Доля вакантных площадей в стрит-ретейле центра Москвы составляет 12–14%, таковы данные специалистов Kalinka Group, Colliers International, Knight Frank и др. Эксперты говорят о стабилизации ситуации.
После продолжительного роста уровня вакансий в центре столицы, доля свободных площадей начала сокращаться. По оценке Knight Frank, достигший во втором квартале 2015 г. рекордного показателя в 12% уровень вакантных площадей сейчас составляет 11,3%. Соглашается с этими наблюдениями и Денис Колокольников, глава RRG. "На рынке наступила стабилизация, мы видим небольшое сокращение числа свободных площадей. Период максимального оттока ретейлеров уже прошел, ставки снизились, идет нейтральная тенденция", — говорит эксперт.
На первых этажах домов улиц Пятницкая, Большая Дмитровка, Тверская, 1-я Тверская-Ямская и части Ленинградского проспекта насчитывается 485 помещений общей площадью около 195 тыс. кв. м. По состоянию на ноябрь текущего года 68 из них остаются вакантными, это 14% от общего числа объектов стрит-ретейла, считают специалисты Kalinka Group. Причем, по данным компании, в число вакантных 14% помещений входят и те, собственники которых не выставляют и не собираются выставлять их на рынок. В чистом виде вакантны, по оценке Kalinka Group, только 9%. Это самая оптимистичная оценка из тех, что получил в ходе опроса брокеров ИД Retailer.
Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ретейла "Colliers International Россия", согласна с приведенными другими консультантами данными в 14%. При этом она добавляет, что на Ленинградском проспекте — как и на всех магистральных улицах — вакантность в целом выше, чем на центральных улицах. Без Ленинградского проспекта вакантность на рассмотренных специалистами из Kalinka Group улицах и вовсе составляет всего 10%, считает Екатерина Подлесных. То есть, ее оценка очень близка к оптимистичным расчетам Kalinka, хотя есть опасения, что к концу года часть занятых сейчас помещений освободится.
"Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что рост доли вакантных помещений в сегменте "стрит-ретейл" прекратился. Не наблюдается также и активной ротации арендаторов. Как собственники, так и арендаторы постепенно привыкают к новым обстоятельствам сотрудничества и в переговорном процессе обсуждают условия, выгодные всем участникам сделки", — говорит об обратном Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank & CIS.
Как выглядит центр
По данным Colliers International, в структуре площадей преобладают магазины небольшого размера — до 200 кв. м (78% от общего количества магазинов). Большинство арендаторов — это точки общественного питания (41%), на втором месте — магазины одежды (9%) и банки (9%).
Освобождение большого числа помещений банками и неготовность части собственников идти на уступки прогнозированно привели к росту вакантности. За последний год Тверскую покинули Incity, флагманы Zara и Pandora и другие. Последняя ушла с главной улицы города из-за высокой арендной платы и повлиявшего на трафик запрета на парковку. Сократили площади некоторые обувные сети (Carlo Pazolini, "Эконика"). С Ленинского проспекта ушел "Спортмастер". Зато на центральных улицах города развиваются магазины товаров для дома "Мосхозторга", аптеки "Самсон Фарма" и "Горздрав", продуктовые магазины — в том числе небольшого формата — "Мяснов" и LavkaLavka.
Основная часть магазинов закрылась на улицах Большая Лубянка, Садовая-Кудринская и Остоженка. Именно там зафиксирован максимальный уровень вакантности — 38, 30 и 27% соответственно. Самыми заполненными торговыми коридорами стали Третьяковский проезд, Пушкинская площадь и улица Маросейка. Арендаторы в первую очередь отказываются от помещений, которые находятся в удалении от метро.
Ретейлер "Связной" не собирается покидать Тверскую, флагман работает на главной улице столицы давно, и это важно для имиджа компании. Как рассказал Retailer.RU вице-президент по недвижимости "Связного" Илья Смирнов, несмотря на падение продаж и ситуацию в экономике, магазин продолжит работать. Все еще находиться в кризис на Тверской позволяет и налаженный контакт с арендодателем, который готов идти на компромиссы.
По оценке топ-менеджера, лихорадочная ротация арендаторов на Тверской, продолжавшаяся на протяжении первого и второго кварталов 2015 г., к третьему наконец прекратилась. Все те, кто не мог себе позволить работу на Тверской ушли, сейчас пустых помещений стало гораздо меньше.
Благодаря проведенной оптимизации, ювелирной сети "Адамас" удалось сохранить рентабельность салона на Тверской, который был и остается одним из флагманских магазинов ретейлера. "Говоря об оптимизации, мы имеем ввиду как достижение договоренностей по аренде с собственником, так и ряд управленческих решений компании. Раньше ставка на Тверской была исключительно в евро. Сегодня мы имеем рублевый договор, заключенный на весьма лояльных условиях, — поясняет директор по недвижимости и развитию "Адамас" Юлия Воронкова, — Кроме того, фактором успеха является учет исключительности локации и созданные специально для этого салона технологии: ассортиментной политики, HR, локального маркетинга, значимым локомотивом является круглосуточная торговля в режиме 24/7"
Жаркое лето
Летом 2015 г. ситуация была иная. Доля свободных помещений на центральных торговых улицах Москвы в первом полугодии 2015 г. выросла в 2,5 раза по сравнению с концом прошлого года и составила 11,8%, что стало рекордным показателем за последние несколько лет, сообщали специалисты брокериджа Colliers International. Наибольшее количество свободных помещений было зафиксировано на Садовом кольце (13,8%), наименьшее — на главных пешеходных улицах (8,9%).
По оценке JLL, рынок московского стрит-ретейла в третьем квартале остался практически неизменным по сравнению с предыдущим периодом. По данным JLL, помещения, в частности, на Тверской, начали пустеть еще осенью 2014 г. Уже в феврале наметился тренд на изменение структуры спроса: ювелирные магазины, интерьерные салоны, фэшн-ретейл сменились на магазины дрогери, общепит и бутики начинающих дизайнеров.
Ротация в московских ТЦ тоже бьет рекорды и пока далека от стабилизации. По данным консалтинговой компании Knight Frank, к октябрю уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы за год увеличился почти в 2,5 раза, достигнув 10,1%. Это более 500 тыс. кв. м.
По данным исследования ИД Retailer, введенные в 2015 г. новые торговые центры по всей России заполнены сейчас лишь на 67%. Среди новых комплексов есть истории успеха, а есть откровенные провалы, например, в числе успешных проектов лидирует московский ТРЦ Columbus с низкими ставками и заполненностью в 90%, аутсайдером стал ТЦ Mari , где в аренду сданы лишь 35% площадей. Ситуация на рынке усугублялась тем, что новые ТЦ зачастую заполнялись не вновь выходящими на рынок и расширяющими бизнес ретейлерами, а теми, кто решил покинуть старые торговые комплексы в поисках более выгодных условий.
Для сравнения, уровень вакансий на главной улице Санкт-Петербурга, Невском проспекте, по оценке JLL, составляет в третьем квартале 2015 г. 7,8%. Причем, все эксперты сходятся в том, что на Невском ротация арендаторов практически прекратилась. Ситуация со структурой арендаторов там похожая: ретейлеров вытесняют заведения общепита, фэшн покидает главную магистраль города. А вот банки демонстрируют противоположную тенденцию: если с Тверской они уходят, то на Невском проспекте в 2015 г. их число существенно увеличилось.
