Рынок складов уже доказал свою устойчивость к кризису: пока в остальных сегментах коммерческой недвижимости подсчитывают убытки, здесь девелоперы могут позволить себе смотреть в будущее со сдержанным оптимизмом. Разумеется, экономические проблемы и тут дали о себе знать: уровень вакантности растет, спрос со стороны покупателей и арендаторов остается на относительно невысоком уровне, а застройщикам все труднее финансировать новые проекты, но, судя по всему, участники рынка уже успели выработать эффективную антикризисную стратегию.
По словам экспертов, нестабильный спрос заставляет девелоперов отказываться от спекулятивных проектов: основу нового предложения будет составлять формат built-to-suit, подразумевающий начало строительства только при наличии конкретного клиента, готового подтвердить свою платежеспособность. Как утверждают в компании Knight Frank, только крупнейшие игроки – менее десятка – продолжат строить склады до подписания обязующих контрактов, увеличивая свою долю рынка и повышая узнаваемость бренда. А это значит, что в ближайшие пару лет объем нового предложения будет только снижаться: в 2015 году он составил 0,8 миллиона кв. метров, что вдвое ниже показателей предыдущего года. В нынешнем году планируется ввести лишь 0,7 миллиона кв. метров, что будет наименьшим значением за последние четыре года.
При этом доля вакантных площадей на рынке складов Московского региона по итогам 2015 года составила 10,5%. Специалисты ожидают, что, согласно прогнозируемому объему спроса в 850-900 тысяч кв. метров, из-за сокращения предложения вакантность плавно снизится до 8%.
Но даже в таких условиях аналитики сходятся во мнении, что складской рынок в Московском регионе, а тем более в России в целом, еще далек от насыщения. Это касается как качественных, так и специализированных площадей.
Петр Зарицкий, региональный директор и руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL:
"Недостаток специализированных площадей на складском рынке был всегда – девелоперы не строили такие объекты спекулятивно. Такие объекты девелоперы всегда были готовы реализовывать в формате built-to-suit, под конкретный запрос клиента, особенно на продажу. Сегодня такие проекты игроки рынка готовы строить и в аренду, причем уже по другим, сниженным ценам, и с меньшим объемом обеспечения. В частности, продуктовые ритейлеры, которые составляют основу спроса на склады сегодня, обычно имеют особые требования к складским помещениям, в том числе в части температурного режима, и такие требования удовлетворяются под их запрос. Каждый объект имеет своего клиента, и под каждые площади найдется свой запрос. В то же время текущая ситуация на рынке дала возможность арендаторам перейти из менее качественного склада в более современный объект – стоимость входа в такие складские комплексы значительно снизилась. Тенденция по плавному перемещению арендаторов из менее качественных в более качественные складские объекты наблюдается на протяжении последнего времени".
начале кризиса некоторые игроки рынка заявляли о том, что сложившаяся ситуация поможет очистить этот сегмент от откровенно неликвидных объектов, которые несмотря ни на что были востребованы в более благоприятные времена. Но, как показала практика, эта индустрия в России еще не настолько масштабна, чтобы можно было говорить об избытке некачественного предложения.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской и индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS:
"Проектам класса А в большинстве своем существенно меньше 10 лет, они еще не успели полностью устареть, а местоположение у более старых комплексов зачастую достаточно выгодное. Если какие-либо из проектов и реализованы с очевидными огрехами, то сейчас, во время всеобщей экономии и оптимизации затрат, подобные помещения можно сдать в аренду, предоставив дисконт: качество на сравнимых комплексах несомненно имеет значение, и клиенты исключительно избирательно подходят к выбору будущего склада, но цена для многих компаний является приоритетной, и, к сожалению, в ближайшие пару лет мало чего изменится".
Что касается арендных ставок, то за 2015 год они упали в среднем на 11% и сейчас составляют 4 тысячи рублей за кв. метр в год. При этом конкретные условия все же зависят от характеристик самого объекта, а также его местоположения. Самое дорогое предложение стоит искать на наиболее востребованных направлениях, например, вблизи Московского малого кольца.
