Московские власти пытались много лет продать принадлежавшую городу сеть кинотеатров. В результате эти объекты выкупила ADG Group, пообещавшая после реконструкции открыть в них районные центры нового формата. В интервью "Коммерсанту" управляющий партнер ADG Group Григорий Печерский рассказал, во что превратятся кинотеатры в спальных районах столицы, куда любило ходить не одно поколение москвичей, и откуда девелопер взял деньги на этот проект.
— ADG Group выкупила у мэрии Москвы 39 кинотеатров, построенные еще в советские годы. Что вас заинтересовало в этой недвижимости, за которую вы заплатили городу более 9 млрд руб.?
— На момент покупки все здания назывались кинотеатрами, но в действительности опосредованно выполняли эту функцию: кинопоказы проходили всего в 11 заведениях. Еще 18 объектов были закрыты, в десяти кинотеатрах царила атмосфера стихийной торговли в лучших традициях 1990-х годов. Но если посмотреть на карту расположения всех зданий, вы увидите, что все они построены между Третьим транспортным кольцом и МКАД: в этом радиусе проживает более 10 млн человек. То есть, покупая эти объекты, мы получили выход на эту огромную аудиторию. Советский генплан Москвы, составленный еще в 1971 году, предусматривал размещение в центре жилого района объекта для развлечений, и эту функцию выполняли кинотеатры. Здесь мы увидели свою возможность возродить инфраструктуру спальных районов.
— Заниматься исключительно кинопоказом сейчас невыгодно. То есть бывшие кинотеатры превратятся в маленькие торговые центры?
— Мы не нацелены превращать московские кинотеатры в банальные магазины. У нового продукта, который мы создаем, есть три измерения. Первое — это физическое, то есть сами локации, здания с их архитектурой, прилегающая территория. Второе измерение — это взаимодействие с местным сообществом, выстраивание личных и долгосрочных отношений наших партнеров с посетителями. И последнее измерение — цифровое, которое просто невозможно игнорировать, существуя в современном быстроразвивающемся мире. Мы называем сейчас этот формат районным центром, где с точки зрения наполнения досуговая функция так же важна, как и торговая. Наша цель — создать место, которое покрывало бы все каждодневные потребности в услугах, сервисах, товарах, отдыхе, развлечении и образовании. В первую очередь мы практикуем классический подход к реализации объектов в ключе взаимоотношений арендодатель—арендатор, однако при этом готовы рассматривать альтернативные варианты сотрудничества с потенциальными партнерами для всестороннего развития функционала районных центров.
Сейчас ни для кого не секрет, что покупательское поведение значительно меняется, современный потребитель становится все более искушенным и требовательным, и мы, несомненно, подстраиваемся под этот тренд. Довольно долго стимулами для покупки были цены и ассортимент. Покупатели ездили в центр города или за МКАД, чтобы получить наиболее полный ассортимент товаров по привлекательной цене. Сейчас в приоритете территориальная близость, но без потери качества ассортимента и при сохранении выгодного предложения. По условиям сделки с московскими властями во всех объектах необходимо сохранить функцию культурного развития. Под это отведено 30% площадей районных центров. Но важно отметить, что возрождение этой функции — не просто наше обязательство как покупателя принадлежавших городу кинотеатров, это востребовано горожанами, а значит, выгодно для нас как для девелопера. Спрос на кино в жилых районах есть, если есть качественное предложение. Его мы и будем его возрождать.
— Кто кроме ADG Group участвует в этом проекте?
— Имущественный комплекс кинотеатров был куплен у города на собственные средства ADG Group и партнеров-инвесторов. Это несколько частных лиц, двое из которых я и мой брат. Имен других мы не раскрываем.
— Ранее вы не отрицали, что к сделке имеет отношение гендиректор Vi Сергей Васильев. Какая у него доля?
— Спросите лучше у него.
— На рынке циркулирует информация о том, что гендиректор "Первого канала" Константин Эрнст также имеет отношение к кинотеатральному проекту ADG…
— Это была бы очень красивая история. Но, увы, это не так.
— Вы можете обнародовать хотя бы свою долю и долю своего брата в проекте?
— Мы не комментируем распределение долей.
— На момент покупки кинотеатров вы собирались вложить в их развитие 40 млрд руб. Эта сумма изменилась?
— Общая смета увеличилась примерно до 50 млрд руб. Часть собственных средств акционеров была направлена на непосредственное приобретение лота, а также на первичные расходы на проектирование и разрешительную документацию. Нашим основным финансовым партнером является ВТБ, который предоставил нам кредитную линию в размере 46 млрд руб. Основная статья расходов — это строительство. Сейчас проект полностью обеспечен финансированием.
