Казанская компания «МебельМаркет» подала иск в Арбитражный суд РТ, пытаясь взыскать более 24 млн. рублей убытков с бывшего партнера – общества «Экспострой». Оно обещало передать «МебельМаркету» в субаренду площади в новом торговом комплексе Казани (Чистопольская, 69) для крупнейшего магазина мебели. Но договор так и остался предварительным. В результате, как утверждает «МебельМаркет», он понес многомиллионные убытки. Впрочем, суд в их компенсации в большей части отказал. Как выяснилось, «МебельМаркет» заключал договоры с субсубарендаторами, еще не имея на руках предварительного договора.
Казанская компания «МебельМаркет» подала в Арбитражный суд РТ иск к бывшему партнеру ООО «Экспострой», требуя взыскать с него более 24 млн. рублей убытков.
Как стало известно на судебном заседании, партнерские отношения сторон завязались еще в декабре 2011 года. Тогда «МебельМаркет» заключил с «Экспостроем» — арендатором площадей в одном из новых торговых комплексов Казани на улице Чистопольская, 69 в Казани — предварительный договор субаренды 7,6 тыс. кв. метров. Впоследствии этот договор должен был быть переоформлен на основной. Но до этого дело так и не дошло. Несостоявшийся субарендатор утверждает, что он в результате понес значительные убытки. Их компенсации и добивался в арбитраже.
Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» представитель «МебельМаркета» Денис Храмов, торговый центр по адресу Чистопольская, 69 ввели в эксплуатацию осенью 2011 года. Его собственник хотел, чтобы привлеченная организация провела там ремонтные и маркетинговые работы.
«Видимо, владельцу было проще оптом сдавать площади с определенным дисконтом, не заботясь подбором субарендаторов. Мы же, выполняя эту работу, должны были получать часть наценки арендной платы. Нам площади передавали в субаренду по 800 рублей за квадратный метр, мы же планировали сдавать их по одной тысяче рублей», — пояснил представитель истца.
Кто собственник ТЦ Храмов не назвал. Согласно СПАРК, это один из бывших руководителей исполкома Нижнекамска – Рустем Хабибуллин.
Уже в конце 2011 года «МебельМаркет» взялся за ремонт помещений. «Мы провели колоссальные маркетинговые работы и мероприятия. Были заключены договоры субсубаренды — около 10 тысяч квадратных метров торговой площади подразумевало сотни субарендаторов», — рассказал Храмов.
Он утверждает, что «МебельМаркет», который должен был стать «якорным» субарендатором, планировал создать на этой базе крупнейший гипермаркет мебели в Казани. Но амбициозным планам было не суждено сбыться, так как основной договор субаренды подписан так и не был. Причина в том, что «Экспострой» в феврале прошлого года вдруг перестал являться арендатором площадей торгового центра.
Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», «МебельМаркет» не был готов с легкостью отказаться от своих планов. Он пытался добиться заключения основного договора аренды через суд. Но и тут потерпел неудачу.
Как выяснилось во время разбирательства, «Экспострой» на момент заключения предварительного договора с «МебельМаркетом» еще не был арендатором площадей ТЦ — эта бумага у него появилась лишь 20 января прошлого года. Но уже спустя несколько недель, 15 февраля, этот договор был расторгнут. Согласно гражданскому кодексу досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение и подписанного на его основе договора субаренды.
Обманутый в своих ожиданиях субарендатор торгового центра не исключает, что ООО «ТЦ Чистопольская 69» фактически создало «фирму-прокладку» («Экспострой») для минимизации рисков. «ТЦ Чистопольская 69» – собственник, который имеет на балансе здание стоимостью как минимум несколько сотен миллионов, а, может, и миллиард рублей. В случае предъявления каких-либо убытков всегда есть возможность их взыскать. Чтобы обезопасить себя, он создал фирму, которая ничего не имеет за душой — ни истории, ни активов, предполагает Храмов.
«Они предусмотрительно расторгли договор, и уже на момент вынесения судебного решения у них не было никакого права аренды. Судебная практика показывает, что в этом случае невозможно принудить заключить договор», — прокомментировал действия бывших бизнес-партнеров представитель «МебельМаркета».
