12 февраля должен был официально открыться торговый комплекс "МЕГА Самара". Но открытие снова перенесли. Арендаторов официально уведомили, что открытие "МЕГИ" переносится "в связи с юридическими и техническими проблемами". Несмотря на то, что помочь проекту IKEA изо всех сил теперь пытаются власти Самары, их старания могут так и не увенчаться успехом. По крайней мере до тех пор, пока не будут решены проблемы с обеспечением безопасности торгового комплекса.
12 февраля должен был официально открыться торговый комплекс "МЕГА Самара". Арендаторы МЕГИ вели активную подготовку к открытию своих торговых точек в комплексе. "Поскольку мы планировали открыть в МЕГЕ гипермаркет "М.видео" еще в прошлом году, все подготовительные работы компания давно завершила. Торговое оборудование установлено и полностью готово к работе. Также был завезен практически полный ассортимент товара", — сообщила пресс-секретарь "М.видео" Надежда Киселева.
Однако 2 февраля ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" направило арендаторам официальные уведомления о том, что к открытию 12 февраля комплекс не готов. Получение этого уведомления "Времени" подтвердила Надежда Киселева, добавив: "О новой дате открытия нас не уведомили". По словам пресс-секретаря ГК "Детский мир" Андрея Фадеева, его компания, в свою очередь, отправила IKEA письмо с просьбой прояснить ситуацию. Ответа "Детский мир" пока не получил.
Арендаторы вынуждены были начать вывоз из комплекса торгового оборудования и товаров. Фадеев сообщил, что "Детский мир" отправляет свои товары из ТРЦ в другие магазины. "Мы сейчас вывозим товар, он будет перераспределен в уже работающие гипермаркеты нашей сети для реализации", — заявила Киселева. Все оборудование, по ее словам, остается на месте. Начальник отдела исследований рынка УК "Молл Менеджмент" Дмитрий Баранов сообщил "Времени", что часть операторов не только завезла в торговый комплекс оборудование и товары, но и успела нанять персонал. "Теперь им придется "раскидывать" все это по другим торговым точкам — хорошо, если у них есть такая возможность в Самаре", — говорит Дмитрий Баранов.
Помимо прямых убытков арендаторы понесли и косвенные потери в виде упущенной выгоды. По оценке аналитика ИК "Финам" Максима Клягина, совокупная выручка подобного ТРЦ в регионах может составлять около $30-50 млн в месяц.
Стоит напомнить, что ранее некоторые арендаторы заявляли, что намерены предъявить судебные иски с требованием компенсации своих затрат и упущенной выгоды. В частности, подобные намерения озвучивал "Детский мир". По неофициальным данным, в феврале в арбитражный суд Самарской области действительно поступили иски по крайней мере от двух компаний, однако официально эту информацию подтвердить или опровергнуть в канцелярии арбитражного суда не удалось. А в пострадавших компаниях заявляют, что предпочитают урегулировать проблемы путем переговоров. Такой ответ "Времени", в частности, дали представители "Детского мира". Не намерены инициировать судебные иски и в сети магазинов "Auchan".
По мнению Баранова, арендаторы вряд ли пойдут на расторжение договоров с МЕГА. "Потом, когда торговый центр все-таки откроется, им будет очень трудно в него вернуться. Моральная и психологическая цена вхождения в проекты МЕГИ очень высока — участие в них требует от ритейлеров серьезной организации", — пояснил эксперт. По его словам, МЕГА — объект, обладающий очень серьезным потенциалом для ритейлеров. "Потеряв благорасположение арендодателя и возможность работать в нем, ритейлер лишится будущих продаж, объем которых может значительно превосходить убытки, которые компании несут сейчас", — полагает Баранов. В пресс-службе компании "IKEA Россия и СНГ" сообщили, что на данный момент у них нет информации о фактах расторжения договоров с арендаторами торгового центра в Самаре.
