За I полугодие 2017 года в регионах России было введено 237 тыс. кв. м торговых площадей в профессиональных торговых центрах, что в два раза больше, чем за аналогичный период в Москве, отмечает в своем обзоре торговой недвижимости консалтинговая компания Colliers International. При этом Казань среди российских городов-миллионников оказалась только на девятом месте по показателю обеспеченности населения качественными торговыми площадями. Эксперты «Реального времени» отмечают, что все не так плохо и у города есть потенциал дальнейшего роста. Но рост этот довольно медленный: в 2018 году запуск новых торговых центров маловероятен.
Казань на 9-м месте
Казань не поддержала бурный рост торговой недвижимости в регионах. По данным Colliers International, среди российских городов-миллионников именно Самара четвертый год подряд удерживает лидерство по показателю обеспеченности торговыми площадями. При среднероссийском показателе — 181 кв. м на 1 тыс. человек — здесь обеспеченность населения качественными торговыми площадями составляет 682 кв. м. Следом идет Екатеринбург с цифрой 661 кв. м, за ним — Санкт-Петербург (570 кв. м) и Нижний Новгород (522 кв. м). Отстала даже Москва — 483 кв. метров. Казань находится на девятой позиции с показателем 377 кв. м на 1 тыс. жителей.
Старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Игорь Чаплинский тоже ставит Казань на 9-е место. Правда, по оценкам этой компании, обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей в городе меньше — 315 кв. метров. Лидерами Cushman & Wakefield также считает Самару (664 кв. м) и Екатеринбург (496 кв. м), а замыкает тройку Нижний Новгород — 478 кв. метров. «В Казани открыто 11 форматных торговых объектов общей арендуемой площадью 383 348 кв. м, — говорит эксперт. — Пик строительной активности пришелся на период празднования 1000-летия Казани. Затем в 2012 году наступило затишье, и в 2012—2015 гг. не было введено ни одного форматного торгового объекта».
На 9-м месте среди городов-миллионников Казань оказалась и у руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеси Дзюба. Насыщенность качественными торговыми площадями, по подсчетам этой компании, составляет у города 325 кв. м на 1 тыс. жителей. Олеся Дзюба отмечает, что самым новым торговым центром города является «Горки Парк» на улице Зорге (общая площадь — 38 тыс. кв. м, арендуемая — 27 тыс. кв. м), запущенный в декабре 2016 года ООО «Унистрой». В нем были открыты первый в городе магазин крупнейшей розничной сети России «Лента» и гипермаркет мебели и товаров для дома Hoff.
Крупнейшим торговым комплексом города является открытая в 2005 году «Мега» с общей площадью 112,5 тыс. кв. м, арендуемой — 92 тыс. кв. метров. «Рынок торговой недвижимости Казани нельзя назвать неразвитым», — уверена эксперт. При этом она замечает, что в городе свой менталитет: жители Казани исторически привыкли к базарам, поэтому они проявляют лояльность к локальным брендам, а новые международные сети воспринимают с осторожностью и долго к ним присматриваются. Возможно, это немного сдерживает развитие качественного ретейла.
Без заморозки
Небольшое, по сравнению с «соседями», количество качественных торговых площадей вовсе не плохо, утверждают специалисты по недвижимости. По оценке Colliers International, «рынок Самары, наряду с Екатеринбургом, уже исчерпал потенциал для дальнейшего экстенсивного роста торговых площадей в сравнении со средними европейскими показателями».
— Это же прекрасно, что Казань не в лидерах! — восклицает директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева. — Если город находится на лидирующих позициях, это означает, что он крайне обеспечен торговыми площадями и потенциал для нового ретейла сильно ограничен. Это индикатор того, что построено уже достаточно. Серединная позиция Казани говорит о том, что в городе еще есть пространство для маневра и для реализации новых торговых центров, которые с высокой вероятностью будут востребованы.
То, что эти центры будут востребованы, подтверждают цифры оборота розничной торговли Татарстана. В январе — июне 2017 года, по оценке Татарстанстата, он достиг 394,167 млрд рублей, и республика заняла первое место в Приволжском федеральном округе.
