Торговые центры мы, обычные покупатели, условно разделяем на маленькие, большие и очень большие, еще есть «заМКАДные». На самом деле, существует несколько более сложная, а потому — более интересная классификация торговых центров. Если точнее, то классификаций две, и обе – западные. Но ни одна из них, как считают эксперты, к российским торговым центрам неприменима в полной мере.
Одна из действующих классификаций была разработана Urban Land Institute (ULI) — американским профессиональным сообществом, занимающимся вопросами девелопмента недвижимости и использования земель. По этим стандартам в основном работают компании США. Другую, чаще применяемую в европейских странах, создал Международный совет торговых центров (International Council of Shopping Centres (ICSC)). Классификации отличаются друг от друга, но в принципе обе подразумевают разделение торговых центров по форматам, часть из которых даже схожа.
Надо отметить, что торговые центры не классифицируются по типам собственно зданий. Скажем, в оценке офисов важны параметры, по которым можно оценить качество здания и присудить ему категорию А, В или С. Например, бизнес-центр класса А должен находиться на центральной улице города, иметь выход на эту улицу, отличаться высоким качеством отделки и оборудования и т. д. В случае с торговыми центрами за основу берется то, какой радиус действия имеет тот или иной ТЦ, каких арендаторов он имеет, на какой тип покупок рассчитан.
Торговые центры классифицируются по двум основным параметрам: зона обслуживания и общая концепция объекта. Зона обслуживания – это территория, на которой проживает основная часть его посетителей. Это могут быть ближайшие улицы, район или несколько районов сразу. По этому параметру ТЦ разделяются на районные (neighborhood center) и региональные (regional centers, super-regional centers).
В районных ТЦ продаются товары и услуги повседневного спроса. Набор стандартный: одежда, обувь, товары для дома, парфюмерия и косметика, один супермаркет, химчистка, аптека, банк, салон связи. В качестве примера таких торговых центров можно привести «Семеновский» около одноименной станции метро, «Золотой Вавилон» в Отрадном, БУМ в Марьино. Есть еще промежуточная категория — окружной ТЦ (community center), несколько больший по площади и набору арендаторов. Площадь районных ТЦ составляет от 5 до 15 тысяч кв. метров, окружных — до 35–40 тысяч кв. метров.
Региональные и суперрегиональные центры (или моллы) отличаются внушительными размерами и расширенным составом арендаторов. Региональные ТЦ в среднем занимают площади от 30 до 100 тысяч кв. метров (средний показатель 45 тысяч), суперрегиональные — от 50 до 150 тысяч кв. метров (средний показатель 90 тысяч). В моллах представлен полный спектр торговых марок. В них есть не только магазины, но и многозальные кинотеатры, залы для развлечений, обширные ресторанные дворики, гипермаркеты. В Москве к региональным ТЦ можно отнести, в частности, обе МЕГИ и «Золотой Вавилон-Ростокино».
Второй параметр, по которому классифицируются ТЦ — концепция, то есть направленность и специализация. По этому параметру классифицируются ТЦ, ориентированные на определенные группы товаров. Существует, например, такой тип, как специализированные торговые центры (speciality/ theme shopping center). В них размещаются магазины, близкие по направленности. В Москве специализированными можно назвать, например, «Горбушку», где продается элетроника и бытовая техника, а также мебельный центр «Гранд».
Еще одна разновидность ТЦ — пауэр-центр (power center). Он собирает под своей крышей несколько крупных якорных арендаторов (профильные гипермаркеты, дисконт-центры — магазины, предлагающие товары по сниженным ценам). Они могут располагаться в не самых удачных местах, потому что в любом случае притягивают покупателей, которые из экономии намерены сделать большие покупки. К таким ТЦ некоторые эксперты относят «Вэймарт» на МКАД, но с натяжкой. Большинство же считает, что настоящих пауэр-центров в Москве пока нет.
Торговый центр моды (fashion center) — не что иное, как галерея дорогих бутиков дизайнерской одежды, обуви и ювелирных украшений. Расположены они, как правило, в центре города. В Москве это «Галерея Актер» и «Петровский пассаж».
В ближайшем будущем в Москве должны появиться два аутлет-центра (оutlet сenter). Это формат ТЦ, который специализируется на продаже одежды известных брендов с большими скидками (от 30% до 70%). В аутлетах распродаются остатки свежих коллекций или коллекции прошлых сезонов. Первыми о своих планах по строительству такого центра рядом с аэропортом Шереметьево заявили в марте прошлого года компании Fashion House Development и GVA Sawyer. Сейчас объект находится в стадии проектирования, строительные работы начнутся весной следующего года. Недавно о начале строительства аутлет-молла объявили также компания Hines и ГК «Белая Дача». Они планируют открыть Outlet Village Belaya Dacha в городе Котельники Московской области в сентябре 2011 года.
На западе очень популярен формат ритейл-парков (retail park). Согласно западной классификации, такой ТЦ представляет собой единое строение или комплекс из 1–2-этажных магазинов, принадлежащих различным операторам. Главная особенность ритейл-парков заключается в том, что торговое пространство в них на 70–90% формируется исключительно из крупных арендаторов, каждый из которых занимает не менее 1,5–3 тысяч кв. метров. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. В Москве ритейл-парк был построен в 2005 году на Варшавском шоссе. Основным «якорем» в нем стал гипермаркет товаров для дома OBI, который арендовал там 14 тысяч кв.м. площади.
«Исторически обе классификации (ULI и ICSC) были созданы для группировки по типу схожести параметров уже существующих на тот момент в Европе и США торговых центров, — рассказала BFM.ru генеральный директор компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Анна Ширяева. — Когда же в России началось бурное развитие торговой недвижимости, эксперты стали обращаться к западным классификациям, при этом применять их стали наоборот, то есть сначала старались определить класс торгового центра, а потом начинали строить».
Девелоперы ТЦ, работающие на российском рынке, обычно пользуются классификацией, принятой за основу западной партнерской компанией или той, которая им самим представляется правильной. В то же время, по словам Анны Ширяевой, уже как минимум четыре организации разрабатывают отечественные стандарты, в том числе и Российский совет торговых центров. Но признанной российской классификации торговых центров пока нет.
По словам эксперта, западные классификации слабо применимы к российским торговым центрам, хотя многие продолжают присваивать им типы и классы. Но основная масса торговых центров (как в Москве, так и в регионах) очень условно соответствует принятым в Европе и США стандартам. «Например, по размеру торговый центр может относиться к одному классу, а по охвату — к другому, —- пояснила она. — Аутлет-центры в США и Европе — это чаще всего искусственно созданная торговая улица под открытым небом с очень простой нарезкой торговых помещений, в России же, в силу климатических условий, наверное, больше подойдет крытый вариант аутлет-центра. Ритейл-парки в США представляют собой большие «коробки» вдалеке от города. В России же заявленные ритейл-парки находятся в черте города и очень отдаленно напоминают западный вариант этого формата».
Западные классификации разрабатывались исходя из местной специфики: типа расселения, административно-территориального деления. А эти характеристики в России совершенно иные. «Я считаю, что важнейшими параметрами при создании торгового центра является стремление к его уникальности и соответствию той торговой зоне, в которой он будет располагаться, — считает Анна Ширяева. – У нас только этим и должен определяться торговый центр, а не какой-либо классификацией. Какого формата торговый объект должен быть построен — это диктует рынок. Почему, например, проекты аутлет-центров только сейчас начали реализовываться? Да потому что только сейчас для этого созданы условия. Розничная торговля сейчас развита настолько, что появилась необходимость решать проблему возникающих остатков».
