Нужна ли в кризис торговым центрам реконцепция и какой должна быть ротация арендаторов, обсудили участники диалог-сессии "Принудительная и естественная ротация арендаторов" на "RETAILER CONGRESS 2014. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ".
Реконцепцию сейчас могут позволить себе девелоперы, управляющие объектами в топовых локациях, например "Метрополис", "Афимолл", считает Артем Еранов, руководитель направления коммерческой недвижимости BTR-Group. В других объектах этот процесс проходит для того, чтобы удержать арендаторов. При этом он отмечает, что для девелопера важно отслеживать тренды в форматах ритейлеров — часть игроков еще с прошлого года стала заметно увеличивать формат (например, "Твое", Incity, O’stin).
Владимир Савицкий, директор по аренде и разработке концепций Essence Development, рассказал о главных подходах к ротации арендаторов. По его мнению, в основе обновления пула арендаторов лежит четкое понимание клиента в сегментах b2b и b2c. Девелоперам важно понимать потребности обоих клиентов. Для этого нужно анализировать оборот каждого арендатора, видеть успешных операторов и тех, кто испытывает трудности, и пытаться искать причины этих трудностей. Арендодатели также должны проводить маркетинговый анализ, чтобы знать, кто посетитель их торгового комплекса, как и что он покупает.
По мнению Владимира Савицкого, правильнее делить ротацию на два типа: запланированная и незапланированная. "По большому счету, вы либо готовы к тому, что арендатор вас покинет, либо не готовы. Разница — только в объеме арендного дохода, который вы недополучите", — поясняет топ-менеджер. Именно плановое обновление позволяет девелоперу добавлять ценности ТЦ, давать лучшее предложение посетителю и повышать обороты арендаторов. Ротация должна быть длительным процессом активных продаж.
Управление торговым центром не может быть однобоким процессом, цель которого — зарабатывание денег ритейлерами. Последние, в свою очередь, тоже должны слышать девелопера и решать собственные проблемы: устаревшие концепции, плохое оформление, недостаток товара и проч. Качественный продукт необходимо делать вместе, подчеркивает Владимир Савицкий. "Неправильно говорить, что арендодатель — тот, кто приводит людей в ТЦ. Как показывают исследования, 90% выбора — это состав брендов, представленных в комплексе", — заключает эксперт.
Исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Ольга Паршикова считает, что в рамках стратегического развития обязательно нужно рассматривать смену существующих арендаторов на более качественных или более интересных в данном регионе. При запланированной реконцепции не надо забывать о временном "проседании" доходности, особенно — сейчас.
Что усилить?
Обновляя пул арендаторов, девелоперу, прежде всего, следует помнить о том, какие бренды генерируют основной трафик. "В наших объектах увеличивается и трафик, и конвертация, — говорит Ольга Паршикова. — В росте оказываются сегменты food, DIY, парфюмерия и косметика".
Владимир Савицкий уверен, что девелоперам стоит обратить внимание на сегмент развлечений, который "сейчас находится в настолько сложном состоянии, что дальше возможно только прорывное движение вверх". Поддержка рынка развлечений сейчас — это инвестиция в будущее — в будущие доходы и лояльность потребителя.
Чтобы продлить время пребывания посетителя в торговом центре, необходимо предоставить ему всевозможные сервисы и услуги — это, в первую очередь, развлечения и фудкорт, считает Артем Еранов. При этом он признает, что срок окупаемости в проекты развлечений вырос — сейчас в них сложно вкладывать, а фудкорт в кризис проседает обычно меньше остальных сегментов.
Финансовый контролер ТРЦ "Метрополис" Кирилл Галата считает, что торговому центру выгодно привлекать новые иностранные бренды одежды и товаров для дома.
