Нижний Новгород входит в число городов, в которых преодолен порог насыщенности торговыми площадями в 500 квадратных метров на 1000 жителей. Тем не менее, качественные объекты торговой недвижимости заполнены почти на 100%, а ритейлеры отмечают некоторый дефицит торговых площадей. О противоречивой ситуации ShopAndMall.Ru побеседовал с генеральным директором компании «IDEM — консультанты по торговой недвижимости» Екатериной Тарасенко.
По всем показателям рынок торговой недвижимостиНижнего Новгорода насыщен площадями. А как на самом деле — есть ли еще работа для девелоперов?
Действительно, в городе построено уже немало торговых комплексов, но простор для потенциальных девелоперов есть. Во-первых, характер расположения существующих торговых объектов отличается крайней неравномерностью. Самые крупные торговые объекты, ориентированные на жителей всего Нижнего Новгорода и городов-спутников (ТРЦ «Фантастика», ТРЦ «Мега»), находятся в нагорной части. Это создает большие неудобства для жителей большей по площади и более населенной заречной части Нижнего Новгорода — движение по мостам через Оку затруднено почти всегда, ветка метро, которая соединит две части города, будет построена не раньше 2014 года. Поэтому, на взгляд наших консультантов, город нуждается в суперрегиональном торговом центре в заречной части. Также, дефицит качественных торговых площадей испытывает Приокский район города. Здесь есть место еще, как минимум, для одного крупного торгового комплекса рассчитанного на жителей района.
С чем связан этот дефицит торговых площадей в городе?
Нельзя забывать, что потребительское поведение меняется с течением времени, совершенствуются форматы торговли. Объекты, мегапопулярные 6-7 лет назад, морально устаревают. Торговый центр, который предложит качественно иной уровень услуг, комфорта, лучше учтет потребности потенциальных покупателей, способен переманить аудиторию у существующих комплексов. Не нужно бояться развивать новые проекты, потому что, несмотря на большое количество торговых центров, действительно качественных торговых объектов с современной, продуманной концепцией, на самом деле, не так много. Наша компания в данный момент фиксирует возрастание спроса ритейлеров на крупные качественные площади в центре города, дефицит которых уже ощущается, поскольку ликвидные помещения в торговых коридорах и успешных торговых центрах заняты. Такие площади могут предоставить только новые современные торговые центры.
Во многих регионах России строительство торговых центров все еще заморожено. Есть ли замороженные стройки и отложенные проекты ТЦ в Вашем городе?
Да, есть четыре крупных замороженных проекта. Торговый центр «Мосмарт» (Общая площадь — 22000 кв.м) уже построен, но финансовые проблемы «Мосмарта», связанные с кризисом, задерживают открытие комплекса. По имеющейся у наших консультантов информации, торговый центр может открыться в ближайшем будущем, если ведущиеся в данный момент переговоры по смене собственника закончатся результативно. Также по причине финансовых трудностей, связанных с кризисом, заморожено строительство ТЦ «Огни Столицы» (Общая площадь — 63500 кв.м) и, пожалуй, самого амбициозного из замороженных проектов, ТРЦ «Небо» на площади Лядова, площадью 100000 кв.м, где планировалось разместить первый в городе кинотеатр IMAX. Самые туманные перспективы у торгового центра на набережной Волги (площадь 35000 кв.м), по поводу которого совсем недавно началось судебное разбирательство.
Нам известно о шести крупных проектах, отложенных в связи с кризисом, перспективы их реализации сегодня не ясны, поскольку задумывались они в условиях принципиально иной рыночной конъюнктуры.
Насколько заполнены арендаторами действующие торговые центры города?
Самые успешные торговые центры, такие как ТРЦ «Фантастика», ТЦ «Республика», заполнены арендаторами на 100% и не испытывают недостатка в интересе к себе со стороны лучших розничных ритейлеров. В популярных ТЦ «МЕГА», ТЦ «Гагаринский» И ТРЦ «Золотая Миля» доля вакантных площадей составляет не более 3%. В остальных торговых центрах доля вакантных площадей может составлять 3-6% и доходить в отдельных случаях до 15%.
Какие объекты сейчас находятся на этапе строительства, что будет открыто в ближайшее время?
Идет строительство торгового центра в Нижегородском районе, он будет рассчитан на жителей ближайшего жилого микрорайона, его общая площадь составит около 10000 кв.м. Заявленная дата окончания строительства — декабрь 2010. Других крупных торговых центров в ближайшее время открыто не будет, это последствие кризисных явлений. Уже звучат заявления о новых проектах, так, объявлено о скором начале строительства подземного многоуровневого торгово-развлекательного центра на площади Горького, одной из центральных в городе. В 2011 году мы ожидаем размораживание большинства строек торговых центров и старта несколько новых проектов.
С какими проблемами столкнулись девелоперы и брокеры на рынке торговой недвижимости Нижнего Новгорода в связи с кризисом?
Главная проблема для всех — резкая перемена от ситуации постоянно растущего рынка с постоянным ростом покупательской способности и живым интересом горожан к новым торговым объектам к резкой рационализации поведения покупателей и сужению рынка. Это заставило владельцев действующих торговых центров пересмотреть подходы к арендной политике, снизить ставки аренды, заняться перепозиционированием объекта. Самой серьезной проблемой для брокеров стало сворачивание планов по развитию сетевых ритейлеров и финансовые проблемы у тех, кто уже присутствовал в торговых объектах. Особенно тяжело пришлось девелоперам строящихся ТЦ – трудности с заемными средствами, рост процентов за кредиты, отказ ритейлеров от ранее намеченных планов по расширению сетей привели к тому, что многие из них были вынуждены заморозить свои проекты на достаточно поздних этапах.
