Спрос. В предкризисный период игроки рынка незаслуженно игнорировали коммерческую недвижимость "малых форм". Но частные инвесторы и малый бизнес заставили вспомнить о ней.
Увлеченная идеей создать собственный магазин нижнего белья, начинающая бизнес-леди Ольга арендовала помещение в доме неподалеку от метро "Новослободская" в Москве. Арендовала непосредственно у собственника, арендная ставка оказалась странно низкой для "старого" офисного района. Хозяин же охотно повествовал об истории успеха прежних арендаторов, зачем-то покинувших местные золотые прииски. Дело началось и… вскоре закончилось. Магазин выходил на улицу, параллельную Новослободской, и если за день сюда заглядывали с десяток покупателей – это было большой удачей. Выяснилось это, к сожалению, уже в процессе работы. Итог: нераспроданный за полгода товар и невыплаченный кредит. Очевидно, что для торговой точки нужно было выбрать бойкое место, но и арендная ставка в этом случае увеличилась бы в разы. Как не попасть в подобную ситуацию и где искать подходящее помещение?
По аналогии с жильем. В консалтинговой компании RRG подсчитали, что суммарный ежемесячный объем предложения уличных торговых помещений в спальных районах Москвы составляет около 130 тыс. кв. метров на рынке купли-продажи и еще около 100 тыс. в сегменте аренды. Средневзвешенная цена находится в пределах $3500–4000 за "квадрат", а средняя арендная ставка – $400–500 за метр в год. Разброс ставок на окраинах города, по оценкам экспертов, варьируется от $200 до $1500. Статистика цен и объемы предложения здесь не так активно анализируются участниками рынка – невелико количество объектов в сравнении с квартирами. Да и ведущие игроки чаще отдают предпочтение бизнес- и торговым центрам и игнорируют "розничный" сегмент. И, как правило, искать риэлторов, предлагающих на вторичном рынке небольшие по площади помещения в спальных районах, лучше в небольших агентствах либо самостоятельно. Новичку сориентироваться в ценах и арендных ставках будет нелегко. Здесь сказываются и меньшее в сравнении с жильем количество предлагаемых объектов, и "индивидуальный подход" к каждому из них. Юрий Тараненко, директор компании "Миэль – коммерческая недвижимость", уточняет: "Цена в зависимости от месторасположения объекта может отличаться в два-три раза. В спальных районах весь трафик собирается у станций метро, поэтому и запросы максимальные: цена продажи может доходить до $10 тыс., на небольшие метражи – до $12 тыс., арендные ставки – до $1000–1500 за кв. метр. На проездных улицах и вокруг конечных остановок маршруток и автобусов – вполовину меньше. Во дворах – в три-четыре раза меньше максимальных значений". Комиссия риэлтора составляет обычно 8% от годовой арендной платы или 2–6% от стоимости помещения в сделках купли-продажи. Помещениями общей площадью до 100 кв. метров занимаются только мелкие агентства или частные маклеры.
"Вторичку" легче оценить и проанализировать перспективы объекта для будущего бизнеса – он уже стоит и после ремонта готов к "заселению". Если помещение не собираются перепрофилировать, например, сделать из офиса продуктовый магазин, то его не надо будет переоформлять в различных инстанциях. Но из достоинств сразу же следуют недостатки. На вторичном объекте, особенно если он находится в жилом доме, затруднена, а порой и вовсе невозможна его серьезная модернизация. Например, для открытия кафе понадобится устанавливать дополнительное вентиляционное оборудование и подводить дополнительные энергомощности, а это не только лишние "бумажки", но и существенные расходы. Аналогично и с продовольственным магазином, которому придется организовать еще и погрузочно-разгрузочную зону. Сложности возникнут и с режимом работы: находясь в жилом доме, "общепит" или магазин не могут работать после 23.00. В отдельно стоящих зданиях таких проблем не возникает, однако стоят они дороже, площади больше, и их реже предлагают.
