Малейшее изменение городской среды отражается на торговле. Например, гуляющим по пешеходным зонам нужны совершенно другие торговые точки, нежели тем, кто спешит на работу или с работы.
Счастливое время торговых центров прошло
Торговля в Москве за последние 12 месяцев изменилась. Во-первых, произошло падение оборота розничной торговли, в январе—июне 2015 года он упал на 8% (прогноз Минэкономразвития). Девальвация рубля привела к тому, что доходы населения стали уменьшаться и цены пошли вверх. А продовольственное эмбарго на пару с кризисом сделали потребление консервативным и "патриотичным". Сыграла роль и тотальная реконструкция московских улиц, которая спровоцировала временное ограничение доступа покупателей в торговые точки.
Городская торговля складывается из торговых центров и так называемой уличной торговли (street retail). Онлайн-торговля до сих пор занимает не более 4% от общего торгового оборота. По оценкам компании Cushman and Wakefield, на долю торговых центров в Москве приходится около 30% товарооборота: большая часть товаров продается в магазинах на улицах, отдельно стоящих супермаркетах или рынках.
В предыдущие годы основной тренд в развитии городской торговли заключался в увеличении доли форматной торговли, представленной российскими и зарубежными сетевыми торговыми операторами. Каждый год в Россию приходили 10–15 международных ретейлеров разного профиля. Стрит-ретейл развивался медленнее, в основном за счет конвертации первых этажей зданий в торговые объекты.
Сейчас основной удар пришелся именно по торговым центрам. Из-за продовольственного эмбарго сократился ассортимент в гипермаркетах и супермаркетах. Их способность притягивать поток покупателей уменьшилась. Вдобавок из-за снижения доходов люди стали экономить, что сказывается на объеме продаж. Неудивительно, что уже несколько торговых компаний прекратили операции в России.
Торговый центр с помощью арендаторов и рекламной политики управляет потребительской аудиторией и потоком покупателей. Именно поэтому для ретейлера размещение в ТЦ — достаточно понятная процедура. Он может предсказать объемы продажи и определить, сможет ли платить арендные ставки.
В стабильной ситуации доля аренды торговой площади в обороте составляет 10–15%. Поэтому для торговой компании важен не столько уровень арендной ставки, сколько оборот, который может показать торговая точка. Сейчас торговый оборот снижается, а доля аренды возрастает. Если торговец не может договориться о снижении ставки, он закрывает торговую точку.
Сетевой оператор вынужден держать одинаковые цены по всем точкам, поэтому он не может просто поднять цены. Собственники торговых центров обычно идут навстречу ретейлерам, понимая, что выжить можно только совместно. Часто собственник торгового центра готов на большие уступки. Сегодня в Москве в рамках одного ТЦ арендная ставка может быть от 5 тыс. до 100 тыс. руб. за квадратный метр в год.
Торговый шторм
Торговые помещения на улицах обычно находятся в руках собственников, не являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости. Такой собственник готов сдавать помещение любому, кто заплатит дороже. Открытие магазина на улице сопряжено с дополнительными рисками: сложно предсказать, какого оборота удастся достичь, в то время как арендную ставку платить придется в любом случае. Малейшее изменение городской среды отражается на показателях торговли. Ярким примером является формирование пешеходных зон. Прогуливающиеся люди нуждаются в совершенно других торговых точках, нежели спешащие на работу.
Поэтому в последние месяцы мы видим значительную ротацию арендаторов на улицах, считающихся торговыми коридорами. На Тверской улице сменилось 25% арендаторов, на Никольской — 34%, в Столешниковом переулке — 38%, а на Большой Дмитровке сменилось 42% арендаторов, причем большинство новых арендаторов — кафе и рестораны, что характерно для пешеходных улиц.
Эволюция торговых коридоров отражает изменение потребительской аудитории. На месте магазина Zara на Тверской теперь расположен Bosco. На месте магазина Tezenis — магазин "Армия России". Даже действия ЦБ по оздоровлению банковской системы нашли свое отражение на главной столичной торговой улице: вместо банка "Фининвест", у которого ЦБ отозвал лицензию, место занято банком МирЪ БанкЪ.
Покупатели будут привыкать к новой реальности с ее высокой инфляцией и ограниченным ассортиментом, а ретейлеры — пытаться подобрать ключик к сердцам и кошелькам покупателей.
Московскую торговлю будет штормить еще как минимум год.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Мнения", может не совпадать с мнением редакции.
