Коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов — распространенная практика, с определенного времени ставшая законом. Столичные власти, запретив переводить квартиры в нежилой фонд, обязали застройщиков отдавать первые этажи под объекты свободного назначения. С одной стороны девелоперам такая ситуация только на руку: такие квартиры среди покупателей особым спросом не пользуются и продать их можно только с существенным дисконтом, зато для ритейлеров этот формат потенциально очень выгоден. Но с другой стороны далеко не все застройщики готовы полноценно работать с этими площадями, стараясь приспособить их планировку и технические характеристики под нужды потенциальных арендаторов. В итоге, уровень вакантности коммерческих зон в столичных ЖК уже сейчас достигает 30%, а к концу года может превысить 40%.
Впрочем, в нынешние кризисные времена, когда в приоритете рациональное использование площадей, застройщики начали уделять обустройству первых этажей особое внимание: таким образом они не только развивают инфраструктуру жилых комплексов, что прибавляет им очки в глазах покупателей, но и делают их привлекательными для ритейлеров.
Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International: "Качественные помещения на первых этажах востребованы как арендаторами, так и инвесторами. Сейчас застройщики стали более продуманно подходить к формированию помещений и концепции первых этажей и готовы нанимать сторонних консультантов для анализа спроса на такие помещения и формирования оптимального пула таких помещений. На наш взгляд неликвидное предложение и его объемы во многом связаны с тем, что не все застройщики продуманно подходят к формированию и зонированию первого этажа. На рынке встречаются примеры, когда помещения первого этажа, по сути, представляют те же квартиры, поэтому говорить о востребованности подобных помещений широким пулом арендаторов не приходится. Кроме того, устаревшие планировки и помещения становятся неликвидом на фоне того, что в других комплексах присутствуют правильные, большие, красивые магазины. У арендаторов появился выбор, куда и в какое помещение идти".
Ликвидность этого формата во многом зависит и от локации. Одно дело, если коммерческий объект расположен "во дворах" и о нем знают только местные жители, и совсем другое, если он выходит на оживленную улицу— тогда "клиентская база" точки будет несравнимо шире.
Традиционными арендаторами первых этажей считаются продуктовые магазины, салоны красоты, предприятия сферы услуг, а также всевозможные детские учреждения, вроде садиков или творческих студий.
Интересно, что по разным оценкам, в 50, а то и в 80% случаев покупателями помещений свободного назначения в ЖК становятся сами жильцы, которые рассматривают их как инвестицию или планируют открыть собственный бизнес. Впрочем, если объект выходит на оживленную магистраль, им, скорее всего, заинтересуется сторонний покупатель.
Существенной проблемой для развития этого формата зачастую становится несоответствие предлагаемых площадей определенным техническим требованиям, которые к ним предъявляются со стороны крупных ритейлеров.
Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet: "Чаще всего коммерческие помещения в жилых проектах имеют такие же мощности электричества, что и квартиры. Для небольшого не продуктового магазина этого может быть достаточно, а вот для продуктового — однозначно нет. С электричеством вопрос еще можно решить, поскольку увеличение мощности электричества в помещении — это вполне разумная и обозримая инвестиция. А вот ситуация с вентиляцией во многих коммерческих помещениях такого типа буквально неразрешимая — или мощность вентиляции недостаточна, или отсутствует автономная вентиляция. Причем увеличить мощность вентиляции в отличие от электричества бывает крайне сложно из-за самого конструктива вентиляционного короба. А в случае с отсутствием автономной вентиляции в проект не смогут зайти продуктовые операторы и общепит, поскольку "врезаться" в общую жилую вентиляцию таким предприятиям запрещено".
Что касается стоимости площадей на первых этажах, то тут все, как обычно, зависит от категории объекта и его локации. За МКАДом и внутри квартала квадратный метр может стоить от 150 тысяч рублей, если же речь идет о трафиковых улицах, то цены сразу взлетают до 500 тысяч рублей за кв. метр.
