Рынок торговой недвижимости Москвы одним из первых почувствовал удар кризиса: потенциальные покупатели были вынуждены отказаться от своих планов. Однако сейчас спрос, а вслед за ним и арендные ставки практически восстановились.
Кризис привел к пересмотру концепций новых торговых центров. Все чаще девелоперы говорят об аутлет-центрах, где продукцию известных марок можно будет купить со значительными скидками.
Кризисная пауза дает возможность подвести некоторые итоги развития этого сегмента. В частности, интересен вопрос: насколько московские торговые центры последнего десятилетия самобытны, чем они отличаются от торговых центров Европы и Америки?
По докризисным ставкам
«Трудные времена позади» — в этом уверено большинство экспертов рынка торговой недвижимости Москвы. «Последние полгода отмечается оживление как потребителей, так и профессиональных игроков рынка. На фоне увеличения доходов населения и роста оборота розничной торговли в столице открываются масштабные объекты и анонсируются проекты новых для России форматов. Ведется активная работа по реконцепции небольших торговых комплексов, которые уступают конкурентам в новых экономических условиях», — говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская.
Рынок торговых площадей обычно описывают тремя ключевыми параметрами: динамикой арендных ставок, объемом вакантных площадей и количеством новых проектов. Если рассматривать первые два, то можно говорить как минимум о стабилизации рынка торговой недвижимости Москвы.
«Основная тенденция последнего времени — рост среднего уровня арендных ставок и сокращение доли свободных помещений», — говорит заместитель генерального директора компании TriGranit Development Russia Марианна Романовская. По ее данным, во втором квартале 2010 года средняя арендная ставка в торговых центрах достигла 1–1,1 тыс. долларов за квадратный метр в год, что примерно равно показателям 2008 года.
А о вакантных площадях в торговых центрах у участников рынка нет единого мнения. «Во втором квартале доля свободных помещений составила менее двух процентов, что лишь на несколько долей процента больше, чем в докризисном 2007 году. Здесь, однако, свой вклад внесло сокращение числа вновь вводимых помещений из-за практически полной приостановки большинства крупных проектов на стадии строительства», — говорит Марианна Романовская.
С ней не согласен директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф: «Вакантных площадей в Москве сейчас примерно восемь-девять процентов. И до конца года их станет еще больше — в первую очередь за счет крупных объектов, которые будут введены в эксплуатацию в 2010 году».
Примерно так же оценивает этот показатель и Галина Мариборская. По ее данным, доля вакантных помещений в столичных торговых комплексах продолжает оставаться на уровне 7–10%, что связано с выводом на рынок новых объектов. Впрочем, далеко не во всех торговых центрах свободных помещений в кризис стало намного больше. «Меньше всего пострадали расположенные в центре и грамотно спланированные торговые центры с уже сформировавшимся потоком лояльных покупателей. Например, “Европейский” и “Атриум”», — уверяет Марианна Романовская. А по словам директора департамента внешних связей ГК «Ташир» Ирины Каграмановой, в некоторых центрах, например в «Ереван-Плазе», вакантных площадей нет вовсе.
Достраиваем начатое, планируем аутлет-центры
А вот третий показатель — ввод новых проектов — не говорит о хорошем здоровье рынка. В кризис многие девелоперы проекты заморозили, но в последнее время ситуация начала выправляться. Совокупная площадь торговых центров, ввод которых намечен на 2010 год, по оценке аналитиков Colliers International, составляет более 1 млн квадратных метров. Впрочем, все анонсированные проекты начали строиться еще до кризиса. В 2009–2010 годах новых строек девелоперы не начинали.
Одна из главных премьер 2010 года — торговый центр Mall of Russia в Москве-Сити, проект которого реализует AFI Development. Особенность Mall of Russia в том, что торгово-развлекательный комплекс находится в центре города. Расположение в новом деловом центре Москвы позволяет рассчитывать, что его посетителями будут не просто жители столицы, но и работники Москвы-Сити, а также туристы. Комплекс открывается в декабре этого года. Его арендаторами станут такие компании, как «Формула кино», H&M, Zara, Zara Home, Mark & Spencer, GAP, «Снежная королева» и другие.
Из интересных планов девелоперов следует отметить проекты создания аутлет-центров. О формате торговых центров, специализирующихся на продаже брендированной одежды со значительными скидками, в Москве говорили давно. Но кризис и возросшая конкуренция ускорили реализацию таких проектов. О планах строительства аутлет-центров в последнее время заявили сразу несколько крупных девелоперов. Так, польская компания Fashion House Development планирует вложить 92 млн евро в строительство специализированного торгового центра на Ленинградском шоссе в Московской области, недалеко от аэропорта Шереметьево. Общая площадь объекта, который объединит 190 дисконтных магазинов, составит 38 тыс. квадратных метров. Открытие запланировано на конец 2011 года. До конца 2012 года компания намерена возвести такой же торговый центр в Санкт-Петербурге.
