На девелоперском рынке Черноземья запускаются почти все крупные торгово-развлекательные центры (ТРЦ), которые строились последние два года. Многие объекты открываются далеко не с полным набором арендаторов, однако в условиях кризиса ждать долго нельзя – нужно расплачиваться по кредитам. Аналитики уверены, что ближайший год-полтора покажет уровень насыщенности рынка, а также эффективность концепций запущенных ТРЦ.
Эксперты уже не раз обращали внимание на уникальность ситуации на девелоперском рынке Черноземья, где, несмотря на финансовый кризис, большинство анонсированных в 2007-2008 годы ТРЦ активно достраивались. По словам самих бизнесменов, это во многом стало возможно благодаря позиции Центрально-Черноземного банка Сбербанка России (ЦЧБ СБ), который, по сути, является кредитором всех крупнейших торговых центров в макрорегионе (на долю строительных проектов приходится 60 млрд из 140 млрд рублей в его инвестиционном кредитном портфеле). «Банк отчасти пошел на риск, не испугавшись паники на рынке в 2008 году, и продолжил финансирование всех строящихся ТРЦ, которые он кредитует, даже „Град“, который в самом начале кризиса в силу своей масштабности мог показаться неочевидным объектом для инвестиций. Но уверен, что такой риск ЦЧБ СБ себя оправдает, поскольку в любому случае лучше запустить проекты, чем оставить замороженные недострои», – отмечает Александр Марков, совладелец воронежских ТРЦ «Армада» и «Арена». Действительно, в условиях начавшегося в 2008 году кризиса, как известно, Сбербанк пошел на пролонгацию кредитов ряда девелоперов, которые в противном случае уже сейчас бы могли испытывать серьезные трудности с погашением своих долгов. Впрочем, в самом Сбербанке уже не раз подчеркивали, что после запуска всех достраивающихся объектов, вероятнее всего, банк снизит активность на девелоперском рынке. Такая позиция финорганизации во многом является определяющей для всего рынка, поскольку он финансирует порядка 90% крупных девелоперских объектов в Черноземье и, по сути, сегодня теми или иными своими решениями может регулировать развитие всего рынка в макрорегионе в целом. Среди других банков, активно кредитовавших проекты в сфере торговой недвижимости, в частности, в Воронеже, можно отметить Номос-банк, который инвестировал в строительство многофункционального комплекса «Петровский пассаж» и ТЦ «Европа» ОАО «Универсам „Нижегородский“». Однако по обоим проектам у финорганизации есть трудности с возвращением займов, которые сейчас параллельно решаются в арбитражном суде и в переговорах с владельцами объектов.
Очевидно, что запускаемые крупные ТРЦ повысят уровень насыщенности рынка торговыми площадями, но насколько – будет понятно только после того, как новые объекты какое-то время поработают. Так получилось, что почти все ТРЦ, строившиеся в последние три года в Черноземье, и особенно в Воронеже, запускаются примерно в одно время – как раз сейчас, в 2010 году. За последние месяцы открылись сразу несколько крупных объектов, и уже можно сделать первые выводы об их работе.
В Воронеже первой из заявленных в 2007 году крупных ТРЦ, открылась «Арена» (около 50 тыс. кв. м) бизнесмена Александра Маркова и его партнеров. Проект реализован на площадке в 3,17 га, которую компания господина Маркова выкупила в 2007 году у структур воронежской корпорации «Висант», ранее также планировавшей там строительство ТРЦ с гипермаркетом «Мосмарт» в качестве одного из основных якорей. В разное время земельный участок, удачно расположенный в «спальном» районе города, хотели приобрести также девелоперская компания РТМ (создана на основе холдинга «Марта» и группы «Время»), X5 Retail Group, а также группа «Ташир». Общий объем вложений в строительство «Арены» – около 2 млрд рублей, значительная часть которых – кредит ЦЧБ СБ России. Продуктовый сегмент здесь занимает супермаркет BIOP немецкой сети Billa, с которой господин Марков сотрудничает и по другому своему объекту – ТЦ «Армада» в Юго-Западном микрорайоне города. Впрочем, изначально главную ставку создатели «Арены» делали на Media Markt – сеть бытовой техники и электроники, которая ранее не была представлена в Черноземье. К слову, магазин ритейлера открылся весной в «Арене» первым, в то время как основная часть площадей ТРЦ еще только готовилась к запуску. Впрочем, сейчас «Арена» уже наполнилась магазинами одежды и обуви, а также открыла несколько элементов фуд-корта. Семизальный кинотеатр федеральной сети «Люксор», на который девелоперы также делают ставку, пока не запустился. В «Люксоре» говорят, что их мультиплекс откроется в ТРЦ ориентировочно осенью.
