Любители малых форм

Кризис избавил многих девелоперов торговой недвижимости от гигантомании. Последний тренд — небольшие торговые центры, которые востребованы не только крупными сетями, но и малым бизнесом.

Участники рынка недвижимости считают, что кризис закончился. На это, по их мнению, указывает то, что в I полугодии в Москве было введено почти 750 тыс. кв. м торговой недвижимости. Для сравнения: за тот же период 2008 года, когда Россия представлялась еще "тихой гаванью", в столице построили только 330 тыс. кв. м. Конечно, строительство некоторых сданных в этом году объектов было начато еще до кризиса, но положительные тенденции налицо. По данным Jones Lang LaSalle, за последние три месяца инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились со 175 млн до 530 млн евро. По динамике роста российский рынок — первый в Европе.

Однако строят инвесторы вовсе не такие же здания, как до кризиса. "В прошлые годы все стремились быть больше всех, быстрее всех, лучше всех. Сейчас тенденция изменилась: больше всех быть уже неактуально",— говорит руководитель отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Чарльз Слейтер. Типичные образцы докризисного торгового центра — гиганты вроде "Золотого Вавилона" или "Метрополиса", площадь каждого из которых превышает 240 тыс. кв. м. Дефицит торговых площадей приводил к тому, что арендаторов хватало на всех. Однако сегодня более 11% площадей столичных торговых центров стоят пустые (см. график). Например, в открытом зимой "Золотом Вавилоне" до сих пор остается 20% вакантных площадей.

У небольших центров отношения с арендаторами пока складываются по-разному. Введенный в эксплуатацию во втором квартале 2010 года ТЦ "Вива" в Северном Бутово (21,9 тыс. кв. м) заполнен уже на 100%. Центр "Азовский" площадью всего 10 тыс. кв. м у метро "Каховская", построенный еще в I квартале, сдал в аренду только один этаж из четырех. "Расположение для маленького торгового центра даже важнее, чем для большого, потому что люди специально в него не поедут",— объясняет Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle.

Но небольшие торговые центры не требуют огромных вложений, а многие арендаторы сегодня развивают именно малые форматы.

Metro Cash & Carry объявила в мае этого года, что будет развивать магазины Metro Punct площадью всего 1,5 тыс. кв. м (обычные точки Metro занимают около 10 тыс. кв. м). "Связной" собирается открывать торговые точки в формате палаток (10-15 кв. м против 50 кв. м в обычном салоне). Castorama до кризиса открывала магазины на 8-16 тыс. кв. м, сейчас — на 3-4 тыс. кв. м.

Скромные торговые центры могут привлечь не только крупных сетевых игроков, но и большую группу арендаторов, которой раньше девелоперы пренебрегали — малый бизнес. Этому способствует меньшая закредитованность небольших компаний по сравнению с крупными и снижение арендных ставок, которые, по словам директора по оценке активов "Русской службы оценки" Павла Шмелева, в среднесрочной перспективе останутся на нынешнем уровне. Случаев, когда малый бизнес арендует площади в торговых центрах, становится все больше. Самый яркий — продовольственная ярмарка в новом ТРЦ площадью 8,5 тыс. кв. м в Подольске.

С начала 2010-го в Москве начали работать семь торговых центров общей площадью менее 40 тыс. кв. м, к концу года должны открыться еще как минимум четыре. По информации СФ, более 40% анонсированных к строительству торговых центров имеют небольшую площадь. До кризиса их доля не превышала 20%.

Восстановится ли прежнее статус-кво? Скорее всего, да. "Когда спрос со стороны арендаторов на недвижимость вернется на докризисный уровень, девелоперы, как и раньше, будут строить большие торгово-развлекательные центры. Они традиционно привлекают много покупателей",— уверен вице-президент ГК "Ташир" Виталий Ефимкин.

Однако даже если девелоперы опять переключатся на крупные форматы, построенные после кризиса небольшие торговые центры останутся весьма привлекательными площадками для малого бизнеса.