Агроферма «Белая дача» совместно с компанией Hines анонсировала планы создания молла Outlet Village в Московской области рядом с городом Котельники. Открытие объекта запланировано на 2012 год. Идея создания аутлет-центров возникает не только у девелоперов, занимающихся реализацией новых проектов. Например, торгово-развлекательный центр «Веймарт», расположенный в 26 км от МКАД, уже в 2011 году планирует открыть аутлет-парк. По словам Галины Мариборской, популярность этого формата объясняется тем, что в условиях растущей конкуренции застройщики стараются занять свободную нишу, и именно такой нишей являются аутлет-центры.
Как антикризисный проект можно рассматривать и реконцепцию торговых центров. Среди наиболее известных примеров участники рынка называют возвращение в «Атриум» продуктового формата: «Зеленый перекресток» заменит некогда работавший там «Седьмой континент», а также грядущую перестройку «Детского мира». «Примером удачной реконцепции можно назвать наш “Рио” на Ленинградском проспекте. Концепция текстильного центра была изменена, теперь центр специализируется на мебели», — говорит Ирина Каграманова.
Однако массового пересмотра концепций уже существующих торговых центров эксперты не наблюдают. «Отчасти это может быть связано с тем, что рынок профессиональных торговых центров в Москве еще достаточно молод. Как правило, реконцепция становится актуальной в случаях морального и концептуального устаревания объектов, которое наблюдается примерно лет через семь-десять после ввода в эксплуатацию», — объясняет Марианна Романовская.
Свой путь с европейским оттенком
Чем московские торговые центры отличаются от европейских и американских? Одно из отличий — размеры. «В России до кризиса все хотели строить огромные торговые центры. Инвесторы верили в то, что ставки аренды и ставки капитализации будут расти бесконечно. Кроме того, игроки хотели занять на рынке доминирующие позиции за счет размера своих объектов», — говорит Максим Карбасникофф.
По его словам, здесь важны законодательные особенности. Например, во Франции действует закон, ограничивающий строительство крупных торговых центров. Чтобы возвести объект площадью более 5 тыс. квадратных метров, нужно получить специальное разрешение. Это делается для того, чтобы защитить малый бизнес. Аналогичные законы действуют и в других европейских странах, например в Польше. В России нет законов, ограничивающих строительство крупных центров.
Впрочем, сказывается и размер Москвы. «В Париже внутри Большого кольца живет всего 2,5 миллиона человек. А внутри МКАД только официально живет 11 миллионов, а неофициально — все четырнадцать», — добавляет Максим Карбасникофф.
Другое отличие российских торговых центров — их местоположение. В США и Европе в центре города располагаются либо универмаги (department stores), такие как Galerie Lafayette или Karstadt, либо небольшие бутики. А крупные торговые центры находятся за городом, как в США, или на окраине (в основном это характерно для Европы). В России же крупные торговые центры обычно имеют развитую развлекательную составляющую (кинотеатр, детские центры, игровые зоны, рестораны и т. д.) и являются объектами повседневного посещения. И потому важное условие их успешности — центральное расположение и хорошая транспортная доступность.
По словам директора департамента маркетинга AFI Development Цвии Леваева, расположение крупных торговых центров за городом обусловлено тем, что в центре крупных городов Европы не осталось площадок под большие торговые проекты. И потому гигантские моллы в основном строятся на окраинах и в пригороде. «В центре города торговый центр работает гораздо эффективнее, генерируя большие потоки, чем в окраинных проектах. В центре Москвы тоже не осталось площадок для строительства крупных торговых проектов. Комплекс Mall of Russia в Москве-Сити станет самым крупным ТРЦ в центре столицы», — говорит эксперт.
Зато с точки зрения внутренней концепции российские торговые центры все больше приближаются к западным аналогам. «Торговый центр как вид коммерческой недвижимости изобретение не российское. До сих пор авторами концепций большинства наших знаковых объектов являются международные архитектурные компании —Altoon & Porter, Chapman Taylor, RTKL», — говорит Марианна Романовская. По ее словам, речь не идет о клонировании некоего типового проекта, однако стилистика в целом примерно одинакова.
Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский замечает, что отличием зарубежных проектов является сильный дизайн. Торговый центр должен иметь какую-то свою изюминку, например уникальную архитектуру. «Можно вспомнить горнолыжный спуск в торгово-развлекательном центре в Дубае. В России подобных “особенных” проектов нет», — говорит эксперт.
К какой модели — американской или европейской — ближе российские ТЦ? «Московские торговые центры ближе к европейской модели в силу большей схожести планировок самих городов», — отмечает директор департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar Маргарита Трофимова. Основная масса европейских торговых центров, как правило, сосредоточена в пределах города, в местах наибольшего скопления покупателей, в местах с хорошей пешеходной доступностью. Кроме того, для европейских торговых центров характерна концепция привлечения нескольких “якорных” арендаторов и возведение торговых галерей, построенных по классическому принципу. В США же более распространена концепция моллов за городом. В них посетители приезжают на автомобилях. Это легко объяснимо: основная масса населения США проживает в собственных домах в пригородах. В России же ситуация другая, и в ближайшие несколько лет она вряд ли изменится.
