Арендаторы стремительно покидают киевские офисные и торговые центры — бизнес оптимизирует свои расходы. У компаний уже нет средств содержать так называемые имиджевые точки, которые впервые за последние пять лет массово закрываются и на Крещатике.
В этом году собственники объектов коммерческой недвижимости столкнулись с самой сложной ситуацией за последние пять лет. Бизнес тяжело переживает девальвацию национальной валюты с 8 до 14 гривен за доллар и активно оптимизирует свою деятельность.
В первую очередь большинство компаний стараются сократить затраты на аренду, поэтому ритейлеры активно закрывают неприбыльные торговые точки, а офисы — переезжают в более дешевые бизнес-центры.
Здания пустуют
Самая сложная ситуация наблюдается на рынке офисной недвижимости: компании активно переезжают из одних офисных центров в другие.
При этом многие арендаторы стараются сократить размер занимаемых площадей.
Новые компании практически не появляются — иностранные инвесторы заняли выжидательную позицию до весны следующего года из-за военных действий на востоке страны и проблем с поставками в Россию.
На этом фоне предложение активно растет. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в первом полугодии в эксплуатацию было введено 107,3 тыс. кв. м помещений, что на 70% больше по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.
С января по июнь в Киеве появилось девять новых бизнес-центров. В результате вакантность офисов за девять месяцев этого года выросла на 5 п.п. и сейчас составляет 23,6%. Это рекордный показатель на рынке офисной недвижимости, заявляют в DTZ.
"Доля вакантных помещений в Киеве является одной из самых высоких в Европе", — добавляет руководитель отдела офисных площадей компании JLL на Украине Александра Глобина.
Магазины закрываются
Подобная тенденция наблюдается и на киевском рынке торговой недвижимости, которая до недавних пор привлекала большое количество инвесторов. Еще по итогам 2013 года на этом рынке была зафиксирована рекордно низкая вакантность — 1,8%. Более того, в успешных киевских торгово-развлекательных центрах (Dream Town, Ocean Plaza, Sky Mall) желающие снять помещения выстраивались в очереди.
Но в этом году ситуация существенно изменилась: из-за девальвации магазины вынуждены были повысить цены и, как результат, с января по октябрь потеряли 30–50% своих клиентов.
Сети вынуждены были приступить к оптимизации своего бизнеса и закрывать неприбыльные торговые точки.
С Украины даже ушла компания Maratex, которая развивала одежные сети Esprit, OVS, River Island и обувную Aldo. "Причина — неблагоприятная ситуация на рынке", — поясняет совладелец компании Дмитрий Ермоленко.
Крупные международные сети не отказываются от работы на украинском рынке, но свое развитие заморозили до стабилизации ситуации, добавляет эксперт по коммерческой недвижимости Вадим Зинченко.
"Мы временно приостановили открытие новых магазинов", — добавляет менеджер по развитию сети Mango на Украине и в странах СНГ Юлия Селивановская.
В результате в первом полугодии 2014 года вакантность на киевском рынке торговой недвижимости составила 7,5%, свидетельствуют исследования консалтинговой компании UTG. А в некоторых новых центрах, которые были введены в эксплуатацию в конце 2013 — начале 2014 года, пустует каждое второе помещение.
Свободные помещения массово появляются и в центре Киева — на Крещатике. Большинство торговых точек, ресторанов, отделений банков и прочих заведений, которые работали тут, не могут привлечь клиентов.
"За восемь месяцев этого года продажи в ресторанах в центре города снизились на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ситуация пока не улучшается", — констирует генеральный директор сети "Сушия" Роман Романчук.
Для большинства украинцев Крещатик сейчас ассоциируется с трагическими событиями, которые произошли в Киеве в феврале этого года. Поэтому ходить сюда за покупками и на отдых многие попросту не хотят.
По словам руководителя отдела торговых площадей компании JLL на Украине Анны Чуботиной, в центре города закрылись Marks & Spencer, GAP, Adidas, Helen Marlen Accessori, Patrick Hellmann, Dsquared2, а также некоторые рестораны, такие как "Планета Суши" и Soocre.
В результате в первом полугодии средняя вакантность помещений в центре города выросла на 7 п.п. и сейчас составляет 10% от общего количества объектов.
"Самая высокая вакансия в стрит-ритейле была зафиксирована на улицах Архитектора Городецкого (на уровне 33%), Заньковецкой (26%) и Крещатике (12%), которые прежде являлись основными локациями для открытия флагманских точек и отличались отсутствием свободных помещений под аренду", — добавляет она.
Цены диктуют арендаторы
Сейчас очень сложно привлечь новых арендаторов, признается совладелец Dream Town Александр Меламуд. "Единого рецепта, как это сделать, сегодня нет", — отмечает он. Поэтому арендодатели стараются предложить своим клиентам минимально возможную цену.
Управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Сергей Сергиенко рассказывает, что в большинстве договоров аренды ставка привязана к курсу доллара. "Большая часть столичных бизнес-центров рассчитывают ставки по льготному курсу — 8–10 гривен за доллар", — поясняет он.
Сегодня в обменниках доллар стоит 13 гривен, но поскольку его не хватает, то на черном рынке за валюту просят 14,2–14,8 гривны.
По данным DTZ, ставка аренды лучших офисных центров (класса А) колеблется в пределах $20–36, В — $11–26, а С $7–17 за один квадратный метр в месяц. По такому же пути пошли и торговые центры, где ставки составляют от $20 до $100 за квадратный метр в месяц.
Учитывая, что до весны следующего года улучшений в экономике страны не произойдет, собственники коммерческой недвижимости вынуждены будут снова идти на уступки.
В этом году ритейлеры могут воплотить в жизнь свои давние требования и привязать арендную ставку исключительно к проценту от оборота (не более 12–15% от продаж торговой точки). Собственники киевских бизнес-центров на период кризиса могут быть вынуждены пойти еще дальше и сдавать площади только за оплату коммунальных услуг.
