ГК "Эспро" Иван Потехин. По его словам, самая большая проблема — поиск финансовых ресурсов. "В России мы их найти не можем и потому обращаемся к западным банкам: IFC вместе с Черноморским банком торговли и развития финансирует один наш проект в Минводах, а Европейский банк реконструкции и развития финансирует другой наш проект в Калуге", — рассказывает эксперт. При этом, по мнению руководителя PR-департамента "Евразия Логистик" Натальи Полухиной, рынок качественной складской недвижимости пострадал меньше, чем сегмент торговой и офисной недвижимости. "Если для бизнеса не принципиально важно, в офисе класса А или класса В он "сидит", то качество склада для компании — это составляющая часть бизнеса. Компании сложнее переехать со склада класса А на склад класса В, так как затраченные инвестиции на складское оборудование и технику, на отлаживание бизнес-процессов на конкретном складе значительны", — говорит эксперт. Кроме того, при переезде нарушается логистика взаимодействия с клиентами и подрядчиками. Впрочем, участники рынка признаются, что переезд из офиса, а тем более из торгового центра для арендатора не менее болезненен.
По мнению Натальи Полухиной, причины снижения спроса аналогичны для всех российских городов: компании ищут способы сокращения издержек и повышения эффективности своих цепей поставок, оптимизируя и уменьшая складские площади. Кроме того, по словам руководителя отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Роберта Обри, долгое время рынком складской недвижимости двигали спекулятивные сделки по аренде, а также спекулятивный девелопмент, который в конце концов приводил к спекулятивной аренде. "Бытовало мнение, что рынку серьезно не хватает площадей, и те арендаторы, кому нужны были складские площади, готовы были за них платить по постоянно растущим арендным ставкам", — отмечает эксперт. Дошло до того, что девелоперы почти не строили складов ниже класса А, которые можно было сдавать по максимальным ставкам. "Новое предложение 2009 г. на 99% состоит из складских площадей класса А, только один объект площадью 7400 кв. м относится к В-классу. Доминирование объектов А-класса в новом строительстве наблюдалось на протяжении нескольких последних лет, но в 2009-м преобладание стало абсолютным", — говорит директор отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов. Однако в один момент пузырь лопнул.
По словам директора по развитию Relogix Андрея Дуранина, основные потребители рынка логистики значительно сократили свои стоки, часть из них ушла с рынка. "Единственный сегмент, показавший рост, — это ритейл, в основном продуктовый", — констатирует эксперт. Маховик не мог остановиться сразу, и резкое сокращение спроса произошло на фоне роста предложения. По данным Натальи Полухиной, в 2009 г. было введено более 20 складских объектов класса А. Так, в Москве сдано не менее 8 объектов общей площадью больше 500 000 кв. м, в регионах — 12 объектов суммарной площадью около 800 000 кв. м, а также два складских комплекса в Питере. "Общий объем рынка качественной складской недвижимости Московского региона на конец 2009 года находится на уровне 3,2 млн кв. м, из которых 746 000 кв. м было введено в 2009-м", — говорит руководитель отдела исследований складской недвижимости CB Richard Ellis Байрам Карлиев. Более того, по его словам, в 2010 году на рынок будет выведено примерно 250 000 — 300 000 кв. м нового предложения.
ПОД КОНЕЧНОГО КЛИЕНТА
В сложившейся ситуации, по оценкам участников рынка, около 50% современных складских помещений оказались не востребованы. Например, в логопарке "Пышма" в Екатеринбурге уже за первые три месяца оказались свободными более 30% складских площадей. Логистические компании, фактически работающие в сфере услуг, мгновенно отреагировали на резкое снижение производства и товарооборота и начали сокращать арендуемые площади. Выходом стало строительство и адаптация складов под конечного арендатора — так называемый build-to-suit. "Мы поменяли основной критерий поиска проектов: раньше мы строили спекулятивно, искали самое лучшее и подходящее на наш собственный взгляд, теперь мы пытаемся более привязаться к клиентам и угадать, чего хочет клиент. Над одним большим проектом build-to-suit мы работаем и один наметили", — рассказывает Иван Потехин. В частности, речь идет о строительстве складских терминалов в Новосибирске и Калуге. По его словам, сейчас появилось больше запросов со стороны окончательных клиентов, хотя год назад рынок был наполнен предложениями от логистических фирм. "Это обманка, на которую покупались наши коллеги. Логистическая компания запрашивала площади с учетом рыночного роста и обращалась к нескольким девелоперам. Создавалось впечатление, что спрос огромен. Или крупный клиент объявлял тендер на логистические услуги, и пять компаний искали склады площадью 50 000 кв. м, и получался спрос на 250 000 кв. м", — разъясняет эксперт. По его словам, сейчас на рынке наступил такой момент, когда построенные под спекулятивный спрос площади постепенно становятся востребованы рынком, но он, скорее всего, закончится в середине этого года.
