Retailer.RU представляет ТОП-6 знаковых событий на рынке торговой недвижимости за последний месяц с комментариями главы Центра исследований потребительского рынка Даниила Сомова
А шутить вовсе и не хочется. Если цифра про прибавку в 1 млн кв. м торговых площадей в торговых центрах не уточнится со временем в разы, то мы имеем дело с жесточайшим кризисом на рынке девелоперов торговой недвижимости. Для примера, в 2014-м — не самом лучшем году для всех участников потребительского рынка — ТОП-50 владельцев торговой недвижимости увеличили свой портфель GBA почти на 4 млн кв. м, при этом скорость роста кв. м и количества новых ТЦ превысила аналогичные показатели предыдущего года. В прошлом году на декабрьском "RETAILER Congress. Торговая недвижимость-2014" я рассказывал о результатах исследования RETAILER Expansion и указал на парадокс развития под названием "Противофаза": скорости роста площадей от ретейлеров и девелоперов находились в противофазе — у первых падали, у вторых росли.
Впрочем, давайте посмотрим, может что-то косвенно указывает на признаки кризиса девелоперов? Во-первых, что бросается в глаза: прежде всего, крупнейшие девелоперы сегодня избегают публичной дискуссии со своими клиентами. А это значит, что либо крупнейшим девелоперам за что-то стыдно, либо нет публичных аргументов для разговоров с клиентами. Во-вторых, в рамках ежегодной выставки торговой недвижимости MAPIC в этом году ее участники с большим трудом находили представителей девелоперских компаний, работающих на российском рынке. Объяснение, как и в первом случае, — девелоперский стыд. В–третьих, как следует из предварительных итогов исследования RETAILER Expansion-2015, результаты которого я представлю уже в эту пятницу в Москве, что если в начале года девелоперы старались совсем игнорировать хотелки своих клиентов, при этом не стесняясь обманывать последних в том числе по данным по трафику своих объектов, то сегодня, когда отраслевые макроиндикаторы бьют рекорды по уровню падения потребления за всю новейшую историю, некоторые владельцы знаковых ТЦ, наконец осознав, что деваться некуда, таки о чем-то втихаря договариваются с некоторыми своими арендаторами.
Будем считать, что доказали факт кризиса на рынке девелоперов торговой недвижимости. Но виноваты в этом не столько они, сколько…
К сожалению, статья изобилует некоторыми фактическими неточностями, но проблематика обозначена верно. Рынок розничной торговли всегда рос. Вплоть до 31 декабря 2014 г. С 1 января 2015 г. подавляющее большинство розничных компаний впервые оказались в условиях падающего потребления. Ключевое слово в последнем предложении — "впервые". И здесь есть две практические плоскости для любого участника рынка: плоскость личного интереса и плоскость корпоративных интересов.
Суть личного интереса заключается в том, что можно задать себе вопрос: а в той ли я компании сегодня работаю? Или, если вы акционер, инвестор, то: в ту ли я компанию вкладываю ресурсы? Имея в виду, сколько компания продержится на плаву в условиях экономической неопределенности и падающего спроса? И не пора ли мне переключиться на другой бизнес, другую компанию, отрасль и т.д. Умение оценить потенциал компании во времена повышенных рисков — это, возможно, должно быть ключевой компетенцией сегодня.
Да, мы ожидаем, что в октябре случился последний рекорд по скорости падения потребления и дальше темп будет снижаться, но рано или поздно мы выйдем в зону роста. Вопрос — когда? Чем дольше продлится период падения потребления, тем больше компаний навсегда покинет рынок. Поэтому так важен первый вопрос.
Корпоративный интерес можно выразить в двух вопросах. Первый: каково положение моей компании относительно общего рынка, товарного рынка, конкурентов и других ретейлеров? Ну, по динамике выручки мы знаем информацию практически по всем ретейлерам страны. Вопрос на практике сложнее: выросла какая-то компания на 20%, а другая упала на 40%. Где здесь хорошо, а где — плохо? Ответить на этот вопрос можно, только если у вас есть специальные индикаторы, которые, как маяки для кораблей, показывают, что где находится. Может оказаться, что падение в 40% — это хорошо, а +20% для кого-то — плохо.
