После промышленности и банков кризис добрался и до торговли. Генеральный директор консалтинговой компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Анна Ширяева в интервью BFM.ru рассказала о состоянии и перспективах российского ритейла.
— Анна Аркадьевна, как чувствует себя ритейл сегодня, в кризисное время?
— Ритейл — это очень подверженная панике группа граждан. Особенно одежный ритейл. Его руководители и владельцы очень психологически зависимы от поведения собратьев по бизнесу, легко подвержены панике. Один побежал — и остальные тоже побегут. Когда что-то происходит с твоим кассовым аппаратом (нет денег или их мало) ты начинаешь думать, это тренд или влияние плохой погоды? Для того, чтобы понять, насколько это тренд, суслик встает на задние лапки и начинает озираться. Он начинает смотреть, как ведут себя другие суслики. Он боится принять решение. У меня есть опыт разведения овец — они абсолютно не самостоятельны. Достаточно толкнуть одну овцу и все остальные бегут за ней. То же самое происходит в ритейле. Стоит одному крикнуть, что они снизили арендную плату, и все тоже начинают требовать снижения. Или стоит одному крикнуть «я умираю», остальные тоже начинают умирать независимо от того, что с ними реально происходит. А если еще есть цифры, которые поддерживают их в подобных мыслях, то есть все основания запаниковать.
— Что же говорят цифры? Кто-нибудь на самом деле умирает?
— Реально по кассе разные виды торговцев просели в разной степени. Считается, что продуктовый ритейл немного увеличил свои обороты. Масс-маркет в одежде и других потребительских товарах немного просел, на 5-10%. На 15-30% просели бытовые товары долговременного пользования и среднеценовой сегмент. Особенно сильно — на 50% — просел люкс. Чем дороже товар, тем сильнее сократились объемы продаж в товарной группе. Что происходит с торговцами в этой ситуации? Самые слабые не только не могут развиваться, но и не могут платить даже ту арендную плату, которую до сих пор платили. Хотя считается, что в нашем ритейле совершенно невероятные пропорции. В западном ритейле работают за долю процента, а у нас за десятки процентов прибыли.
— Считается, что в России некоторые работают и за 300 процентов&
— Действительно, за рубежом однозначный процент, у нас все имеет двух или трехзначное число. Поэтому считается, что наш ритейл может иметь возможность большого манипулирования внутри своей экономики. Но когда ситуация в кассе начала ухудшаться, то все побежали просить скидок по арендной плате. Многие их получили. Причем из тех, кто просил скидок, некоторым они были реально нужны, потому что у них экономика была посуше и они первыми начали страдать. Другие стали бороться за скидки заодно, просто воспользовавшись конъюнктурой. Кто увереннее в себе, приходили к арендодателям и говорили: либо опускаешь на 30%, либо мы уезжаем. Некоторые очень серьезные сети получили большие скидки на аренду.
— Как себя при этом чувствуют арендодатели?
— У них тоже разная ситуация. Есть те, которые построили помещения для сдачи в аренду на кредиты. У них своя экономика, свои обязательства. Есть арендаторы, которые приватизировали наследие советских времен, и с тех пор «стригут купоны». То есть, торговая недвижимость складывается из торговых центров и отдельных помещений на первых этажах на улице. Это тоже очень существенная часть рынка. Может даже большая, чем торговые центры. И те и другие — владельцы торговой недвижимости. Владельцы уличных помещений почти не несут кредитной нагрузки. Поэтому они могли легче отреагировать на требования о снижении арендных ставок.
В индустрии торговых центров есть девелоперские компании, которые, ведут свои дела вбелую, корректно. И практически у всех застройщиков есть кредиты. Если посмотреть на объем торговых центров, вышедших на рынок, большинство из них вышли в последние года три, быть может, пять лет. И те, кто вышел на рынок более пяти лет назад, уже «отбились». За них можно не беспокоиться. Остальные страдают от трудностей по возврату кредита. При этом они тоже слегка преувеличивают свои проблемы. Если они брали кредит давно, у них все существенно лучше. Потому что когда они брали, то ставки аренды были существенно ниже. За это время независимо от их хорошего или плохого функционирования, у них ставки повысились. Перед кризисом они имеют цифры лучше, чем тогда, когда начинали свои проекты. При этом они все точно также как ритейлеры говорят «мама, убивают», душат арендными ставками. На самом деле, не все умирают всерьез. Немалые группы предпринимателей и в ритейле, и в торговой недвижимости эффектно играют умирающих потому, что им это сейчас выгодно: можно ощутимо снизить затраты.