Так это или нет, утверждать не беремся. Однако, газете «БИЗНЕС Online» удалось обнаружить интересную деталь: оба общества с ограниченной ответственностью — «ТЦ Чистопольская 69» и «Экспострой» — были зарегистрированы в один и тот же день — 4 июля 2011 года.
По словам Храмова, отказ заключить с ними основной договор субаренды мог быть вызван тем, что в последний момент арендатор нашел более выгодный вариант. Так, по его данным, спортивный магазин «Чемпион», ныне арендующий часть предназначавшихся для «МебельМаркета» торговых площадей, платит не 800 рублей за кв. м, а уже 1,2 тыс. рублей. Впрочем, подтвердить это обстоятельство не удалось. Директор ООО «Чемпион» в Казани Людмила Моисеева назвала условия договора аренды «коммерческой тайной».
Сам же торговый центр сейчас носит название «Миллениум Мебель» и функционирует по назначению. По мнению Храмова, отчасти это заслуга «МебельМаркета». «Сама идея и проект наши», — уверяет он.
Узнать мнение руководства ТЦ «Миллениум Мебель» по поводу этого спора газете «БИЗНЕС Online» не удалось. «Мы не комментируем данную ситуацию», — сообщили там по телефону.
В сумму предъявленного бывшему партнеру иска несостоявшийся субарендатор включил неустойку, которую выплатил своим контрагентам, – субсубарендаторам. В частности, как прозвучало в суде, по иску некоего ООО «БэйбиПарк» (с слову, согласно СПАРК, до 18 апреля прошлого года ему принадлежало 50% УК «МебельМаркет»), претендовавшего на 2 тыс. кв. м, штрафные санкции составили 2,4 млн. рублей.
«У нас тоже были предварительные договоры, по ним мы обязаны были предоставить предпринимателям помещения. Так как мы не смогли их исполнить, пришлось выплатить неустойку. А это реальные убытки», — подчеркнул Храмов. Кроме того, в сумму иска оказалась включена и упущенная выгода.
На судебном процессе открылась любопытная деталь: «МебельМаркет» заключал договоры субсубаренды еще до момента подписания предварительного договора с «Экспостроем». «Мы взяли на себя предпринимательский риск», — так объяснил это Храмов.
В результате судья Ирина Никулина вынесла решение о взыскании с ООО «Экспострой» в пользу истца в качестве возмещения убытков лишь 2,4 млн. рублей.
За время разбирательства представители «Экспостроя» в суде так ни разу и не появились. От комментариев по телефону в компании также воздержались.
Газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась мнением экспертов по поводу этой ситуации.
Леонид Рахимов – директор ЗАО «Инвест Девелопмент» (дисконт-центр XL):
— У «МебельМаркета», насколько я знаю, предварительный договор был. Другое дело, что любая предпринимательская деятельность содержит в себе риск. В том числе он существует и при заключении договоров аренды – как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. И в тот момент, когда что-то кому-то не нравится, они меняют свои решения и риски, которые были возможны, становятся реальностью. Этот случай – не исключение.
Первая инстанция признала правоту «МебельМаркета». Хотя суд и назначил к выплате всего 10% от первоначальной суммы, тем не менее это факт, который свидетельствует о том, что кто-то прав более, а кто-то – менее. Решения судов как раз и показывают объективную картину.
Алексей Кузьмин – директор юркомпании «Концепт»:
— При взыскании неполученных доходов оценивается, насколько лицо или компания предприняли все меры для их получения в будущем. «Мебель Маркет» уже на момент заключения предварительного договора заключил договоры субсубаренды, то есть фактически сделал это преждевременно, действуя на свой страх и риск. Поэтому позиция суда совершенно верна.
Заключение последующих договоров с субарендаторами возможно уже после заключения договора долгосрочной аренды или субаренды. В данном случае компания попыталась сработать на опережение и это ничто иное как ее предпринимательский риск.
Переубедить суд по правовым доводам, на мой взгляд, будет крайне сложно. В целом к взысканию упущенной выгоды у суда очень критическое отношение. Реальный ущерб – это другое дело.
