«Тройка Диалог» объявила о предстоящем вскоре возобновлении работы принадлежащего ей новосибирского торгового центра (ТЦ) «Мозаика». Здание было приобретено примерно за 1,1 млрд руб. больше года назад, однако почти все это время простаивало из-за проблем с привлечением арендаторов. Чтобы их решить, владельцу объекта пришлось предложить арендаторам максимально привлекательные условия — привязать размер арендной платы к обороту.
Как сообщил вчера в Новосибирске директор отдела фондов недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин, официальное открытие принадлежащего закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости (ЗПИФН) «Тройка Диалог — Коммерческая недвижимость» ТЦ «Мозаика» площадью 23 тыс. кв. м намечено на 24 октября. По его словам, ROSS Group, которой поручены управление и подбор арендаторов объекта, заключила договоры на 70% площадей. Наиболее крупные магазины в ТЦ откроют компании «Система Регионмарт» (максимаркет «Поляна» 2,5 тыс. кв. м), сеть «Энергия уюта» (магазин 2,3 тыс. кв. м), DIY-супермаркет «Перестройка» и «Посуда Центр» (оба около 2 тыс. кв. м).
ЗПИФН «Тройка Диалог — Коммерческая недвижимость» под управлением ЗАО «УК „Тройка Диалог“» создан в конце 2004 года. Сумма активов, которыми распоряжается фонд, на 31 августа 2009 года составляла около 4,2 млрд руб. В собственности фонда находятся 13 объектов коммерческой недвижимости в Москве, Московской области, Екатеринбурге, Перми, Казани, Самаре, Уфе и Сочи. Паи фонда обращаются на ММВБ.
Как сообщал „Ъ“, ТЦ «Мозаика» (тогда «АЛПИ-Сити») был приобретен «Тройкой Диалог» в августе прошлого года у прежнего владельца — красноярской группы АЛПИ, примерно за 1,1 млрд руб. Как утверждает господин Васин, сделка «была никак не связана» с необходимостью погашения задолженности, которая к тому времени сформировалась у ритейлера перед «Тройкой». Поэтому закрытие ТЦ из-за долгов по коммунальным платежам менее чем через два месяца после завершения сделки для «Тройки Диалог» стало неожиданностью.
Поиск новых арендаторов занял почти год. По оценке управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, из-за простоя здания «Тройка Диалог» потеряла свыше 150 млн руб. упущенной выгоды. Кроме того, определенные расходы были связаны с перепланировкой ТЦ. Сергей Васин заметил, что ЗПИФН потратил на объект не более $1 млн.
Как признают представители «Тройки Диалог» и ROSS Group, им пришлось проявить большую гибкость, чтобы убедить арендаторов вернуться в здание. Главной уступкой стало заключение с ключевыми арендаторами договоров с плавающей арендной ставкой, привязанной к размеру оборота их магазина в ТЦ.
До кризиса такого рода условия были редкостью, отмечает господин Дьячков, но сейчас у владельцев проблемных ТЦ просто нет другого выхода. Директор по маркетингу «Посуда Центра» Яков Хромов отмечает, что до кризиса арендодатели крайне неохотно шли на подобного рода сделки, но сейчас эта практика получила широкое распространение. «Все новые объекты мы сейчас открываем именно на условиях плавающей арендной ставки», — отметил господин Хромов. Руководитель отдела по связям с общественностью «Регионмарта» Зинаида Жук также говорит, что арендодатели сегодня все чаще готовы идти на подобные условия.
Гендиректор ROSS Group Владимир Стукан считает, что его компании совместно с «Тройкой Диалог» удалось найти для проблемного объекта удачную концепцию, которая позволит «Мозаике» выделиться на фоне аналогичных ТЦ, — большая часть арендаторов предлагает товары для дома. Единственным прямым конкурентом в Новосибирске господин Стукан считает торгово-выставочный комплекс «Большая медведица». По его мнению, «Мозаика», стоящая на оживленной трассе, выигрывает в плане транспортной доступности у «Большой медведицы», которая расположена в глубине промышленной зоны. Сергей Дьячков соглашается с тем, что выбранный вариант концепции ТЦ может сработать, но считает, что владельцам объекта просто не удалось найти арендаторов другого типа.