Также очень маловероятны судебные иски арендаторов с требованием компенсации затрат и убытков. С точки зрения управляющего партнера юридической компании "Ковалюнас и партнеры" Дениса Ковалюнаса, компаниям вряд ли удастся добиться в суде возмещения расходов, понесенных ими из-за переносов сроков открытия ТРЦ. "Суд может признать, что договоры аренды заключены незаконно. В этом случае сделки считаются недействительными и подлежат расторжению", — пояснил эксперт. По его словам, для заключения договоров о сдаче помещений в аренду девелопер должен соблюсти ряд условий. Первое и самое главное из них — оформление права собственности на готовый объект недвижимости. "IKEA не оформила документы, подтверждающие это право. К тому же на объекте не завершены все необходимые работы", — говорит Ковалюнас. В этом случае комплекс может быть зарегистрирован как объект незавершенного строительства. "Но для того, чтобы ТРЦ начал работать, он должен соответствовать всем установленным требованиям, в том числе санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности. Законность заключения договоров аренды без получения компанией акта государственной приемосдаточной комиссии вызывает большие сомнения", — пояснил эксперт. Хотя, по его словам, подобные сделки практикуются часто. "Выиграть такие процессы будет очень сложно — IKEA может себе позволить нанять лучших адвокатов", — уверен и Дмитрий Баранов.
"Время" напоминает, что сроки открытия ТРЦ МЕГА переносятся уже в восьмой раз. IKEA никак не может получить разрешения, необходимые для запуска объекта в эксплуатацию. По словам Максима Клягина, основные строительные работы в комплексе завершены. А вот вопросы, связанные с подведением коммуникаций, оказались "зависшими". По информации "Времени", энергоснабжение ТРЦ "Мега" осуществляется за счет собственного генератора. Канализация не работает, сотрудники комплекса вынуждены пользоваться биотуалетами.
В конце прошлого года по поручению главы города Виктора Тархова была создана рабочая группа, главная задача которой заключалась в том, чтобы подсказать IKEA выход из сложившейся ситуации, обратить внимание на то, какие действия она должна предпринять для сдачи объекта в эксплуатацию. По словам руководителя департамента строительства и архитектуры администрации Самары Александра Бурнаева, основные проблемы связаны с организацией системы пожарной безопасности и оформлением документации, касающейся вопроса проведения коммуникаций. Эксперт подчеркнул, что эти проблемы не являются неожиданными. "Руководству шведской компании необходимо было русифицировать проект в соответствии с санитарными и техническими нормами российского законодательства", — пояснил он. По словам первого заместителя главы городского округа Самара Сергея Арсентьева, мэрия работает в постоянном контакте с IKEA. "В частности, сейчас мы решаем вопрос по согласованию границ земельного участка", — сообщил Арсентьев.
Открыть МЕГА в скором времени будет непросто. В том числе и потому, что ее строители не могут найти общий язык с сотрудниками МЧС. Объект находится на достаточно большом удалении от пожарных частей, и в случае возникновения чрезвычайной ситуации ни одна из них не сможет обеспечить оперативного прибытия пожарных машин. Учитывая масштабность проекта и предполагаемое нахождение на его территории огромного числа людей, ИКЕА было предложено предусмотреть рядом с комплексом отдельную пожарную часть, однако никакого продолжения у этой инициативы не было. Теперь же, в том числе и в связи с событиями внутри областного управления МЧС, ИКЕА вплотную занялись столичные проверяющие. Вследствие этого внимания или по иным причинам, но в последние дни ситуация вокруг ИКЕА начала обрастать сообщениями, способными запугать любого обывателя. Например, о том, что по торговому центру якобы ходили люди в форме с включенными дозиметрами, после чего вроде бы интересовались, с какого карьера завозился щебень для строительства "МЕГИ". Впрочем, до какой степени вся эта информация соответствует действительности, "Времени" выяснить не удалось: в пресс-службе областного управления МЧС от каких-либо комментариев отказались.
Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований рынка УК ‘"Молл Менеджмент":
— Многие иностранные девелоперы искренне считают, что в России так заведено — сначала строить объект, а уже потом оформлять на него необходимые документы. Этому их научили выходцы из бывших советских трестов, в 1990-х превратившиеся в консультантов и менеджеров. Возможно, такое понимание вопроса соответствовало действительности в эпоху СССР, когда все стройки велись за государственные деньги. Однако сегодня в проекты вкладываются средства частных инвесторов, и государственные контролирующие органы очень строго следят за соблюдением всех правил и норм — теперь, защищая интересы государства, они могут себе позволить жесткую линию поведения.
