Активность на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга замерла осенью 2008 года, и выжидательный в целом стиль поведения до сих пор характерен и для арендаторов, и для девелоперов качественных складских комплексов (СК). Потенциальные арендаторы ждут кардинального падения ставок. Стали переноситься сроки ввода уже почти построенных объектов, замораживаться реализуемые проекты, а некоторые девелоперы отказались от заявленных масштабных планов. В сегодняшних условиях участники рынка задумываются прежде всего об антикризисных тактических шагах на перспективу года – двух лет, затрудняясь прогнозировать более долгосрочные тенденции.

Без загрузки

Ввод в эксплуатацию некоторых проектов откладывался на один, два или три месяца, отдельных – на более длительный период. Ряд комплексов, планируемых к вводу во втором квартале 2009 года, должны были открыться еще в конце 2008−го. В свою очередь, арендаторы не спешат въезжать в новые складские комплексы, проверяя свою финансовую стабильность и откладывая решение об аренде на третий-четвертый кварталы 2009 года. «Перенос проектов, по которым уже велось строительство, связан, скорее всего, с ухудшением ситуации с финансированием, – комментирует руководитель направления индустриальной и складской недвижимости компании „Knight Frank St. Petersburg“ Венера Лаухина. – Что касается компаний – потенциальных арендаторов, то осенью, с началом кризиса, у них сократились обороты. В такой ситуации проекты, где еще не начато строительство, откладывались или отменялись под влиянием ощутимого падения спроса на складские площади и неопределенности будущего».

Эксперты, отмечая ввод по итогам 2008 года лишь 30−40% заявленных СК класса «А» и «В», заметно расходятся в оценках объема новых площадей (в том числе из-за отсутствия единых критериев учета – на основании актов ввода, свидетельств о регистрации права собственности и т.д.). Так, специалисты Astera говорят о 255 тыс. кв. м складов, Colliers International – о 418 тыс., «Knight Frank St. Petersburg» – о 437 тыс., Maris Properties in association with CB Richard Ellis – о 556 тыс. Тем не менее региональный рынок качественных складов сделал существенный рывок – он вырос в 1,5−1,8 раза. Ожидается, что в силу инертности, характерной для складского сегмента, и в 2009 году будет введено порядка 300−600 тыс. кв. м (т.е. вновь около 30% от заявленного).

Однако уже очевидно, что в текущей ситуации, учитывая снижение спроса на качественные площади (прежде арендаторы их расхватывали в основном даже еще до ввода в эксплуатацию), предложение будет избыточным. «Даже без глобального кризиса нашему рынку было бы тяжело поглотить площади, введенные в прошлом году и планируемые к вводу в нынешнем, – убежден директор департамента инвестиционных услуг и консалтинга Colliers International Николай Казанский. – Порядка 40% СК высокого класса (по сути, все, что было введено в 2008 году) остаются недозагруженными, а по некоторым введенным объектам свободно около 80% площадей. По крайней мере на ближайшие два года у нас переизбыток складов, но в перспективе вновь возникнет недообеспеченность, а значит, большой потенциал для развития».

Директор по профессиональным услугам «Knight Frank St. Petersburg» Николай Пашков разъясняет детали: «В целом по рынку вакантные площади составляют для класса „А“ порядка 27%, для класса „В“ – 8−10%. Ситуация, универсальная и для складов, и для офисов: в наиболее тяжелом положении владельцы новых объектов, начавшие арендную кампанию одновременно с кризисом. У кого склады заполнены, резкого роста вакантных площадей не происходит, но, конечно, собственники стремятся всеми силами удержать арендаторов». Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит, что заполняемость двух введенных до кризиса очередей комплекса «Теорема-Терминал» в Обухово не пострадала: «Все, кто сел до ноября 2008 года, перезаключили договоры и платят. Новых арендаторов нет – одна секция как была пустой, так и остается». Руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera Вера Бойкова подчеркивает, что рост доли вакантных площадей связан прежде всего не с переездами арендаторов, а с трудностями привлечения клиентов на только что введенные складские площади класса «А».

Управляемое падение?

Ключевой проблемой во взаимоотношениях собственников складов и арендаторов эксперты признают корректировку арендных ставок, хотя и по-разному оценивают пределы их возможного падения.

«Мы не видим предпосылок к большому снижению ставок, по крайней мере для вводимых сейчас объектов: для этого нет значительного резерва, – считает Пашков. – Склады и так были одним из наименее доходных сегментов. Собственники и девелоперы стремятся маневрировать не величиной ставки, а дополнительными условиями для арендаторов». Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро Девелопмент», реализующей проекты комплексов «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт», констатирует: «Кризис внес свои коррективы, реагируя на снижение спроса со стороны арендаторов качественных СК. Падение ставок составило 20−30% в целом по рынку складской недвижимости Петербурга от уровня середины 2008 года. Дальнейшего снижения мы не ожидаем».

