5 декабря 2012 г. в Lotte Hotel Moscow прошел «Retailer congress 2012. Торговая недвижимость». В рамках мероприятия был презентован ТОП-50 владельцев торговой недвижимости России 2012, а также состоялись дискуссии «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ», «Ритейлеры + девелоперы: итоги развития 2012, планы на 2013 год» и «К барьеру! Арендатор vs. Арендодатель». В общей сложности в «Retailer congress 2012. Торговая недвижимость» приняли участие более 350 ритейлеров, девелоперов и других профессионалов рынка.
Битва «К барьеру! Арендатор vs. Арендодатель» началась с выступления Максима Кузнеченкова, партнера компании «Бейкер и Макензи», который представил обзор нескольких судебных споров между арендатором и арендодателем (СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ). Анализируя кейсы, эксперты напомнили участникам сессии о том, что, согласно решению Высшего арбитражного суда, они могут заключать договор об аренде до получения свидетельства о праве собственности, а также посоветовали обеим сторонам «указывать реалистичные сроки» открытия.
После «правовой разминки» Сергей Азаров, генеральный директор RRG и главный модератор сессии «К барьеру! Арендатор vs. Арендодатель», вызвал на ринг первую пару — Наталью Борец, директора отдела аренды SRV Development LLC, и Сергея Саркисова, вице-президента ГК «Новард» (сеть «Эконика). Модератором битвы выступила Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Санкт-Петербург Colliers International.
Темой для разговора стало обсуждение условий договора аренды. По словам Натальи Борец, одним из вопросов, по которым ритейлеру и девелоперу трудно прийти к компромиссу, является валюта арендной ставки и ее индексация. Сергей Саркисов отметил, что если ставка считается в долларах, то рублевая инфляция при ее индексации учитываться не должна. Еще одним камнем преткновения при заключении договора аренды, по мнению топ-менеджера, являются взаимные обязательства сторон. «Если есть ответственность ритейлера за сроки открытия магазина, то должна и быть ответственность девелопера за заполняемость объекта», — заявил Сергей Саркисов. Наталья Борец поддержала своего оппонента в этом вопросе и похвалила за четкость позиции: «Сергей, добро пожаловать во все наши торговые центры!».
Следующей парой, вышедшей на ринг, стали Александр Саганов, генеральный директор сети «Уютерра», и Андрей Чамкин, коммерческий директор I&M Company (ТЦ «Арена»). Модерировал битву Владимир Александровский, руководитель направления услуг корпоративным клиентам департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle.
В начале дискуссии, посвященной совместной маркетинговой активности ритейлера и девелопера, модератор задал ее участникам вопрос о том, кто же все-таки генерирует поток покупателей – арендодатели, которые создают концепцию ТЦ, или арендаторы, которые открывают в ТЦ свои магазины.
Андрей Чамкин высказал уверенность, что покупательский поток генерирует ритейлер, но отвечает за него девелопер. Однако на вопрос модератора, не следует ли в таком случае формировать маркетинговый бюджет из денег, которые розничный оператор платит за аренду, топ-менеджер ответил отрицательно. «Арендная плата идет на покрытие инвестиционных расходов девелопера. Маркетинг и продвижение – отдельная тема, и эти расходы арендатор и арендодатель должны нести сообща», — пояснил спикер.
Александр Саганов отметил, что, несмотря на тот факт, что многие девелоперы берут с ритейлеров дополнительную плату за продвижение, мало у кого из них есть долгосрочная маркетинговая стратегия.
Тогда Владимир Александровский обратился к залу и спросил, видел ли кто-то из присутствующих ритейлеров маркетинговый план для ТЦ еще на стадии подписания договора аренды. «Я видел, но у кого не скажу», — высказался из зала Денис Стенько, директор по развитию re:Store Retail Group и следующий участник битвы. Оппонентом топ-менеджера выступил Ханяфи Хасянов, управляющий директор техномолла «Горбушкин двор», а модератором -Илья Шуравин, партнер S.A.Ricci.
По словам Дениса Стенько, основным преимуществом, но в то же время основной проблемой «Горбушкина Двора» является «рыночная составляющая». «Люди идут туда, потому что, думают, что на рынке все дешевле. В результате они приходят в магазин какого-нибудь ИП покупают у него наушники за 5 000 руб., которые он купил у нас за 3 500 руб. Пусть лучше покупают у нас напрямую», — подытожил топ-менеджер.
Ханяфи Хасянов сообщил о планах «Горбушкина Двора» провести реконцепцию. «От формата рынка не откажемся, но сделаем его более цивилизованным», — заявил спикер. Денис Стенько высказал мнение о том, что обновление пойдет проекту на пользу.
«Разногласий с арендодателем как таковых у нас нет. Но мы хотим получить помещение большей площади в «Горбушкином дворе». Будем договариваться», — отметил топ-менеджер.
В четвертой битве сошлись Юрий Лосев, директор регионального развития торговой сети «Перекресток», и Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital. Темой для обсуждения стали взаимоотношения арендодателя с якорным арендатором, а модератором выступила Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
В начале дискуссии Сергей Богданчиков предложил «загрузить якоря максимальными обязательствами, например, по количеству касс». По словам спикера, часто якорный арендатор открывается раньше, чем операторы торговой галереи. Однако из-за того, что кассовая линейка не работает в полную силу, люди в новый ТЦ не идут, что, в свою очередь, влияет на даты открытий других арендаторов. В ответ Юрий Лосев выдвинул встречные требования. «Важно чтобы запуск ТЦ и торговой галереи были в одно время», — отметил топ-менеджер. Юрий Лосев подчеркнул, что при выборе объектов для размещения своих магазинов «Перекресток» смотрит на позиционирование ТЦ и наличие удобного подъезда для разгрузки автотранспорта с поставками.
Было сказано:
Константин Кузин, партнер компании «Бейкер и Макензи»:
«При заключении договора аренды юриста нужно слышать, но у юриста должно быть не последнее слово»
Сергей Азаров, генеральный директор RRG:
«Битва арендодателей и арендаторов на самом деле не битва. Это ведь то же самое, что сказать что брак — это битва между супругами»
Сергей Саркисов, вице-президента ГК «Новард»:
«Девелоперу надо сменить парадигму мышления. Он должен понять, что продавать ритейлеру нужно не квадратные метры, а покупательские потоки»
Андрей Чамкин, коммерческий директор I&M Company:
«Первичная потребность покупателя – покупать, а не смотреть на стены»
Юрий Лосев, директор регионального развития торговой сети «Перекресток»:
«Иногда девелоперы предлагают нам цокольный этаж, говоря, что, хотя это не очень удобно с точки зрения приема поставок, зато у нас будет отдельный вход. На это мы говорим — хорошо, но зачем вам тогда якорь, если галерея не будет сидеть на его потоке?»
Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital:
«Ответственность у якоря должна быть выше, чем у других арендаторов. Если Х5 закроет один «Перекресток», ничего страшного. Но если торговый центр лишится якоря, то может потерять все – от него уйдут другие арендаторы, и он и не сможет расплатиться с кредиторами»