— Как будет выглядеть культурная составляющая?
— Во-первых, в подавляющем большинстве объектов мы сохраним функцию кинотеатра. Также будут созданы различные секции по дополнительному детскому и взрослому образованию. Мы обсуждаем с профессиональными участниками этого рынка возможные форматы и приходим к выводу, что готового подходящего решения нет, его нужно создать. Это должен быть грамотный синтез обучающей и развлекательной функции, что-то совершенно новаторское для рынка, при этом интересное и доступное для жителей города. Сейчас все развлекательно-образовательные концепции существуют в крупных торговых форматах. Создание более компактных концепций районного масштаба только зарождается. Мы как раз сейчас буквально изобретаем это вместе с партнерами.
— В коммерческой части проекта тоже планируете изменения?
— Да. Это опять же обусловлено трансформацией покупательского поведения, то самое цифровое измерение нашего продукта. Покупатели больше не делят мир на онлайн и офлайн, и это не может не коснуться бизнеса девелопера. В наших объектах нас интересует предложение повседневных товаров — того, что нужно часто, предоставить свой полный ассортимент наши партнеры как раз смогут на нашей онлайн-площадке. Например, у детского магазина товары для новорожденных — это очень востребованные и часто покупаемые товары. В то же время кроватки, коляски и автокресла — скорее разовые покупки, именно такие товары мы предлагаем размещать онлайн. Заказы, полученные онлайн, можно будет забрать в магазине партнеров в районных центрах или же в централизованном пункте выдачи заказов каждого из центров.
— То есть в каждом объекте будет универмаг детских товаров?
— Будет ли это универмаг, магазин, киоск или шоу-рум, мы будем решать в зависимости от площади объекта и местных запросов, но в каждом объекте будет представлена категория детских товаров. По такому же принципу будем подбирать остальные составляющие.
— В чем этот принцип состоит?
— Мы просто отвечаем на вопрос: что бы вам хотелось иметь недалеко от дома? В советское время существовали дома быта, которые постепенно как формат изжили себя. Но идея ведь правильная. Парикмахерская, ателье, ремонт обуви и химчистка. В каждом из этих сегментов есть игроки, предоставляющие такие услуги в сетевом формате (в бытовом это "Секундочка", "Мультимастер" и т. п.). Мне, например, хотелось бы, чтобы недалеко от дома были кафе и рестораны, где можно провести время с друзьями, сходить с ребенком и не тратить время на дорогу. В центре Москвы таких возможностей предостаточно, потребители с любым кошельком могут рассчитывать на высокое качество и многообразие концепций. В спальных районах этого нет. Может быть, на юго-западе города есть неплохой ассортимент, но не в пешеходной доступности и не в одном месте. У нас есть возможность это сделать. В среднем в районе каждого нашего объекта проживает 50 тыс. человек. Это колоссальная цифра. Мы ориентируемся на то, что человек, живущий по соседству, будет приходить в наш центр два-три раза в неделю — это 420 тыс. посетителей сети ежедневно. В мире нет примеров создания таких инфраструктурных объектов. Но нас поддерживает то, что для потенциальных партнеров это тоже уникальная возможность за одну сделку получить гигантский охват рынка.
— У ваших объектов будет единый бренд?
— Мы хотим сохранить существующие названия кинотеатров, так как люди к ним привыкли. Но изменим описательную часть, так как это не кинотеатры или торговые центры в чистом виде. Сейчас рабочее название "районный центр". По содержанию и географически это центр района, но такое название неполностью отражает смысл, который мы вкладываем в концепцию объекта.
— Каждый районный центр будет реконструирован по индивидуальному дизайн-проекту?
— Проекты зданий делала архитектурная команда, куда мы пригласили английского архитектора Аманду Ливит. Перед ней была поставлена задача сохранить объединяющий здания элемент, так как кинотеатры были типовыми, но каждый должен быть вписан в окружающий его ландшафт. Нужно было учесть специфику каждого объекта. Например, здание кинотеатра "Родина" (у станции метро "Семеновская" на востоке Москвы.— "Коммерсантъ") — это памятник архитектуры, и там на крыше была открытая площадка с рестораном, но с середины 1950-х годов это пространство не работает. Мы хотим вернуть ее и сделать там ресторан.
— Как вы планируете договариваться с партнерами? Они будут арендаторами или вы допускаете приобретение франшиз?