Но высказываются и более пессимистичные для девелоперов прогнозы. «Склады имеют шанс на какое-то время „просесть“ по ставкам, – полагает Казанский. – Теперь арендаторы могут получать скидки от 20 до 50%. Лучше сегодня привлечь арендатора, дав ему дисконт и предусмотрев в договоре возможность повышения ставки, чем оставлять СК пустым на год-два». Вероятность серьезного падения ставок в новых качественных СК допускает руководитель отдела промышленной и складской недвижимости Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елена Александрийская: «Уже в ноябре 2008 года мы слышали, что собственники готовы снижать базовые ставки на 18−20%, сейчас можно получить скидку до 35%, а в конце года возможно снижение базовой ставки и до 50%. В одном из комплексов класса „А“ на «Парнасе» ставки уже близки к классу „С“».

Вынужденная гибкость

В отличие от арендаторов офисов, массово перебирающихся в бизнес-центры более низкого класса, складские арендаторы предпочитают уплотняться. «Основная тенденция – арендаторы складов стремятся сокращать занимаемые площади, добиваясь при этом пересмотра арендных условий, – отмечает Елена Александрийская. – Какой-либо общей практики еще нет, все решается в ходе сложных, болезненных переговоров». Роль индивидуальных (не всегда публичных) решений в складском сегменте считается особо значимой.

Кризис стимулировал тенденцию к субаренде высококлассных СК, заострив и прежде очевидное несоответствие структуры предложения и спроса. «В комплексах класса „А“ еще во втором-третьем кварталах 2008 года предлагались блоки минимум 5 тыс. кв. м, хотя основной спрос арендаторов составлял 1−3 тыс. кв. м, – поясняет Венера Лаухина. – Поэтому клиентам приходилось искать субарендаторов. Теперь же многие компании вынуждены сдавать площади в субаренду из-за сокращения своих потребностей, иначе при выходе из долгосрочных договоров им грозят серьезные штрафные санкции».

Позитивное влияние кризиса проявляется в большей гибкости владельцев СК в части снижения входных барьеров и смягчения коммерческих условий при заключении договоров. «Если прежде крупные арендодатели внимательно смотрели на потенциального арендатора (насколько брендовая это компания, подходит ли она для портфеля клиентов), то сегодня они готовы бороться за любого клиента, – констатирует Венера Лаухина. – Минимальный срок аренды высококлассного склада был пять-семь лет, теперь возможны и более краткосрочные варианты. Учитываются пожелания, касающиеся выделения дополнительных мощностей, различных технических нюансов, улучшающих логистику арендатора, некоторые арендодатели предлагают делать склад „под ключ“, устанавливая стеллажное оборудование, закупая погрузоразгрузочную технику».
К реальному запросу

Эксперты ожидают, что девелоперы, сохранившие желание реализовывать проекты, будут их корректировать с учетом изменения структуры спроса. «Проекты будут изменяться в сторону удешевления, а в каких-то случаях и снижения класса комплексов, – отмечает Николай Пашков. – Возможно, имеет смысл переориентировать объекты на спрос небольших и средних компаний. При этом здесь важны свои нюансы, связанные с нарезкой, воротами, пандусами». Вера Бойкова отмечает, что уже известны примеры, когда собственники проектов пытаются изменить заданные конструктивные решения, не позволяющие сдавать площади мелкими блоками: «Они понимают, что большие площади не будут реализованы».

По словам Виталия Антонова, проект офисно-складского комплекса «Кулон-Пулково», ввод которого намечен на весну, учитывает изменения спроса. «Мы видим, как меняется профиль потенциального арендатора. Если раньше много запросов было от логистических операторов, ориентировавшихся на большие площади, то теперь с нами ведут переговоры преимущественно так называемые конечные потребители площадей, которые не прибегают к услугам 3PL−операторов. Прежде логоператор минимально мог взять от 5 до 10 тыс. кв. м, теперь „для себя“ арендаторы говорят о площадях 2−3 тыс. кв. м. И мы к этому готовы. Комплекс изначально планировался так, чтобы грузовые ворота располагались с двух противоположных сторон (кроссдокинговая схема). В сочетании с этой схемой грамотное расположение входных групп позволяет делить склад на блоки по 2 тыс. кв. м и удовлетворять запросы любых арендаторов».

Вполне позитивной антикризисной тенденцией может стать включение в состав складских проектов производственной функции. «Теперь девелоперы готовы рассматривать возможность создания площадей по схеме built-to-suit для размещения чистых, легких производств, – отмечает Елена Александрийская. – В каких-то случаях возможно и внесение изменений в построенный объект – усиление конструкций, создание дополнительного инженерного оборудования». Таким образом, возможно, кризис подтолкнет бизнес к решению актуальной для города проблемы дефицита инженерно подготовленных производственных площадок, стимулировав в том числе развитие формата индустриальных парков.

Отправить ответ

Уведомлять о
avatar