Другие компании также решили пойти по пути build-to-suit. Например, на территории производственно-логистического комплекса "Северное Домодедово" действует завод компании "ВествэкоИстПринт", которая является производственным ресурсом MWV, владеющей пятью заводами по изготовлению печатной упаковки в Европе и предприятиями в 18 странах мира. Общая площадь, занятая под производство компании в проекте "Северное Домодедово", составляет 13 500 кв. м, она оснащена всей необходимой инфраструктурой. В настоящее время на ней выпускаются упаковочные решения для косметических товаров, товаров личной гигиены, напитков, табачной и кондитерской промышленности. Компания уже инвестировала $37 млн в оборудование и технологическую реконструкцию. В свою очередь Giffels Management Russia предлагает пользователям складской и производственной недвижимости решения build-to-suit на территории индустриального парка "Южные врата". Проект предусматривает строительство 531 000 кв. м складских помещений на территории 104 га. Индустриальный парк располагает как складскими площадями (около 76 550 кв. м), так и подготовленными к застройке площадками для реализации проектов под конкретные потребности заказчика в сжатые сроки. Как объяснил вице-президент по работе с клиентами Giffels Management Russia Руслан Суворов, "сценарий развития build-to-suit проекта дает ряд преимуществ обеим сторонам в сделке, а именно — возможность оптимальной организации производственного процесса и отсутствие ненужных площадей". Кроме того, договор является долгосрочным и заключается, как правило, не менее чем на 10 лет. "Политика девелоперов в 2009 г. в сравнении с предыдущими периодами претерпела ряд изменений. Подавляющее большинство застройщиков свернули планы по девелопменту спекулятивных объектов. В качестве альтернативы для развития существующих площадок собственники стали предлагать услуги строительства под конкретного заказчика", — поясняет Вячеслав Холопов.
НОВЫЙ ВЗГЛЯД
С изменением ситуации поменялись и требования к складским помещениям. По мнению Андрея Дуранина, рынок из "рынка девелоперов" превратился в "рынок арендатора". "Ранее на складе, считавшемся по общим характеристикам А-классом, могло не быть зарядных помещений для техники, без которой арендатору не обойтись. В таких случаях девелопер чаще всего предлагал строить зарядные помещения за свой счет", — говорит эксперт. По его словам, если раньше подготовка склада к запуску занимала от 3-х до 6-ти месяцев, то сегодня полумеры не подойдут. "Прошлый год был очень непростым и потому интересным для нас. Нам приходилось в течение всего года гибко и оперативно реагировать на изменяющиеся потребности рынка. В результате мы полностью сменили параметры коммерческого предложения вслед за поменявшейся структурой арендаторов", — рассказывает Наталья Полухина. По ее словам, в начале 2009 г. подавляющее число фирм заморозило свои планы по региональному развитию, следствием чего стало расторжение предварительных договоров аренды складских площадей и сокращение площадей некоторых компаний по уже заключенным соглашениям. Причем востребованность услуг логистических операторов заметно снизилась. Доля логистических операторов в общем числе арендаторов складских площадок упала с 50% до 20%, тогда как доли прямых арендаторов, соответственно, увеличились: производителей — с 10% до 15%, дистрибьюторов — с 20% до 30%, ритейлеров — с 20% до 35%. По словам Петра Зарицкого, девелоперы ориентированы на максимальную техническую и коммерческую адаптацию проектов под нужды конечных пользователей. "Теперь только те лендлорды, кто предлагает комплексное решение арендаторам, успешно реализуют проекты. Говорить про классический build-to-suit здесь, конечно, не приходится, так как в условиях кризиса такой формат достаточно рискован для арендаторов, и мало кто готов его серьезно рассматривать. Скорее, здесь можно говорить про tailor made — максимальную техническую адаптацию строящихся площадей под нужды конкретных арендаторов, например, розничных сетей: в "ПНК-Чехов" решения были реализованы для компаний X5 и "Эльдорадо", — говорит эксперт. В целом, по словам Натальи Полухиной, наиболее востребованными стали небольшие площадки с автономной инфраструктурой, укомплектованные стеллажным оборудованием и техникой, удобные для организации сразу нескольких функциональных зон. "Мы предложили рынку складские площадки международного уровня с более мелкой нарезкой от 1000 кв. м в регионах и от 4000 кв. м в Москве, пожаробезопасные и охраняемые, с офисными помещениями и автоматическими воротами. Помимо этого, был сокращен минимальный срок заключения договора с 5 лет до года", — отмечает эксперт.
Участники рынка сомневаются в эффективности новой модели. По мнению Андрея Дуранина, built-to-suit выгоден только для крупных западных производителей. "У западных компаний четкие планы продаж, развития, и они редко от них отходят. Даже в кризис совсем немногие из них "усохли" настолько, чтобы существенно менять объемы площадей. Это такие компании, как Pepsi, Nestle, Kraft Foods. Под них создаются проекты build-to-suit", — говорит эксперт. По его словам, строительство built-to-suit для других сегментов рынка, даже для крупных ритейлеров, которые и в кризис растут быстрыми темпами, — значительный риск для девелопера. "Сейчас немногие компании могут обеспечить большой долгосрочный депозит или предоставить 100% гарантии, что в момент запуска проекта они займут площадку в запланированном объеме", — добавляет Андрей Дуранин. По его мнению, под ритейл лучше адаптировать текущие объекты. Риск строительства объекта выше, чем подгонка существующего склада под клиента. "Проекты build-to-suit являются очень сложными и рискованными опциями для обеих сторон (как для девелопера, так и для арендатора). Обычно каждая из сторон не желает входить в длительные отношения на заранее оговоренных финансовых условиях, что является самой важной частью для реализации схемы build-to-suit", — рассказывает Байрам Карлиев. Возможно, поэтому некоторые девелоперы складских помещений присматриваются к проектам в других сегментах. "У нас есть один интересный участок, который мы приобрели на Киевском шоссе, не доезжая до аэропорта Внуково. Основная идея была построить там бизнес-парк с экологической составляющей, но по нынешним временам говорить об офисах — сочтут за сумасшедшего. Поэтому мы оставили этот проект на будущие времена", — рассказывает Иван Потехин. По его словам, в принципе сама концепция известна и проверена во многих странах, но пока разрабатывать ее смысла нет. "На этой же площадке мы планировали заниматься ритейлом: мы собирались вначале заручиться поддержкой серьезных клиентов, а потом начать развивать проект", — говорит эксперт. В общем, в любом случае получается build-to-suit.