В отличие от новостроек у "вторичных" объектов можно заранее оценить трафик покупателей или клиентов: район, где находится объект, уже давно заселен, в нем полностью сложилась вся инфраструктура. В новостройках же будущего владельца или арендатора может ждать подвох. Нередки ситуации, когда на этапе строительства дома бизнесмен выкупает на первом этаже часть помещений и планирует открыть, скажем, салон красоты. Позже выясняется, что аналогичной идеей грезил и сосед. Особенно не стоит торопиться с выбором профиля деятельности в новых микрорайонах, где еще нет ни инфраструктуры, ни большинства новоселов. Последнее, кстати, в первые годы существования клиентоориентированного бизнеса или магазина может существенно снижать его доходность. Еще одной неприятностью может стать ограждение жилого комплекса после его завершения, что резко снизит приток клиентов или покупателей – придется работать только для "своих".
Но, несмотря на все ограничения, связанные с новостройками, участники рынка в последнее время отмечают активизацию частных инвесторов, скупаю¬щих не только квартиры, но и нежилые помещения на первых этажах зданий для дальнейшей сдачи в аренду. В компании "НДВ-недвижимость" заметили, что особым спросом пользуются помещения с отдельным входом и площадью до 100 кв. метров. Эти же предложения ввиду их малого объема и высокого спроса наиболее дороги. В среднем цена квадратного метра коммерческой недвижимости в новостройке сопоставима с ценой жилого "квадрата" в этом же доме.
Купи квартиру. Перевод объектов в нежилой фонд – еще один способ овладеть коммерческой недвижимостью. Но за это занятие стоит браться только очень терпеливым и опытным в общении с чиновниками. Такие помещения наилучшим образом подойдут для салонов красоты, небольших продуктовых магазинов и особенно аптек. Иногда выкупаются и соединяются соседние квартиры на первых этажах. Маленьким магазинам будет достаточно 50–150 кв. метров, салонам красоты 100–200, и самые неприхотливые – аптечные киоски и салоны связи, которые способны уместиться в типовой квартире площадью 50–60 "квадратов". Спрос же на подобные объекты, особенно если они расположены на проходном месте, очень высок. Найти их можно, как правило, в районах массовой застройки "хрущевок" и "брежневок", где проектировщики не задумывались о некомфортном проживании на первых этажах. В большинстве современных домов, даже эконом-класса, первые этажи изначально закладываются в проекте как нежилые. Юрий Тараненко вспоминает: "Пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 годы. После небольшого "кризисного" затишья спрос на такую услугу существует и сейчас. Сегодня стоимость нежилого помещения формата стрит-ритейл может быть на 50–100% выше аналогичной по метражу квартиры, расположенной в этом же доме".
Овчинка выделки стоит, однако процедура перевода недвижимости из жилого в нежилой фонд крайне непроста. Для начала надо подобрать подходящее помещение, а оно будет востребовано, если находится на первой линии домов и выходит на улицу с высоким пешеходным или автомобильным трафиком. Сразу же важно оценить возможность сооружения входа с улицы, не нарушая серьезным образом несущие конструкции здания. Это же необходимо учитывать и при соединении в одно помещение нескольких соседних квартир. Сам проект потребует согласования не только отдельного входа, но и всей внутренней инженерии: дополнительной шумоизоляции, отдельной вентиляции, собственной пожарной сигнализации и переделки всей электрики. На пути согласований придется пройти Мос-комархитектуру, Мосгоргаз, Мосэнерго, пожарную инспекцию, СЭС, отдел подземных сооружений. "Высшая инстанция" в этой цепочке – Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, который после изучения полного пакета документов выдаст разрешение на строительно-отделочные работы, завершив которые, придется пригласить комиссию из чиновников – представителей всех вышеперечисленных организаций. После подписания актов документы направляются в регистрационные органы. Процесс перевода помещения может занять 3–6 месяцев, но в особо тяжелых случаях растянется до полутора лет. А финансовые вливания без учета ремонта и отделки Юрий Тараненко оценивает в $30–40 тыс. Хорошим стимулом в борьбе за такой объект может служить тот факт, что квартира на первом этаже с окнами на шумную улицу с точки зрения проживания будет самым неликвидным и, следовательно, дешевым предложением. Если только собственник не будет знать, зачем на самом деле приобретается его квартира, и не заломит за нее высокую цену.