Второй вопрос в плоскости корпоративного интереса: а с какими компаниями стоит сотрудничать сегодня? В какой форме находятся эти компании? Не рискованно ли работать с ними? Для ретейлеров речь идет о поставщиках товаров, поставщиках решений, арендодателях недвижимости и других контрагентах. Например, сегодня в своих компаниях мы пользуемся результатами собственных исследований и выбираем клиентов на потребительском рынке, в первую очередь, из числа находящихся в зоне роста. Чего и вам желаю.
Доля вакантных площадей в стрит-ретейле центра Москвы составляет 12–14%. Эксперты говорят о стабилизации ситуации. Аналогичная ситуация и в Петербурге — на Невском проспекте почти прекратилась ротация.
Вы знаете, если вот так перечислить через запятую три места — стрит-ретейл центра Москвы, Невский проспект, Россия, — то это все абсолютно три разных страны, в принципе, даже между собой не особо связанные. Поэтому, если ваш бизнес не связан со страной "центр Москвы" или "Невский проспект", то обязательно подумайте над прочитанным в статьях: ведь речь идет о том, что если вы сегодня там не зарабатываете по каким-то причинам, то, может быть, как раз именно сегодня вам туда и надо попасть. Вместе с изменением структуры потребления, меняются составы арендаторов торговой недвижимости в этих местах.
Для владельцев торговых центров это повод подумать о ротации арендаторов на своих объектах, так как и у вас может меняться оптимальный пул арендаторов.
Причем на ренте не торговой недвижимости, а например, жилой, стоимость квадратного метра которой, кажется, растет в любую погоду. И здесь хочется вспомнить о втором парадоксе рынка торговой недвижимости, который я также впервые обозначил в прошлом году: ретейлеры со временем с квадратного метра зарабатывают все меньше и меньше, а девелоперы хотят зарабатывать с того же метра больше. Мы это называем парадоксом выручки с кв. м, и в ближайшую пятницу на презентации результатов новой версии исследования RETAILER Expansion мы посмотрим уже на динамику выручки с кв. м 2015 г.
Что касается Stockmann — событие предсказуемое и локально негативное: в мире и даже в России не очень хорошо знают бренд Stockmann, при этом глобально позитивное, так как в мире хорошо знают бренд Debenhams. Так что новость-то положительная.
Другой знаковый игрок на рынке, наоборот, продемонстировал первые за много лет признаки развития. IKEA начинает строительство нового торгово-развлекательного центра "Мега" в Перми, закончить планирует не скоро — к 2020 г. В Петербурге давно ждут третьей "Меги"— на Таллинском шоссе.
Мы все должны понимать, в чем разница между магазином IKEA и торговым центром "Мега". Первая придумана и тщательно продумана в Швеции очень талантливыми и высокомотивированными людьми. "Мега" придумана в России и для России — как, например, "Лада Калина", и вся история "Меги" — это всего лишь около 14 лет непрерывно растущего с нуля рынка потребления и рынка ТЦ.
Сегодня сеть ТРК "Мега" можно назвать успешным проектом, но для поддержания этого статуса необходима реконцепция объектов сети. А что если на фоне растущей конкуренции и падающего потребления реконцепция "Меги" будет неудачной?
Во-первых, это мировой тренд, увы. Теперь и на входе в торговый центр Nice Etoile во французской Ницце вас могут попросить показать содержимое вашей сумки. Во-вторых, сегодня это все не очень вовремя, покупатель и так как никогда чувствителен к цене, ведь мы сегодня бьем рекорды по уровню сокращения доходов населения, так еще ему теперь придется и за новые функции безопасности платить. Впрочем, на кону вопрос жизни и смерти.