— А сколько в этом году введено помещений в квадратных метрах?
— Сейчас совсем немного. Объем предложения за первый квартал 2009 года увеличился всего на 154 тысячи кв.м за счет ввода в эксплуатацию трех торговых центров общей площадью 331 тысячу кв.м. — Метрополис, Мегаполис и Спектр. Все они должны были открыться еще в 2008 году, но, по разным причинам, в том числе — связанным с мировым финансовым кризисом, их ввод в эксплуатацию был отложен.
В принципе, задержки по открытию новых торговых центров были всегда. Ни одна стройка не закончилась вовремя, по плану. Даже IKEA, когда начинала строить свои МЕГИ, всегда открывала центры почти вовремя. А потом научилась работать по-нашему и сейчас спокойно задерживает на несколько месяцев. Когда наступил кризис, в невозвратной фазе должно было находиться существенно больше объектов, чем те, которые все-таки сданы. Они должны были открыться.
Но при этом, мы знаем, например, «Ростокино» к кризису подошел в существенной степени готовности. Большая часть площадей там точно была сдана в аренду, но когда арендаторы стали упорно торговаться о существенном снижении арендной платы, владелец сдачу в аренду остановил. Я полагаю, что причина в следующем. Подписав в период кризиса договоры на более низкие ставки, арендодатели, с одной стороны, хоть как-то пополняют пустующую кассу. При этом возникает существенно более мощный негативный момент. Происходит снижение стоимости объекта. Рыночная цена объекта коммерческой недвижимости зависит от того дохода, который он способен приносить. Девелоперский бизнес построен на этом — вводить объекты, сдавать в аренду, выходить на цифру максимальной рыночной стоимости объекта, а потом продавать. На финальной продаже делается основная маржа девелопера. Думаю, именно поэтому сдача в аренду ростокинского объекта была остановлена. Лучше стоять пустыми, выждать какое-то время, чтобы сдать в аренду с более высоким арендным доходом и получить свое на выходе из проекта, то есть, на его продаже. Вероятно, кто-то не выходит сейчас на рынок сдачи в аренду именно из-за этого.
— То есть все сейчас ждут подъема?
— Да. Те, кто профессионально занимаются девелопментом, и понимают, что они делают.
— Те торговые центры, которые все-таки вошли в рынок во время кризиса, насколько сейчас заполнены арендаторами?
— Реально их совсем мало, то есть, толком нет материала, чтобы анализировать. А о тенденции можно говорить. Ритейлеры стали бороться за снижение арендной платы и очень многие прекратили вообще развитие. Как-то продолжают свое развитие, наверное, процентов 30 от развивавшихся до кризиса сетей. Снизили ставки аренды, сократили количество магазинов. И при этом говорят, что если и будут арендовать новые точки, то только в действующих центрах, где гарантированный поток покупателей. «Берем только лучшее и по сниженной цене», — вот их сегодняшний девиз. К тому же многие ритейлеры стремятся перейти от фиксированной ставки аренды на процент от оборота. Это тяжело для большинства девелоперов. И новые ТЦ с большим трудом сдаются в аренду. Те, кто должны были быть открыться в прошлом году, сейчас сданы только на 30-40%.
— Что значит для торгового центра 30-40% заполняемости?
— Это значит, что он не может открыться.
— На клининг не соберет?
— Не в клининге дело, там другой механизм. Есть прямая экономика, а есть подход к бизнесу. Придет посетитель, увидит, что большая часть витрин закрыта, магазины пусты. Он просто сюда больше не придет. Открыть центр неправильно — это потерять посетителя навсегда.
— То есть, хорошее состояние торгового центра — это 80% заполняемости арендаторами?
— Я бы даже сказала, что 85% — это минимум.
— Как дальше будет развиваться ситуация? Что должно произойти, чтобы ритейл у нас не умер, и мы не откатились на 15 лет назад, когда у метро торговали одни бабушки и не было торговых центров?
— «15 лет назад» у нас существует параллельно сегодняшнему дню. Поездив по стране, можно увидеть Москву и 5, и 10, и 15 лет назад. И хотя Москва «впереди планеты всей», она не сильно оторвалась от «пелетона». А если почитать прогнозы экономических деятелей, лидеров, министров всевозможных, каждый день их собственные прогнозы все ухудшаются. Если это будет продолжаться, то дела будут очень плохие, прежде всего, потому что ритейл собирает в кассе только то, что ему принесло население. Вся эта индустрия — ритейлеры, девелоперы, инвесторы — живут на ежедневных тратах населения. Как только население начинает экономить, вся эта структура начинает либо разваливаться, либо сохнуть — у кого какой запас жира. Прежде всего, опасно то, что у людей сокращаются зарплаты, многие теряют работу. Если у нас уже под 10 млн безработных, то это существенно, если это будет продолжаться, будет продолжаться усыхание нашей отрасли и всех смежных.
