Рынок складской недвижимости в 2011 году так и не вышел на докризисные достижения, не выйдет он и в 2012 году, считают аналитики и эксперты. Несмотря на рост спроса на качественные складские площади, темпы ввода в строй новых комплексов значительно замедлились как в Москве, так и в регионах. В результате цены неминуемо будут идти вверх, осторожный прогноз на 2012 год — прирост составит 10%.
По данным Penny Lane Realty, в московском регионе спрос на складские помещения вырос на 20%. Наиболее часто клиенты арендуют склады площадью от 1,5 до 5 тыс. кв. м на западе и юго-западе Москвы. Рынок помещений крупных — площадью свыше 10 тыс. кв. м — представлен в основном крупными ритейлерами, расширяющими мощности своей логистики. Среди наиболее значительных сделок российских компаний 2011 года — аренда X5 Retail Group 75,7 тыс. кв. м в логистическом парке «Ногинск-Восточный», дистрибьютерской фирмой «Алиди» 40 тыс. кв. м в офисно-складском комплексе «PNK-Чехов», там же холдинг «Твое» приобрел свыше 24 тыс. кв. м площадей. О возвращении иностранных игроков на российский рынок говорить пока преждевременно. В середине 2011 года сообщалось о том, что американский фонд Hines Global REIT покупает 75 тыс. кв. м в Химках (сумму сделки эксперты оценивали на уровне 400 млн долл.), однако на днях стало известно, что сделка окончательно сорвалась.
Между тем предложение на рынке в 2011 году выросло очень незначительно. Как отмечают в Penny Lane Realty, к концу года доля вакантных площадей от общего объема предложения составила 5%, и в 2012 году этот показатель будет только сокращаться. По данным Colliers International, в докризисный период 2007-2008 годов девелоперы вводили в строй ежегодно от 650 до 800 тыс. кв. м складских площадей, а уровень свободных для аренды складов составлял всего 1-3%. Однако уже в конце 2008 года пустовало уже около 25% всех складов в Москве и Московской области, новые комплексы не были заполнены и наполовину. Как результат, в 2010 году, по данным Astera/BNP Paribas, было построено всего 370 тыс. кв. м.
Однако о росте ввода в строй новых объектов говорить и не приходится: по данным консалтинговой компании S. A. Ricci, в прошлом году было построено еще меньше — всего 330 тыс. кв. м новых площадей, что является самым низким показателем с 2004 года. Тем не менее бурный рост спроса в первой половине 2011 года привел к росту ставок на складские комплексы, что и позволило девелоперам объявить о разморозке старых и запуске новых проектов. В середине прошлого года компания Ghelamco объявила о строительстве логопарка «Дмитров» площадью 300 тыс. кв. м на Дмитровском шоссе, компания MLP начала строительство второй очереди комплекса «MLP-Подольск» на 80 тыс. кв. м, Giffels озвучила планы по строительству второй очереди «Южных врат» на 60 тыс. кв. м, а Raven Russia приступила к расширению на 55 тыс. кв. м логопарка «Климовск».
Между тем все они, скорее всего, будут доступны для сделок не ранее второй половины 2012 года, а до этого времени на рынке будет ощущаться существенный дефицит на складские помещения класса А и B, что приведет к росту цен. По данным аналитиков Penny Lane Realty, прошлогодний рост ставок аренды составил 5-7%, что является первым признаком обеспокоенности крупных операторов надвигающимся дефицитом. Цены на продажу складов, по мнению аналитиков, пока еще не растут, однако это продлится недолго. Из-за недостаточного ввода в строй новых объектов общий рост цен на аренду и продажу складских площадей в 2012 году составит как минимум 10%. Сегодня стоимость аренды квадратного метра склада класса А в пределах МКАД достигает 170 долл. в год, класса B — до 135 долл. в год. Цена продажи аналогичных мощностей — 2,2 и 1,8 тыс. долл. соответственно.
По данным Knight Frank, в общем объеме сделок 2011 года из расчета на квадратный метр доля рынка московского региона составила 71%, Санкт-Петербурга — 13%, и лишь 16% приходится на все остальные российские регионы. Ситуация с вводом в строй новых площадей в регионах России во многом повторяет московскую, но определяющим фактором оказывается дисбаланс предложения офисов класса А и B. Например, в Санкт-Петербурге, по данным Jones Lang LaSalle, в 2011 году было построено только 43,8 тыс. кв. м складских площадей класса B, тогда как на 2012 год запланированы лишь комплексы класса А, и тоже немного — всего 50 тыс. кв. м. В Новосибирске, по данным Knight Frank, сформировался профицит складов класса А (их почти в три раза больше, чем складов класса B), и 50% этих комплексов остаются на сегодня пустыми. А например, в Екатеринбурге площадей класса B, наоборот, на 20% больше, в них около 25% свободных площадей, тогда как склады класса А заполнены на 97%.
В целом увеличение спроса на складскую недвижимость, по мнению аналитиков, должно воодушевить российских и иностранных девелоперов, чтобы они не затягивали строительство новых объектов. По оценкам Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году вырос в сравнении с предыдущим годом в два раза и составил 8,3 млрд долл. Доля складской инфраструктуры составила 5,4%, то есть почти 500 млн долл., и, по прогнозам специалистов компании, именно этот сегмент рынка станет одним из главных объектов внимания инвесторов. Кроме того, рост ставок на складские площади будет способствовать тому, чтобы в финансирование новых проектов активнее включились банки, предлагая девелоперам улучшенные условия по сравнению с кризисным периодом.
