Постепенный выход рынка недвижимости из кризиса не отражается на стоимости офисных помещений, констатируют участники рынка недвижимости. Избыток простаивающих площадей не дает ставкам на офисные помещения вырваться из ямы, в которой они оказались к середине 2009 года. Однако владельцы бизнес-центров, почувствовав интерес со стороны арендаторов и потенциальных новых собственников, решили покончить с периодом кризисных дисконтов. Вместо 25-процентных скидок девелоперы готовы уступить лишь несколько процентов от цены. В результате реальная стоимость офисных «квадратов» с начала года выросла почти на 20%.
«Верным признаком стабилизации на рынке московской коммерческой недвижимости является прекращение падения номинальных ценовых индикаторов на фоне роста реальных ставок аренды и цен продаж», — заявляет руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество» Антон Любин. Своих минимальных значений ставки аренды и продажная стоимость офисных квадратных метров достигли к первому кварталу прошлого года и с тех пор практически не изменялись.
В то же время именно в кризис в ходу у брокеров появилось четкое разделение на заявленные цены и реальные. К первым относят желания собственников получить максимум от своей недвижимости, которые сталкиваются со вторыми — отсутствием значительного платежеспособного спроса. В результате в кризис застройщики, оказавшиеся в самой тяжелой ситуации под кредитным гнетом и угрозой банкротства, были готовы делить ценник пополам. В среднем же нормальный кризисный размер дисконта составлял около 25% от заявленной цены.
Сейчас офисные «распродажи» практически ушли в прошлое: от заявленных ставок аренды владельцы площадей готовы скинуть лишь 5%, а при продаже «квадратов» — 8—10%, и то лишь в случае с офисными новостройками. От цены бизнес-центра на вторичном рынке можно скинуть не более номинальных 5%, уверяют в «Новом качестве». Эту тенденцию подтверждает замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская: «По скидкам мы находимся в диапазоне 5—7%, максимум 10%». «Сейчас на рынке офисной недвижимости спрос и предложение практически сбалансированы», — поясняет ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.
В результате, несмотря на стагнацию заявленных цен на офисном рынке, реальная стоимость продажи и аренды пошла вверх: с начала года офисы прибавили от 8 до 20% цены в зависимости от сегмента. Активнее всего росла цена продажи на первичном рынке офисов, которая в классе A достигла 8,3 тыс. долл. за 1 кв. м, и ставка аренды на вторичном рынке, которая, достигнув отметки 760 долл. за «квадрат» класса А, почти сравнялась с заявленными ставками. Арендовать 1 кв. м в новом офисе можно за 650 долл., скинув от начальной цены 50 долл.
По мнению г-на Любина, ценовой «запас» продавцов и арендодателей практически иссяк. «Велика вероятность того, что в скором времени рынок придет в движение», — считает он. Восстановления рынка эксперт ожидает уже к концу года, которое выразится в росте номинальных и реальных показателей на уровне 4—6% годовых. Схожего мнения придерживается и г-н Жуликов, который ожидает небольшого повышения ставок на уровне 5—10% к концу 2010 года.
Однако уровень вакантных площадей из-за ввода новых офисных комплексов сильно не снизится. По данным г-жи Побуковской, сейчас без арендаторов простаивает 25% офисов класса А и 15% класса B, причем эти показатели прибавили с конца прошлого года соответственно 5 и 1%.
