ИД Retailer провел масштабное исследование всех торговых центров, открытых в России в 2015 г. Кризис не помешал девелоперам запустить больше 1 млн кв. м арендопригодных площадей, в среднем они заполнены на 69%. Есть истории успеха, а есть откровенные провалы. Ретейлеры не считают с учетом кризиса этот показатель плохим, но объясняют: многие девелоперы сами виноваты в своей негибкости и неграмотной работе с арендаторами
Кризис ударил по девелоперам не меньше, чем по ретейлерам. В списке заявленных на этот год, но так и не введенных пока — больше сотни объектов по всей стране. ИД Retailer насчитал 41 все же открытых торговых комплекса в 28 регионах. Это примерно 1,03 млн кв. м арендопригодных площадей, которые выведены на рынок в разгар самого сильного за всю историю наблюдений падения оборота розничной торговли в России.
Среди новичков есть очень успешные, например, московские Columbus и ЦДМ, ТЦ "Левенцовский" в Ростове-на Дону и "НоVосити" в Чите, которые заполнены на 90%. Аутсайдеры рейтинга — "Балашовский пассаж" в Саратовской области и ТЦ Mari в Марьино (Москва) — заполнены совсем мало. Их, как считают опрошенные ИД Retailer эксперты, подводит в первую очередь удаленность от транспортных артерий.
Тем не менее, даже самые неудачливые рассчитывают до конца года поправить дела и заявляют о большом количестве подписанных договоров с ретейлерами. Так что вполне возможно, к Новому году ситуация с заполненностью торговых центров улучшится.
Недозаполненность — не беда
Показатель заполненности на 60–70% довольно оптимистичный и адекватный ситуации на рынке. "В период кризиса даже показатель 60% является, на наш взгляд, достаточным для того, чтобы привлечь аудиторию и чтобы ТЦ приносил деньги, кроме того, это неплохой показатель для открывающихся ТЦ, в которые мы готовы зайти как сеть", — прокомментировал эту цифру представитель сети "М.Видео" Антон Пантелеев. В сравнении, приемлемый показатель для выхода в ТЦ сети Pandora составляет 85%, рассказала генеральный директор компании Ольга Еремеева.
Но успехом можно назвать работу тех ТЦ, у которых в эти 69% вошло большое число якорных арендаторов. Как считает Роман Семенов, руководитель управления развития и недвижимости компании "Техносила", если в ТЦ "якорей" минимум, а основу 69% составляют мелкие операторы, то эта история не очень хорошая.
Нормой считается соотношение 80% к 20%, считает руководитель отдела поиска дрогери-сети "Подружка" Алексей Афанасенко. По его словам, ТЦ, открытые в конце 2014 г. и начале 2015 г., могли похвастаться только 40% заполненных площадей. То есть, к концу года ретейлеры все же раскачиваются и заполняют новые ТЦ.
Согласно мнению опрошенных ИД Retailer специалистов по аренде в торговых центрах, большинство новых проектов делают ставку на притягательные для покупателей и других арендаторов продуктовые "якоря". Потенциальные арендаторы хотят "садиться" в ТЦ, привлекшие магазины товаров для детей, спорттоваров и бытовой техники, рассказывает менеджер по развитию и аренде сети "Фамилия" Анастасия Платонова.
Торговому центру "Горизонт" в Хабаровске, например, не хватает ретейлеров в сегменте фэшн, другие борются за крупных игроков из других сегментов, за которыми потянутся остальные. Например, директор по развитию одной из крупнейших ювелирных сетей, попросивший не указывать свою компанию, замечает важность для ретейлеров присутствия в торговом центре магазинов фэшн-группы Inditex.
Не готовы меняться
Заполняться на 100% новым комплексам мешают типичные ошибки. По мнению потенциальных арендаторов, многие девелоперы не занимаются тщательной проработкой концепции ТЦ, грамотной подборкой арендаторов, часто ошибаются при выборе локации, а также совершенно негибки в вопросах оплаты.
На рублевые ставки готовы не все девелоперы, в то время как многие ретейлеры согласны работать только на таких условиях, также как и на проценте от оборота без фиксированной платы. А это, как показал опрос ретейлеров, важнейшие факторы при выборе ТЦ для выхода, помимо уровня заполняемости. По мнению представителя ювелирного ретейла, грамотная логистика и локация дают объекту 50% успеха.
Требования у ретейлеров достаточно схожие. Для работы в каждом новом комплексе "Техносиле" важна лояльность арендодателя: подготовка помещений для арендаторов "под ключ" — ремонт, гибкость в подходе к арендным ставкам, переход на процент с оборота без фиксированной платы, арендные каникулы, бесплатная реклама (фасад, внутренняя навигация) и пр. Эти условия девелоперы новых ТЦ в основном готовы выполнять, отмечает Роман Семенов.
"Арендодатели должны иметь более гибкую ценовую политику, и это основной аргумент в кризис. Переход на ставки в рублях, вне зависимости от курса валют — реальность сегодняшнего дня. И те, кто ее не понимает, теряют арендаторов, — комментирует представитель торговых сетей "Дети" и "Здоровый малыш" Екатерина Резанова. — Так и мы закрыли несколько торговых точек в тех ТЦ, где выросшая из-за роста курса доллара арендная плата существенно снизила рентабельность магазина".
Еще одна ошибка девелоперов — отсутствие концепции торгового центра. "Первостепенной задачей девелоперы ставят для себя "заработать быстро", без оценки потенциала и перспективы. Сначала строят, потом ищут операторов. Сажают на одну площадку конкурентов (исключение — специализированные ТЦ), как следствие, происходит "перетягивание одеяла", и со временем один из операторов уходит, также не продумывают подъездные пути (пример — "Мозаика" на ТТК)", — объясняет Роман Семенов.
Успех новичков
Некоторые ТЦ придумывают новые "фишки" для повышения трафика. Алексей Афанасенко приводит в пример еженедельные музыкальные концерты в московском ТЦ "Вегас". Те, кто не обращает на это внимание, рискуют получить статус "умирающего устаревшего ТЦ" даже сразу после открытия, из которого ретейлеры побегут в более современные комплексы.
Таким примером для сети "Фамилия" стал магнитогорский "Семейный парк", куда ретейлер перешел из другого устаревшего комплекса. Из новых ТЦ, интересных нашим респондентам, стоит также выделить два крупнейших новых московских проекта — Columbus и "Авиапарк". Как рассказала Ольга Еремеева, они уделяют много внимания повышению проходимости, для чего активно продвигают себя в рамках заявленной зоны охвата потребителей, а также уделяют много внимания известности торговых марок арендаторов при заполнении центра. Для ювелирной сети достойным объектом в этом году стал нижегородский ТЦ "Небо".
Нежелание меняться порождает интерес некоторых ретейлеров к размещению в другом формате торговли. Как объясняет Екатерина Резанова, ее компания считает более стабильной работу в сегменте стрит-ретейла, что обусловлено изменением покупательских предпочтений. К тому же, владельцы коммерческой недвижимости в объектах стрит-ретейла ведут более гибкую ценовую политику.
