На сегодня к наиболее развитым отдаленным районам Новосибирска и Новосибирской области с точки зрения развития ритейла, по наблюдениям экспертов, можно отнести микрорайоны Стрижи, Чистая слобода, Снегири, Родники, а также Академгородок и Кольцово. Уровень проникновения торговых сетей в них достаточно высок и разнообразен, к тому же фактически в каждом районе действуют торговые центры, создающие необходимую инфраструктуру для жильцов. Сколько на текущий момент составляет стоимость квадратного метра аренды и продажи в отдаленных районах и насколько высок спрос на площадки, удаленные от центра Новосибирска, — в материале «КС».
«Быть ближе к потребителю»
По оценкам экспертов, уровень развития ритейла, торговых центров и различных торговых сетей в отдаленных районах Новосибирска на текущий момент достаточно высок.
«Динамика наблюдается положительная, в частности, потому что застройщики стремительно развивают инфраструктуру, строят хорошие жилые комплексы. Люди покупают квартиры и въезжают в уже развитый жилмассив, что не может не сказаться на коммерческой недвижимости, — рассуждает специалист по элитной и коммерческой недвижимости АН «Афина Паллада» Александр Ананьев. — Безусловно, речь не обо всех. Да, есть районы, где тенденция развития коммерческой отрасли оставляет желать лучшего, но в большинстве случаев нынешняя ситуация нас очень радует».
Соглашается с коллегой и руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Алексей Малов: «И торговые центры, и продовольственные сети всегда стремятся быть ближе к потребителю. Ритейл охотно идет в отдаленные районы, поскольку большое количество потребителей находится именно там. Формат «магазин у дома» всегда актуален и востребован. В отдаленных районах в таком ключе стремятся работать и крупные компании, и малый бизнес».
По мнению Малова, желающих работать в отдаленных районах много, а вот площадок, где можно вести бизнес, гораздо меньше. Наблюдается высокий уровень конкуренции за хорошие торговые места.
«Среди мелких арендаторов также прослеживается тенденция к объединению. Они работают вместе, дополняя друг друга. На одной площадке могут вести торговлю представители разных товарных сегментов. Один, например, занимается реализацией мяса, другой торгует выпечкой, третий привозит сыр и молоко. Каждый из предпринимателей занимается какой-то категорией товаров профессионально. Такой вид объединения позволяет конкурировать с крупными торговыми сетями», — считает Алексей Малов.
К тому же, как отмечает эксперт, сообща легче платить за аренду. «Обычно в симбиоз вступают от трех до семи арендаторов. Бывает, что и 10, но это реже. Чем больше предпринимателей, тем сложнее выстраивать взаимоотношения. В таком симбиозе многое зависит от того, насколько хорошо сработаются бизнесмены», — добавляет Малов.
Если говорить непосредственно об отдаленных районах и микрорайонах города, то, по наблюдениям специалистов, на сегодня наиболее развитыми, в том числе по уровню развития ритейла, можно считать микрорайоны Стрижи, Чистая слобода, Родники, а также Академгородок и Кольцово.
«Более того, многие из них продолжают активно развиваться. Например, Чистая слобода в силу своего размаха не только порождает спрос на коммерцию, но и дает предложение на нее, делая немалое количество первых этажей нежилыми. Плюс ко всему там построили большой торговый центр «Слобода», в котором успешно функционируют супермаркет «Мария-Ра» и множество других магазинов, аптек и услуг. Очень развито коммерческое направление в Кольцове. Нет необходимости вообще куда-то выезжать из района», — говорит Александр Ананьев.
В наукограде на текущий момент работает ряд торговых сетей — «Холидей Классик», «Продсиб», «Пятерочка», «Горожанка», «Мария-Ра». Текущим летом был также сдан в эксплуатацию двухэтажный торговый центр «Кольцово Молл» площадью 3 747 кв. метров.