— Конечно, в базовом сценарии мы сдаем помещения в аренду нашим партнерам. Однако для отдельных проектов мы готовы быть более гибкими, включая возможную помощь в обеспечении финансирования. Наша задача — собрать лучшее, что может получить потребитель. Найти тех, кого еще нет в России, и привезти этот бизнес сюда. Мы готовы обсуждать разные варианты того, как это можно сделать.
— Вы уже нашли партнеров для каждой ниши услуг?
— Мы определились с партнером в сегменте продуктового ритейла — это будет "Лента", ее магазины откроются в 36 объектах, в оставшихся трех недостаточно площадей для супермаркета. У "Ленты" есть формат магазинов небольшой площади (1,5 тыс. кв. м), где представлены только продукты. Договор аренды заключен на 15 лет. Продолжаем переговоры с сетью кинотеатров, они на продвинутой стадии, но называть наших контрагентов пока рано. Мы рассчитываем, что оператор во всех наших объектах будет один. Пока немного меньше определенности с партнерами в сегменте общепита. В переговорах участвуют почти все крупные рестораторы Москвы. Мой личный шорт-лист — Аркадий Новиков, группа братьев Васильчуков (сеть "Чайхона N1".— "Ъ"), Александр Колобов (сети "Шоколадница"; "Кофе Хауз"; закусочные Burger King — они развиваются в России по франшизе.— "Ъ"). У каждого есть что предложить. Мы не хотим делать обычный фудкорт, какой все привыкли видеть в торговых центрах: ряд продавцов и пластиковые столы и стулья. Мы считаем, что должна быть кофейня, ресторан — один или два в зависимости от размера, формат быстрого питания. Еще мне очень нравится идея ротации концепций как между объектами, так и внутри каждого объекта. Это поддерживает интерес. Например, в бизнес-центре, где находится офис ADG, работает кафе с разнообразным меню. Мне потребовалось два месяца, чтобы попробовать каждую позицию из него. Все, теперь я не могу это видеть, так как хочется чего-то другого. С этой точки зрения очень привлекает английская концепция Trinity Leeds Kitchen. Компания, которая ее развивает, арендовала верхний этаж одного из торговых объектов и сдает его фудтракам, которые ищет по всей Англии. Каждые шесть недель посетители могут пробовать новую еду с очередных пяти фудтраков. По такому же принципу можно организовать детские образовательно-досуговые секции. Например, в этом месяце работает кружок робототехники, в следующем он переезжает в другой наш центр, а на его место садится кружок кройки и шитья. Если у вас под домом всегда один и тот же набор досуговых опций, он быстро надоест и вы станете искать что-то другое.
— Каким образом вы собираетесь из старых кинотеатров сделать современные многофункциональные объекты?
— Старые московские кинотеатры будут полностью перестроены. Масштаб реконструкции отличается по ряду объектов. Приведу несколько примеров. Один из самых наших крупных кинотеатров — "Киргизия": ее нынешняя площадь около 5 тыс. кв. м. Разрешительная документация по этому проекту позволяет расширить объект до 17 тыс. кв. м. В итоге увеличение наземной площади достигнет примерно 15 тыс. кв. м. На примере с кинотеатром "Мечта" получается, что увеличение составит всего 3,4 тыс. кв. м: с 1,5 тыс. до 5 тыс. кв. м. В общем, как видите, везде ситуация складывается по-разному. Общая площадь объектов вырастет с 166 тыс. до 480 тыс. кв. м. Это связано с тем, что нам нужно сохранить культурно-социальную составляющую и создать качественный набор услуг.
— Когда вы купили кинотеатры, не все арендаторы были довольны предстоящими изменениями. Были разногласия по кинотеатрам "Баку" и "Байконур". Как вы их устранили?
— С текущими арендаторами споров нет, все они уведомлены о реконструкции. Есть всего один менее позитивный пример. После того как мы закрыли один из залов в кинотеатре "Баку", его арендатор отказывался от расторжения договора и заключения нового, так как его не устраивали условия. Но сейчас мы почти договорились и рассчитываем на то, что все завершится благополучно.
— В девелопменте есть прецеденты, когда проекты приходилось менять или приостанавливать из-за несогласия жителей окружающих домов с параметрами новой застройки. У вас есть такие проблемы?