Распродажа городского имущества. Выкупить или взять в аренду по льготным ценам коммерческую недвижимость можно и у столичного правительства. Существует специальное унитарное предприятие по продаже имущества города. Хотя и здесь есть свои тонкости. Директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила делится впечатлениями: "Если бизнесмен готов ходить по инстанциям, участвовать в конкурсах и тендерах, то он вполне может обратиться в СГУП. Но, во-первых, надо понимать, что все интересные объекты уже давно у города выкуплены или изъяты. Остались либо помещения на окраинах, либо с обременением, либо требующие серьезного капитального ремонта, потому как изношены. По-этому предложение сильно ограничено". Тем не менее, СГУП за первое полугодие 2010 года внес в бюджет города от продажи и аренды коммерческой недвижимости более 2,5 млрд рублей, из них свыше 600 млн руб¬лей дополнительной прибыли принесли именно аукционы, на которых выясняется будущий собственник или арендатор. Наибольшим спросом пользовались помещения площадью 100–200 кв. метров. Чаще всего арендованные объекты используются под торговлю.
В 2009 году правительство Москвы предложило коммерсантам брать в аренду у города площади по ставке 1180 рублей с НДС за квадратный метр в год, но без учета коммунальных платежей. На первых аукционах цены на особо интересные объекты могли отрываться от стартовой в 17 раз. Представители малого бизнеса рассчитывали, что в период стабилизации своего дела, который мог длиться два-три года, они продолжали бы платить льготную ставку в тысячу с небольшим рублей, а не цену, установленную на аукционе. Все это продолжалось до тех пор, пока в ситуацию не вмешалась ФАС, которая настояла на том, чтобы предприниматели платили арендные ставки не по льготной цене, а сразу по конечной аукционной. Следом за поступившими разъяснениями "антимонополистов" на аукционах сразу начали падать конечные цены. В этом году минимальная арендная ставка составляет 1200 рублей за "квадрат" в год (без НДС), а по всем округам Моск¬вы она вырастает со средней начальной в 4975 рублей до средней конечной в 8779 рублей, или в 1,76 раза. Но относительно 2009 года конечная цена упала более чем в два раза. В первую очередь решение ФАС подействовало на ту категорию бизнесменов, которая укомплектовывала свой бизнес недвижимостью для последующей перепродажи, делая собственное предложение более ликвидным и зарабатывая дополнительную прибыль на разнице арендных ставок. Естественно, что юридически сделка оставалась законной – площади были записаны на определенное юрлицо, а менялись лишь его учредители. Таких "малых бизнесменов" приходило на аукционы до 20–25%. В прошлом году в СГУПе экспериментировали и с поддержкой малого молодежного предпринимательства, где предлагалась недвижимость для молодых коммерсантов, и никто, кроме них, не мог участвовать в ряде аукционов. Были примеры удачных сделок, но и тут не обошлось без спекулянтов, решивших нажиться на льготных ценах. Компании последних также спешно сменили собственников.
Информация о выставляемых на аукционы объектах и об итогах торгов публикуется на сайте СГУПа и в его бюллетенях. Участники собирают и подают пакет документов и заявку. Перед аукционом вносится задаток за интересующий объект, который не вернут в случае, если арендную плату победитель аукциона не внесет в течение первых двух месяцев. Судиться бесполезно.
Часто СГУП вынужден ограничивать назначение предлагаемой недвижимости. Столичные муниципалитеты, выставляя на продажу объекты, могут потребовать использовать их по определенному профилю. Например, если в микрорайоне не хватает аптек, то для участия в аукционе на аренду помещения под магазин могут приглашаться только фармацевты. Ограничения на использование помещения усложняют его реализацию. И это противоречит логике бизнеса: если выбранная деятельность окажется нерентабельной, коммерсант не сможет перепрофилировать свое дело в зависимости от рыночной ситуации. Доля "ограниченных" предложений высока – более 90% в аренде. В редких случаях, когда объект необходимо серьезно ремонтировать либо дополнительно подводить энергетику или коммуникации, помещение отдается в свободное назначение.
Продажу недвижимого имущества СГУП проводит редко. Арендуемые у правительства Москвы помещения включены в специальный фонд, объем которого превышает сейчас 3 млн кв. метров. В отдельных случаях помещения при длительной аренде все же можно попытаться выкупить, но в этом случае предложение сначала пройдет ряд инстанций, чтобы получить разрешение, после чего поступит на открытые торги – аукцион. В этом случае инициировавший процесс продажи арендатор рискует потерять свой объект. Оценкой недвижимоти занимается Департамент имущества правительства Москвы. Насколько коррект¬но определена цена, выявляют итоги аукциона. Если помещение не уходит после нескольких аукционов, цена понижается, либо объект выставляется на "публичное предложение".