К слову, частичный запуск ТРЦ в Воронеже и в целом по Черноземью в условиях кризиса стал уже традицией. С относительно полным набором арендаторов за последний год запустилась, пожалуй, только первая очередь «Галереи Чижова» (68 тыс. торговых и 12 тыс. кв. м офисных площадей). Однако и у нее есть проблемы с наполнением своих объектов: если ее ТРЦ в этом плане оказался успешными, то смежный с ним бизнес-центр до сих пор стоит практически пустой. Таким образом, как отмечают эксперты, пока торговой части приходится окупать объем вложений в оба объекта. До конца года девелоперы запустят вторую очередь своего ТЦ (его общая площадь составит 134 тыс. кв. м), в которой в качестве якорного арендатора откроется первый в Воронеже гипермаркет питерской сети «О’кей», а также десятизальный кинотеатр «Синема-парк» холдинга «Проф-медиа». Проект не предполагал наличие мультиплекса, однако в итоге девелоперы включили его в концепцию взамен планировавшегося изначально на верхних этажах отеля.
Еще одним торговым центром, который весной был запущен лишь частично, стал «Максимир» (более 100 тыс. кв. м). Проект реализовала Воронежская девелоперская компания (ВДК) Евгения Хамина, однако владельцем ТРЦ является известный бизнесмен Борис Нестеров, развивающий также ряд проектов в сфере офисной недвижимости. Как отмечают участники рынка, пока комплекс работает не очень эффективно. Основную посещаемость обеспечивает гипермаркет «Карусель» сети X5 Retail Group. На взгляд конкурентов, девелоперам не стоило решаться на техническое открытие шестизального кинотеатра (работавшего, в частности, первые недели без кондиционеров), который девелоперы хотят развивать самостоятельно, без участия профессиональных сетевиков. По мнению экспертов, лучше было все же немного потерпеть и запустить кинотеатр полноценно, чтобы лояльность потребителей к нему была более высокая. Вскоре в «Максимире» должны открыться семейная зона развлечений, боулинг, а также фитнес-центр. Как отмечают эксперты, у «Максимира» есть как минимум два конкурентных преимущества, которые должны обеспечить ему успех и помочь расплатиться по кредиту Сбербанка. Это, во-первых, месторасположение, поскольку ТРЦ стал первым многофункциональным комплексом в левобережной части города, где тех же кинотеатров, например, нет с советских времен. Кроме того, «Максимир» построен на базе цехов бывшего Воронежского завода электронно-лучевой трубки (ВЭЛТ), поэтому объем вложений в него оказался гораздо меньше, чем если бы ТРЦ строился с нуля. Для сравнения, если сопоставимый по размерам «Центр Галереи Чижова» вкладывает в свой объект более 6 млрд рублей, в то время как владельцы «Максимира» – менее 2 млрд рублей, то есть на уровне вложений в пятидесятитысячник.
Безусловно, главным объектом на девелоперском рынке Черноземья станет сити-парк «Град» площадью более 200 тыс. кв. м и объемом вложений на уровне 9 млрд рублей. Его частичный запуск состоится этим летом. Там откроются первые в макрорегионе гипермаркеты сетей Auchan (продукты) и Leroy Merlin (DIY). Развлекательный сегмент, включающий в себя, в частности, третий в России океанариум, будет запущен чуть позже, точные сроки пока не ясны. Владельцы проекта – Евгений Хамин и Николай Послухаев – явно рассчитывают на аудиторию не только Воронежа, но также и близлежащих областей. И в целом интерес к проекту в соседних регионах, действительно, возможен: аналогов «Граду» в Черноземье нет и в ближайшие годы вряд ли появятся. Пока и эксперты, и конкуренты позитивно оценивают его шансы на успех, поскольку Воронежской девелоперской компании удалось подобрать в проект сильный пул арендаторов, даже несмотря на кризис. Впрочем, очевидно, что успех объекта будет во многом зависеть от того, когда будет запущен развлекательный сегмент «Града», который для ТРЦ формата выходного дня является ключевым.
Владельцы открывшихся ТРЦ самостоятельно управляют своими объектами. Черноземные девелоперы ориентируются на сдачу площадей в аренду, а не продают их. Исключением стала, пожалуй, лишь реализация отдельно стоящего здания под гипермаркет формата DIY в сити-парке «Град» сети Leroy Merlin. Кроме того, на продажу площадей в своих ТРЦ ориентировались «Новые строительные технологии» Николая Уланова, однако компания испытывает сейчас финансовые трудности, и, в частности, ее уже частично распроданный ТРЦ «Атмосфера» рядом с Центральным рынком города стоит пока недостроенным.
