Кризис приостановил развитие складской недвижимости в ЮФО, заморозив большинство проектов качественных логистических комплексов. Очнувшийся после долгого сна рынок сегодня снова нуждается в качественных складских помещениях.
Потребность в складах класса «А» сегодня испытывают как ритейлеры, так и промышленные компании, использующие складские помещения как производственные.
Качество в дефиците
Развитие экономики невозможно без скорейшего создания современной инфраструктуры. Экономический рост в регионе предполагает активное развитие производственных компаний и логистических операторов, которым, в свою очередь, требуются качественные складские и производственные площади. Одним из показателей состояния рынка складских помещений является количество квадратных метров складов класса «А» на 1000 жителей региона. В Москве этот показатель составляет около 300 кв. м, в Петербурге — 350 кв. м, в Будапеште — 611 кв. м, в Праге — 822 кв. м. В Южном федеральном округе предложение складских площадей класса «А» на рынке практически отсутствует. Дело в том, что основная часть складских объектов ЮФО была построена ещё в советское время, 40–50 лет назад, и сегодня относятся к классу «С». Устаревшие складские помещения не могут удовлетворить потребности современных арендаторов складских помещений. Исключение составляют несколько складских объектов, относящихся к классу «B», которые используются собственниками под оптовую торговлю строительными материалами. Остальные компании в качестве складов в настоящее время вынуждены использовать старые промышленные здания, построенные в середине прошлого века, либо реконструированные офисные и жилые здания, переоборудованные под склады. Большинство таких помещений требует ремонта или основательной реконструкции.
Большие надежды
В 2007–2008 годах ЮФО был одним из самых интересных регионов для инвестиций в Восточной Европе. Потребность в складских помещениях росла, компании заключали предварительные договоры и шли на длительные сроки аренды, риски на складском рынке по праву считались самыми низкими. Наиболее привлекательными для инвесторов были три крупнейших региона ЮФО: Ростовская область, Краснодарский край и Волгоградская область. Здесь разместили свои предприятия «Нестле», «ЛУКОЙЛ», «Кока-Кола», «Филипп Моррис», «Кнауф», «Шеврон», «Тетра Пак», «Роснефть», «Бондюэль». По данным компании MACON Realty Group, в 2007–2008 годах в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Волгограде было заявлено около 2,5 млн кв. м качественных складских площадей. В это время складов класса «А» и «В» там насчитывалось всего около 20 тысяч кв. м (остальные 1,8 млн представляли собой постройки класса «С»). Вскоре стало ясно, что если девелоперам удастся воплотить в жизнь все планы, то количество складских помещений превысит возможный спрос. Только в Краснодаре планировалось построить около 1,5 млн кв. м — такое количество складских помещений рынку просто не нужно. Однако кризис заставил инвесторов и девелоперов пересмотреть свои планы и заморозить 90% заявленных ранее проектов. Лишь некоторые из проектов успели войти в стадию строительства.
До сих пор в ЮФО был реализован только один качественный проект в сфере складской недвижимости — логистический комплекс Megalogix. Финансирование под него было привлечено ещё до кризиса. Конечно, во время кризиса у этого объекта были трудности с заполняемостью, отчасти связанные с условиями кредитного финансирования. Тем не менее, сегодня более 50% его площадей уже сдано в аренду.
Проблему качественных складских помещений в регионе помогает решить и логистический комплекс «Кулон Югрос», который находится в Ставропольском крае. Комплекс ориентирован на Северо-Кавказский федеральный округ и на юго-западную часть ЮФО. «Кулон Югрос» — первый и пока единственный высококлассный объект складской недвижимости на Ставрополье. Комплекс будет способствовать приходу на юг России крупных инвесторов и поможет сформировать инфраструктуру для ведения бизнеса в данном регионе. Реализацией проекта занимается группа компаний «Эспро».
Этот логистический комплекс рассчитан как на крупные международные компании, работающие в России, так и на российских игроков, которые хотят быть представлены на Юге, поскольку видят его перспективы. Проявляет интерес к аренде площадей и местный бизнес. Комплекс прежде всего ориентирован на ритейлеров, дистрибьюторов, логистические и фармацевтические компании. Сегодня присматриваются к нему и компании, заинтересованные в организации производства. Однако решить проблему дефицита качественных складских площадей в регионе один объект не сможет.