— Нет, но может мешать неосведомленность. Мы замечаем, что жители плохо знают о том, что мы собираемся делать, как долго будет длиться стройка и что в итоге получится. Поэтому коммуникация с жителями и повышение уровня их осведомленности о проекте — одна из наших ключевых задач. Я рассчитываю, что мы сможем донести до них свои планы по развитию районной инфраструктуры, намерения поднять ее на принципиально новый уровень. Кроме самих зданий районных центров нам небезразлично, что будет вокруг них, это тоже будет обсуждаться с жителями. На это откликаются. Недавно через форму обратной связи на сайте жители предложили нам оформить "Орбиту" в космическом стиле, в итоге очень быстро возник тематический форум. Проекты, сотрудничающие с аудиторией, предоставляющие ей платформу для формирования сообщества, получают очень лояльных пользователей. Мы подсчитали, что половина жителей вокруг наших центров, это около 3 млн человек, участвует в сообществах, объединенных тематикой района, то есть им не все равно, как он будет выглядеть.
— Когда закончится строительство?
— Все объекты будут сдаваться в разное время, так как одни преобразятся в существующих границах застройки (их пять), другие потребуют более глубокой реконструкции. Первые будут введены до конца второго квартала 2018 года — это "Родина", "Саяны", "Звездный". Все будут окончательно готовы до середины 2019 года. Мы уже получили почти всю разрешительную документацию для определения параметров будущей застройки, положительные заключения государственной экспертизы и начали подготовительные работы по нескольким объектам. Градостроительный план земельного участка одобрен для 90% зданий. Все объекты выйдут на стройку в этом году. Сейчас заканчивается выбор подрядчиков, нам нужно несколько компаний, так как одновременно нужно выполнять существенный объем работ. Из 40 подрядных организаций мы в итоге выбрали 11, среди которых провели тендер на реконструкцию первых шести объектов. В итоге работой над первым блоком объектов будут заниматься четыре компании-победителя.
— Что произошло с девелоперскими проектами ADG Group, например, по строительству крупного торгово-развлекательного центра в Митино, куда был привлечен легендарный советский хоккеист Владислав Третьяк?
— Портфель, который мы сформировали с 2005 по 2009 год, в процессе сложной сделки перешел к чешской группе PPF. Мы не можем раскрыть все детали, так как в ней было задействовано несколько игроков. Мы работали вместе над несколькими очень разными проектами, для каждого были установлены индивидуальные условия. Участие в проектах для нас и партнеров было доходным, все остались в выигрыше. Мы мирно разошлись и сейчас обсуждаем возможности для будущего сотрудничества.
В последнюю очередь мы продали PPF миноритарную долю в проекте строительства торгового центра со спортивной ледовой ареной в Митино — уже после того, как купили кинотеатры, понимая, что придется глобально ими заниматься. Прежде чем приобрести этот лот, мы рассматривали другие варианты развития бизнеса — партнерство с городом, участие в строительстве транспортно-пересадочных узлов, проекты в Подмосковье. Все были в проработке, и от всех мы отказались в пользу преобразования кинотеатров.
— На какую доходность вы рассчитываете в проекте по реконструкции кинотеатров?
— Минимум на уровне 20%.
Печерский Григорий Борисович родился 13 февраля 1982 года в Калининграде. В 2004 году окончил Московский государственный юридический университет, позже — Московскую школу управления "Сколково". С 2003 года работает управляющим партнером в компании ADG Group, курирует направление развития новых бизнес-проектов и работу с арендаторами. По данным СПАРК, также является совладельцем ООО "Управление проектами", ООО "Айсберг-элит", ООО "Янтарный айсберг". С апреля 2014 года также генеральный директор ООО "Эдисонэнерго".
ADG Group основана в 2003 году бывшим вице-президентом Альфа-банка Михаилом Печерским в партнерстве с экс-совладельцем сети магазинов бытовой техники "Эльдорадо" Игорем Яковлевым (вышел из проекта в 2008 году). ADG — городской девелопер полного цикла. Изначально компания фокусировалась на деятельности в крупных региональных центрах: к 2009 году, по ее данным, портфель достиг 1 млн кв. м реализованных проектов, среди которых — ТРЦ "Калининград Плаза", калининградский завод по сборке бытовой техники "Балтмикс", а также ТЦ в ряде российских городов. По словам управляющего партнера компании Григория Печерского, сформированный в 2005-2009 годах портфель ADG был передан чешской компании PPF. В ноябре 2014 года аффилированное с группой ООО "Эдисонэнерго" выкупило у московской мэрии 39 московских кинотеатров площадью 166 тыс. кв. м за 9,6 млрд руб. под создание многофункциональных районных "смарт-центров" на 480 тыс. кв. м. В их развитие планируется вложить до 50 млрд руб.
