Мнение эксперта: Сергей Журавлев, директор отдела арендных отношений и недвижимости ТК DOMO
— В чем основные сложности на рынке коммерческой недвижимости?
— Основная сложность – очень высокая конкуренция. Практически за каждый объект недвижимости ведется борьба между крупнейшими федеральными сетями. Особенно в крупных городах. В ходе переговоров собственник, как правило, сам открывает карты и признается, что ведет переговоры одновременно с несколькими компаниями. А если учесть, что все мы работаем примерно в одном формате — и бытовики, и продовольственники, и спорттовары, – то все мы ищем помещения приблизительно одной площади от 2 тыс. кв. м.
И тут возникает вопрос цены и тех условий, на которых предлагается помещение. Право выбора остается за собственником, и тут наша основная задача понравиться ему и убедить его в том, что мы — лучший арендатор. Мы должны ему доказать, что, отдав предпочтение нам, его торговый центр будет привлекательным для покупателей, что мы в состоянии создать большой трафик. Ведь он заинтересован в стабильности своего бизнеса. Он нуждается в мощных стабильно работающих «якорях». В основном ведь речь ведется о долгосрочных договорах от пяти и более лет.
На определенном этапе некоторые сложности создавал административный ресурс. Но сейчас ситуация изменилась практически во всех регионах — власть повернулась к бизнесу лицом, поэтому здесь мы проблем не испытываем.
— Как изменилось отношение властей к сегменту ТЦ в сравнении с прошлым годом?
— Я уже говорил, что сейчас практически во всех регионах мы не имеем сложностей в построении диалога с властями. Рост коммерческих площадей и, собственно, торговых центров в российских городах говорит об изменении отношения властей к бизнесу.
Но надо понимать, что далеко не все зависит от желания и расположенности властей. Ведь многое зависит от физической возможности разместить тот или иной объект в том или ином городе. Нужен крупный земельный участок с хорошей инфрастуктурой, с подъездами. Если говорить о крупных ТЦ, то в некоторых городах плотность застройки просто не позволяет размещать такие объекты.
С насыщением рынка недвижимости торговыми площадями инвесторы будут более осторожно относиться к выбору объектов. Ведь инвестора интересует, прежде всего, срок окупаемости объекта, а он зависит от арендных ставок, от качества арендаторов. Я не сомневаюсь в том, что срок окупаемости площадей будет увеличиваться. Во всяком случае, в Москве эта тенденция уже четко обозначилась. Окупаемость зависит от насыщенности ТЦ и покупательской способности населения. Будет расти заработная плата, экономика страны в целом – будет расти и торговля недвижимостью.
— Каково значение якорных арендаторов для ТЦ и для его посетителей?
— Якорные арендаторы имеют первостепенное значение. От «якорей» зависит привлекательность ТЦ. Покупатель идет именно в магазины-якоря. В мелких магазинчиках он совершает попутные покупки. Поэтому все крупные центры ведут борьбу за раскрученные и наиболее успешные брэнды.
«Джентельменский набор» якорных арендаторов состоит из продуктового оператора, бытовика, магазина спорттоваров, товаров для детей, парфюмерного магазина и магазина одежды – это обязательный минимум. Его могут также дополнить магазин товаров для дома.
Сейчас даже появились ТЦ, где соседствуют несколько крупных операторов одной направленности, например, торгующих бытовой техникой. И в этом есть свой маркетинговый смысл: магазины создают друг для друга дополнительный трафик. Покупателя интересует ведь не только ассортимент товаров в целом, но и ассортимент конкретных операторов.
Если раньше взгляды собственников были устремлены на кошелек, и он пускал в ТЦ кого попало, то теперь стало ясно — без качественного набора арендаторов и крепкий «якорей» долгосрочного успеха ТЦ не будет. И это нормальное явление, соответствующее рыночной экономике. В этом и есть плюс рынка – он заставляет совершенствоваться.
— Какие регионы являются наиболее и наименее насыщенными на рынке торговой недвижимости?
— Явные лидеры – Москва, Санкт-Петербург, Казань. Нижний Новгород подтягивается. Из догоняющих – Тольятти и Уфа. Строительство сразу нескольких центров идет в Ульяновске, в Набережных Челнах. Отстают – Чебоксары, имеющие единственный торговый центр, Саранск, Ижевск. То есть города с низкой плотностью населения.
— Каковы тенденции изменения арендных ставок?
— Арендные ставки в первую очередь зависят от предложения на рынке недвижимости в каждом конкретном городе. Ситуация, когда в городе-миллионнике ставки ниже, чем в глубинке, уже перестала казаться абсурдной. Этому есть логическое объяснение: арендные ставки зависят от дефицита площадей. В городах с большим количеством торговых центров договариваться по арендным ставкам с собственниками стало значительно легче. Мы испытываем сложности с поиском площадей, а собственники ТЦ – с поиском хороших арендаторов. Еще года полтора назад такого не было. Если раньше арендодатели пускали в центры кого угодно – лишь бы платили, то сейчас они более взвешенно стали подходить к подбору арендаторов, т.е. собственники стали, наконец, задумываться о концепции своих центров.
Для мелких городов – это «высокая мода». Там хороших торговых площадей мало, поэтому, отстроив новый центр, собственник выжимает максимальную ставку из арендатора. Скажем, в Саранске ставка равна 1350 руб., в Чебоксарах – 1360 руб., хотя в Казани, Нижнем Новгороде цена квадратного метра значительно ниже.
Все определяет дефицит недвижимости, он провоцирует арендодателя на монополизацию рынка. При этом, у сетевого оператора не остается выбора: либо встать на имеющееся место, либо его займет конкурент. Момент насыщения торговой недвижимостью, когда арендные ставки начнут падать, еще далек.
Тенденции к росту ставок наблюдаются во всех регионах и за счет повышения цен на энергоресурсы, ведь растет плата за коммунальные услуги. В 2007 году эта тенденция сохранится.