Склады на заказ
Сегодня девелоперы складских объектов всё чаще предусматривают возможность дополнительного строительства на территории участка складов и производственных помещений с учётом пожеланий компаний-заказчиков. Такой формат называется built-to-suit, его отличительной чертой является то, что проектирование и строительство складских помещений ведутся в соответствии с техническими требованиями конкретного заказчика. Подобный объект особенно привлекателен для арендатора, так как обладает рядом дополнительных преимуществ. Например, он оборудуется инженерными системами, отвечающими задачам клиента. Арендуя склад, построенный «под себя», компания имеет возможность экономить до 20% от рыночной ставки аренды.
Качественные складские помещения формата built-to-suit — и это особенно важно во время кризиса и в посткризисный период — способны расширить круг возможных арендаторов, так как они востребованы как ритейлерами, так и производственными компаниями. Основными заказчиками таких складов являются компании, оперирующие нестандартными товарными группами: мебельные компании, фармакологические холдинги, производители товаров народного потребления и многие другие. Таким компаниям нужны специализированные складские и производственные помещения или необходимы нестандартные площади. Например, холодильные склады, склады для хранения негабаритной продукции или склады, совмещённые с производственными площадями.
Следуя пожеланиям арендаторов, девелоперы иногда меняют концепции своих объектов, выделяя часть площадей под формат built-to-suit. Так, например, наша компания изменила концепцию развития проекта «Кулон Югрос». Если ранее на участке планировалось возведение двух очередей складского комплекса класса «А» общей площадью 55 500 кв. м, то теперь на территории участка 9 га реализуется только одна очередь проекта площадью 27 700 кв. м. Другая часть участка будет переведена под строительство по принципу built-to-suit.
Сегодня рынок принадлежит арендатору, желающему въехать в идеально подходящее для него помещение. Для этой цели формат built-to-suit является оптимальной схемой. Спекулятивный склад вряд ли можно окупить по ставкам аренды, существующим сегодня на рынке, и никто не готов к такому риску. В случае со строительством склада по схеме built-to-suit застрахованы обе стороны: девелопер защищен от рисков, а арендатор получает нужный ему объект по фиксированной ставке. Девелоперы строят окупаемость проекта не на доходах от аренды, а от продажи построенного и заселённого арендаторами комплекса. В этом случае договор аренды заключается на определённый срок, чаще всего это долгосрочные контракты. В схеме built-to-suit обе стороны имеют гарантии по рискам. Кроме прочего, девелопер получает возможность свести к минимуму риски реализации проекта с гарантированной доходностью. Большинство банков охотно финансирует строительство built-to-suit, ведь при такой схеме складывается идеальная ситуация, которая позволяет не только минимизировать риски девелопера, но и максимально защитить вложенные в проект инвестиции.
Всё впереди
В настоящее время экономическая ситуация в ЮФО стабилизируется, в регион возвращаются федеральные операторы. Складываются предпосылки для более активного развития логистической отрасли. Ещё до кризиса она была отстающей по сравнению с другими регионами и имела большой потенциал роста, и сегодня этот потенциал сохраняется. Также значительным катализатором для возобновления активного строительства является Олимпиада-2014 в Сочи. Среди городов с наибольшим потенциалом логистического развития следует выделить Ростов, поскольку он находится «на перекрестке всех дорог». Значительным потенциалом обладает и активно развивающийся Краснодар. Этому городу помогает ещё и близость к Сочи. Несколько меньшим потенциалом обладают Волгоград и Астрахань.
Несмотря на то, что в Южном регионе есть возможность покупки земли и самостоятельного строительства объектов, для торговых и логистических компаний это малоприемлемо: слишком много существует сложностей, связанных с получением земельного участка, спецификой строительства и ограниченными финансовыми возможностями. Поэтому строить склады будут профессиональные девелоперы.
Основными арендаторами складских комплексов в ближайшее время станут не столько логистические компании, сколько дистрибьюторы и крупные компании рынка FMCG (продуктовые компании, магазины одежды, автозапчастей, бытовой техники и т. д.), фармацевтические компании, а также производственные компании, которые будут использовать складские помещения и как производственные площади. У этих арендаторов существуют такие повышенные требования к качеству помещений, как удобное местоположение, увеличенные электромощности, наличие холодильных помещений и проч. Удовлетворить эти требования могут только логистические комплексы класса «А». Учитывая дефицит подобных объектов в регионе, можно предположить, что в скором времени девелоперы обратят самое пристальное внимание на этот сегмент коммерческой недвижимости.