По данным Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, на конец 2009 года в Воронеже было 225 тыс. кв. м аренднопригодных торговых площадей. С учетом запуска всех достраиваемых объектов в 2010 году этот объем увеличится вдвое – до 450 тыс. кв. м., что ведет к серьезным изменениям на рынке. Так, эксперты отмечают, что для запускающегося ТРЦ важен так называемый «эффект новизны» – когда потребители активно посещают новый объект. Однако если раньше такой период мог длиться месяцами, то сейчас, пока один ТРЦ еще не усел отработать свой «эффект новизны», уже запускается очередной молл, который оттягивает часть посетителей на себя. Таким образом, сроки окупаемости проектов явно увеличиваются. Не исключено, той реструктуризации кредитов, на которую уже пошел Сбербанк для крупных девелоперов, может и не хватить. Впрочем, позиция председателя ЦЧБ СБ Александра Соловьева такова, что банк не стремится забирать себе объекты и если и пойдет на такие меры, то в самом крайнем случае.
В самом банке сейчас уже явно не заинтересованы в запуске новых крупных ТРЦ, по крайней мере, в Воронеже. Однако не все девелоперы зависят от позиции ЦЧБ СБ, и конкурентную борьбу его клиентам может навязать ТРЦ «Мега» шведского концерна IKEA, участок под который уже куплен в Новой Усмани. Компания, судя по всему, имеет свой взгляд на ситуацию в воронежской торговле и настойчиво стремится в город еще с 2005 года. Правда, их объект на более чем 100 тыс. кв. м, судя по предварительной информации, откроется не раньше 2012 года. Как бы то ни было, новый крупный ТРЦ в городе сейчас по силам построить как раз только IKEA. Другому девелоперу, во-первых, будет крайне непросто найти под проект финансирование, а также грамотно просчитать все риски, выбрав хорошее месторасположение и концепцию. Поэтому до того момента, как на воронежском рынке не будет понятна востребованность потребителем запустившихся ТРЦ, анонсов новых амбициозных девелоперских проектов вряд ли стоит ждать.
В других регионах Черноземья строительство ТРЦ сейчас развивается не столь активно, как в Воронеже. Но и там 2010 год также стал этапом запуска крупных строившихся в последнее время ТРЦ. В Липецке местный девелопер Владимир Чеботарев открывает «Европу» (более 50 тыс. кв. м), в которую ему удалось привлечь Media Markt и питерскую сеть «О’кей». Объект станет, пожалуй, наиболее сильным по подбору арендаторов в городе, не уступая воронежским аналогам. Действующие ТРЦ – «Липецк» (еще один проект господина Чеботарева), а также «Молл» группы РТМ, по мнению участников рынка, ему пока явно уступают. А в Белгороде запустился около недели назад сити-молл «Белгородский» московского бизнесмена Леонида Померанцева. Проект включает в себя, в частности, гипермаркет «Карусель» и сеть бытовой техники «М.видео», там также сделан акцент на развлекательный сегмент, включающий кинотеатр сети «Синема-парк». Кстати, как раз в Белгороде в 2010 году началось первое после кризиса строительство масштабного ТРЦ в Черноземье. Речь идет о возобновленном строительстве комплекса корпорации «ГриНН» Николая Грешилова. Компания в прошлом году вроде бы отказалась от его возведения и даже хотела построить на своем участке на улице Богдана Хмельницкого стандартный гипермаркет «Линия», однако в 2010 году посчитала рыночную ситуацию уже более благоприятной и сейчас вернулась к планам строительства ТРЦ площадью свыше 60 тыс. кв. м, заручившись поддержкой Сбербанка.
Эксперты прогнозируют, что если в экономике не будет потрясений, то в Черноземье начнут размораживаться приостановленные проекты и даже появятся новые. Наибольшие ожидания связаны с Липецком, Белгородом и Орлом, поскольку Воронеж и Курск уже хорошо обеспечены торговыми площадями, а Тамбов пока не привлекает инвесторов в сфере девелопмента и до сих пор не имеет ни одного концептуального ТРЦ. И хотя бизнесмены не верят в покупательскую активность тамбовчан, аналитики отмечают, что рано или поздно кто-то из девелоперов изменит свое мнение, ведь учитывая отсутствие на первых порах серьезной конкуренции, запуск ТРЦ здесь может оказаться весьма эффективным. Как бы то ни было, активное развитие коммерческой недвижимости теперь, уже очевидно, перейдет из столицы Черноземья в другие области макрорегиона.
Третьи в ЦФО
По данным облправительства, в январе-марте 2010 года оборот розничной торговли в Воронежской области составил 43,7 млрд рублей, или 104,3% в сопоставимых ценах к уровню соответствующего периода 2009 года (по РФ – 101,3%). По данному показателю регион занимает в Центральном федеральном округе третье место, уступая только Москве и Московской области.
Сохраняется тенденция формирования оборота розничной торговли в основном за счет торговых сетей. Их доля в марте 2010 года составила 89,2%, а доля продажи товаров на рынках составила 10,8% (в марте 2009 года – соответственно 87,2 и 12,8%). В структуре оборота розничной торговли преобладали непродовольственные товары. Объем пищевых продуктов, приобретенных населением в январе-марте т.г. (17,1 млрд рублей), превышает соответствующий уровень 2009 года на 11,9%, товаров непродовольственной группы (26,6 млрд рублей) – меньше на 0,2%.