Вероника Лежнева обращает внимание, что у Казани, в отличие от других городов-миллионников, нет замороженных проектов. И это положительный сигнал. По оценкам Colliers International, более 3 млн кв. м торговых площадей в регионах России заморожены на разных этапах строительства, и более 4,5 млн кв. м площадей так и остались на уровне анонсированных проектов. В Казани, отмечает эксперт, на стадии строительства находится 146 тыс. кв. м торговой недвижимости, еще порядка 75 тыс. кв. м заявлены как проекты. В Самаре и Екатеринбурге на разных стадиях строительства и проектирования находятся более 100 и 300 тыс. кв. м площадей соответственно.
«В 2018 году запуск новых торговых центров маловероятен»
Как скоро в Казани могут появиться новые торговые центры? «Оживление на рынке началось в 2016 году, когда был введен ТЦ «Горки Парк», — говорит Игорь Чаплинский. — А в первом квартале 2017 года состоялось открытие малоформатного торгового центра «Радужный», который, скорее всего, станет единственным торговым объектом, открытым в Казани в этом году». В 2018 году, по мнению эксперта, запуск новых торговых центров маловероятен. Единственным торговым объектом, находящимся в данный момент на стадии строительства, является ТЦ «Авиатика», который станет крупнейшим торговым центром в городе. Его открытие ожидается в конце 2018-го — начале 2019 года. ООО «Трейдсквер» на месте бывших цехов КМПО в Авиастроительном районе собирается построить торгово-развлекательный комплекс из трех объектов — самого торгового центра на 190 тыс. кв. м (общая площадь), спортивного центра на 20 тыс. кв. м и аэротрубы с электрокартингом на 7 тыс. кв. м.
Олеся Дзюба напоминает, что в структуре девелопмента торговой недвижимости Казани важную роль играют местные компании, обладающие большим опытом работы с местной администрацией, среди которых — ООО «Сувар-Казань», ФПГ «Эдельвейс Восток», ООО «Унистрой».
Игорь Чаплинский назвал еще два незамороженных, находящихся на стадии проектирования центра. Они связаны как раз с «Унистроем». Ими занимается его «дочка» — девелопер UD Group. Это ТЦ на улице Павлюхина и в ЖК «Арт Сити». Есть еще проект застройщика «Тандем-Д» — торговый центр в «Экопарке «Дубрава». Их открытие, утверждает представитель Cushman & Wakefield, планируется не ранее 2019—2020 годов.
Впрочем, руководитель проекта на Павлюхина «Унистрой» (на своем сайте называет его Центром семейного отдыха) сообщил, что пока не выбран генподрядчик объекта, но строительство планируется начать в этом году. Общая площадь объекта — 130 тыс. кв. м, торговая — 55 тыс. кв. м.
Другие эксперты полагают, что в столице республики торговые объекты могут появиться и в 2018 году. Олеся Дзюба называет еще один проект. ООО «Бриз» строит торговый центр на улице Кулахметова. Общая площадь торгового объекта составит более 22 тыс. кв. м с учетом парковочных мест. В компании подтвердили начало строительства торгового центра, его запуск планируется в следующем году.
Вероника Лежнева напоминает о проекте ООО «Агава» — ТЦ «Горьковский» в Московском районе, на Горьковском шоссе. Его площадь должна составить 48 тыс. кв. метров. На сайте компании указано, что якорными арендаторами станут DIY-магазин «Мегастрой», продуктовый гипермаркет и fashion–галерея. В отдел маркетинга компании «Реальному времени» сообщили, что строительство планируется начать в августе этого года, а запуск центра запланирован на 2018 год.
Дальнейшее развитие торговой недвижимости в Казани будет в значительной степени связано с созданием инфраструктурных объектов, обслуживающих локальные группы населения, проживающие в новых или удаленных от центра города жилых кварталах, предполагает Игорь Чаплинский. Яркий пример такого проекта — ТРЦ «Радужный» между поселком Осиново и ЖК «Радужный». Но, предостерегает Чаплинский, основная сложность запуска проектов, расположенных в новых кварталах, — растянутый во времени период заселения жильцами. Поскольку инфраструктура необходима уже с появлением первых жителей таких районов, необходимо, чтобы торговые сети начинали работать на начальном этапе, но в этот момент количества посетителей торговых центров недостаточно для баланса экономики ретейлера и ожиданий девелопера по величине арендной платы.