— Анна Аркадьевна, давайте теперь о хорошем. В Россию приходят новые сети или бренды? Насколько это движение сейчас заметно, и насколько оно обосновано?
— Если в целом, то абсолютно не новость, что и сам кризис все-таки положительный момент для нашей экономики. Ведь у нас и ритейл, и девелопмент были сильно оппортунистическими, то есть ими занимались не профессионально, а потому, что «подвернулась возможность». Кризис вымоет из этих обоих видов бизнеса тех, кто не умеет нормально работать, тех, кто просто сшибает деньгу, и плодит всякие глупости в бетоне. То есть, наша отрасль экономики станет более профессиональной и более качественной&
Я думаю, что позитив еще заключается в том, что должны снижаться цены. Только в одной России розничные цены растут на фоне кризиса.
Относительно иностранных сетей, которые выходят в Россию, я не могу точно сказать, почему они это делают. Наверное, это тот самый авангард, который умеет хорошо работать, который стабилен, у которого достаточный запас жизнестойкости, нормальное внутреннее финансирование, не заемное, отлаженные жизненные процессы, которые могут позволить сюда прийти в период спада. Мы сейчас работаем с японской одежной сетью Uniqlo, это седьмой в мире ритейлер по объему продаж в области торговли одеждой. Также в Москве скоро откроется родной Nike. До сих пор эта марка в России была представлена только по франшизе, а сегодня на рынок выходит сам производитель.
— Расскажите, пожалуйста, об изменениях в Вашей компании, которые произошли в разгар кризиса. Ваше объединение с CB Richard Ellis — позитивный момент?
— Наша компания всегда занимала достойное место среди своих конкурентов по оказанию профессиональных услуг по торговой недвижимости, и мы напрямую конкурировали с крупными международными брендами, представленными в России. Наша доля рынка в своем секторе до кризиса составляла около 20% российского рынка. Но единственное, чего нам не хватало, это международно признанного бренда. Для того, чтобы взаимодействовать с крупными отечественными и иностранными девелоперами, которые собираются продавать свои объекты или акции своих компаний международным инвестиционным институтам, нужно иметь признаваемый конечным инвестором бренд. Они должны видеть, кто твой дантист, кто твой косметолог, на какой машине ты ездишь, кто твой консультант по торговой недвижимости. Поэтому консультант должен быть из понятного перечня, с международным именем. У нас даже была история, когда известный девелопер предлагал нам сделать работу, и ее бы представили как работу известной зарубежной фирмы. Это знаете, как некоторые раскрученные архитекторы— нанимают на работу «рабов», а потом выставляют результат труда как собственный. Мы отказались от такого «сотрудничества». В конце концов мы договорились о сотрудничестве с CB Richard Ellis, у которых в московском офисе ритейл был слабым звеном. В итоге подписали лицензионное соглашение. Теперь у нас эксклюзив на Россию по торговой недвижимости под брендом CB Richard Ellis.
— Анна Аркадьевна, в начале беседы вы упомянули, что у вас есть опыт разведения овец. Сегодня сельское хозяйство стало самым модным «антикризисным» увлечением многих руководителей. Вы тоже поддались?
— Для меня это вопрос, не связанный с кризисом. Я считаю, что если много лет увлеченно заниматься таким бизнесом, как наш, то в конце концов «выгораешь»& Заниматься недвижимостью я начинала в начале 90-х. Тогда был «кружок» меньше 10 человек — тех, кто учился работать с коммерческой недвижимостью. Люди вообще не понимали, что такое недвижимость, тогда только-только начинались продажи квартир. И у нас была такая ассоциация, из которой потом выросли руководители практически всех консалтинговых компаний. И Сергей Рябокобылко оттуда, и Майкл Ланге, и Даррелл Станафорд& И после многих лет напряженной работы, мне нужна была отдушина. Исторически так сложилось, что у меня есть большое количество земли, и я там с удовольствием провожу время. У меня много животных. В том числе развожу овец, кур, про собак и кошек уже не говорю. Лошадь была, но сейчас стало тяжело ей заниматься, поэтому ее поставили в чужую конюшню.