«Академгородок, на мой взгляд, развит неплохо, но какого-то динамичного развития и прогресса я не наблюдаю», — добавляет Ананьев. За последние несколько лет в Академгородке из крупных объектов коммерческой недвижимости был сдан в эксплуатацию разве что торговый центр «Эдем». Он начал работу в феврале 2017 года. Площади в «Эдеме» на текущий момент арендуют семизальный кинотеатр барнаульской сети «Киномир», супермаркет «Детский мир», детский центр развлечений «Эдемвиль», рестораны «Бочкари», «Перчини», «Правда кофе», KFC и другие. До сих пор не начал работу продуктовый «якорь» — супермаркет домашней кухни «Добрянка». У участников рынка сформировалось неоднозначное мнение о перспективах этого торгового центра.
«В противовес Академгородку стремительно развивается коммерческая инфраструктура микрорайонов Стрижи и Родники. Я считаю, что это вообще одни из самых развивающихся направлений нашего города, — уверен Александр Ананьев. — На шестом микрорайоне (Родники. — «КС»), удачно отстроили торговый комплекс «Лента», гипермаркет «Леруа Мерлен», торгово-выставочный центр «Каскад» с магазином «Магнит». Я бы сказал, что на Родниках все очень хорошо».
В Стрижах, по оценкам эксперта, все тоже отлично: торговый центр «Стрижи» и нежилые помещения в некоторых домах на первых этажах исправно делают «свое дело». «Конечно, на сегодня есть одна небольшая неприятность в очередях на улице Лобачевского, но она в скором времени закроется: уже через год в районе будет плотно функционировать различный ритейл. И, безусловно, нельзя не упомянуть про «Гигант» на Мочищенском шоссе, который скоро будет достроен и внесет свой вклад в развитие этой части города», — добавляет Ананьев.
Напомним, что о строительстве третьего гипермаркета «Гигант» на Мочищенском шоссе площадью 20 тыс. кв. метров стало известно в июле прошлого года. Сдать объект в эксплуатацию планируется осенью 2017 года.
«Согласно нашему анализу, интенсивная динамика развития наблюдается и в микрорайоне Снегири. Этот район большой по площади, и он активно застраивается. На данную территорию хотят попасть многие ритейлеры. Но войти туда очень сложно: хороших вакантных мест практически нет, арендные ставки высоки», — подчеркивает Алексей Малов.
«Непродовольственный сектор уступает рознице в центре города»
«Спрос в отдаленных районах пока превышает предложение, это подтверждает положительная динамика открытия новых магазинов, — говорит директор по маркетингу ГК «Холидей» Артем Нонка. — Так, за месяц открывается несколько новых магазинов (разных торговых сетей), и в основном это формат «у дома» в разных его интерпретациях. Что касается своих магазинов, мы сейчас открываем специализированные отделы «Фермер-центр» в сетях «Сибириада» и «Холидей Классик», чтобы жители Новосибирска могли купить продукты этого бренда во всех районах. Кроме этого, второй магазин бренда «Винный вагон» начал работу в Академгородке рядом с магазином «Холидей Классик».
По мнению директора сибирского дивизиона торговой сети «Пятерочка» Юлии Тюленевой, однозначно сложно ответить, насколько уровень развития ритейла в районах отличается от ситуации в центральной части города — все зависит от конкретной локации и ее емкости.
«В то же время, естественно, в центральной части города трафик больше, но выше и коэффициент конкурентной среды, и арендные ставки, — отмечает Юлия Тюленева. — При выборе локации главным критерием для X5 является инвестиционная привлекательность: мы нацелены на построение доходного бизнеса на условиях аренды. Найти площадку в центре Новосибирска, безусловно, непросто, есть уже устоявшаяся карта арендаторов, но сказать, что возможности нет, тоже нельзя — есть предложения, которые мы рассматриваем, оцениваем, а потом открываем».
В Новосибирске и Новосибирской области на текущий момент открыто 40 магазинов «Пятерочка». До конца года компания планирует увеличить количество магазинов до 100 точек.
Несколько иначе обстоит ситуация в сегменте непродовольственных товаров. «В целом по уровню развития ритейл в удаленных районах Новосибирска, если говорить про непродовольственный сектор, уступает рознице в центре города, — отмечает руководитель розничного отдела группы компаний «Обувь России» Майя Федорченко. — В тех торговых центрах, которые запускаются в удаленных районах, покупательский трафик ниже, чем в ТЦ, расположенных в более оживленных местах ближе к центру. Что вполне объяснимо: многие жители спальных районов предпочитают для шопинга выезжать в город и посещать крупные, популярные торговые центры».
Структура спроса в пределах города, по наблюдениям Майи Федорченко, в магазинах «Обуви России» (бренды Westfalika, «Россита», Lisette, Emilia Estra и «Пешеход») везде одинакова, что в центре, что в отдаленных районах.
«Что касается выбора помещения под магазин, у нас есть единая система оценки потенциальной площадки независимо от того, рассматриваем ли мы спальные районы или центр. В 2015–2016 гг. высвободилась часть помещений, которые расположены в более выгодных местах, арендные ставки снизились. Поэтому сейчас у ритейлеров больше возможностей найти необходимую площадку с большим покупательским трафиком и на достаточно приемлемых условиях», — добавляет Федорченко.
Как отмечает Алексей Малов, у кризиса есть обратная, позитивная сторона медали. «На рынке остаются сильнейшие. Те, кто остается в кризис, работают стабильно и качественно. А те, кто пришел в тренде роста и не сумел удержаться в усложнившейся ситуации, покидают рынок, освобождая площадки. Это наблюдается повсеместно. Поэтому спрос на хорошие площадки и в удаленных микрорайонах превышает предложение», — подчеркивает эксперт.
Наиболее охотно в районы сегодня идет продовольственный ритейл, на втором месте — продавцы хозяйственных товаров. За ними — все остальные. «В отдаленных микрорайонах стремятся работать в том числе компании, оказывающие различные услуги. Арендаторы ищут площадку под солярий, маникюрный салон. То же самое можно сказать и про кредитные организации. В районах открываются отделения банков, устанавливаются банкоматы, терминалы по оплате услуг», — говорит Малов.
Цены на аренду и продажу коммерческих площадей при этом в сравнении с центром Новосибирска отличаются весьма существенно.
«Я думаю, связано это по большей части с тем, что владельцы площадей для бизнеса в центральной части города не хотят мириться с тем, что цены на недвижимость просели очень сильно, как на жилую, так и на коммерческую. И так как они имеют деловой подход, то не могут позволить работать в убыток. Хотя вариантов на самом деле немного, — рассуждает Александр Ананьев. — При условии, что арендная ставка по ряду причин, в числе которых не только кризис, но и, например, отсутствие теперь парковочных карманов на Красном проспекте, снизилась с 2–4 тыс. рублей до 1–3 тыс. рублей, имеет смысл осуществлять продажу площадей по цене ниже, чем 200 тыс. рублей за квадратный метр. На фоне таких цифр цена на недвижимость в отдаленных районах выглядит более скромно: 50–100 тыс. рублей за квадратный метр на продажу и 400–2000 рублей за аренду в зависимости от расположения, населенности и транспортной составляющей».
В целом по Новосибирску средние цены на аренду торговых помещений в первом полугодии 2017 года, по информации консалтингового агентства «R-Аналитика», составили 1,5 тыс. рублей за квадратный метр, продажи — 44,7 тыс. рублей за квадратный метр.
«Для ритейлеров, как и поставщиков различных услуг, важно найти хорошую локацию и занять ее. Но в отдаленных районах не так уж и много готовых к работе свободных торговых точек и имеющихся площадей. Поэтому ритейлерам все чаще приходится искать инвесторов для строительства торговых площадей, и эта тенденция, на мой взгляд, в перспективе продолжится», — резюмирует Алексей Малов.
