Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. Осталось лишь найти, куда встать – компания Astera помогает выбирать площади для аренды, предоставляя исчерпывающую информацию о том, что происходило со ставками и вакантными местами в первом квартале 2011 года.
В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года – 194,2 тыс. кв. м и 109 тыс. кв. м соответственно. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%.
Их совокупный объем, по данным базы ASTERA, составляет 9,966 млн. кв. м, из которых 5,75 млн. кв.м является общей площадью качественных торговых центров столицы. (см. таблицу 1)
Среди крупных объектов, сданных в 1 квартале 2011 года, аналитики отмечают торговый центр AFI Mall и пересадочный узел «Планерная». Ряд объектов, ожидаемых к вводу в первом квартале, были перенесены на второй квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).
Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составит 1,14 млн кв. м. Но поскольку сроки открытия многих из этих проектов неоднократно переносились, площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв. м.
Доля вакантных площадей в столичных торговых центрах колеблется от 3% до 11%. Для успешных торговых центров показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах свободных площадей практически нет («Метрополис», «Европейский», «Галерея Аэропорт», «Калужский», «Капитолий на Вернадского»).
До конца года уровень вакантных площадей останется на отметке 4-8% и или 2-3% — для наиболее популярных торговых центров. Итак, какие торговые центры в фаворе у арендаторов? На первом месте те, которые скоро откроют. Затем следуют удобно расположенные проекты с развитой инфраструктурой и интересной концепцией, даже если их открытие намечено через год-полтора. Время незатейливых торговых центров, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, прошло. Из уже открытых в выигрышном положении торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум»).
По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв. м – 59%, наименьшим – помещения от 500 до 1000 кв. м – 5%.
Для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы арендные ставки выросли на 7-10% с начала года. Минимальные и максимальные показатели арендных ставок зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть $80 за кв. м в год, а для галереи одежды и обуви – до $600 за кв. м в год.
Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%. При ограниченном объеме предложения на рынке торговой недвижимости эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.
Многие торговые сети уже ощутили нехватку площадей и вынуждены или корректировать планы развития или строить объекты самостоятельно. А компании, не находящие ниши в столичном рынке, уходят в регионы, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн человек. Оживление спроса привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Уже в этом году в Москве появятся сразу 3 аутлет-молла: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и обновленный «Вэймарт». Интерес ретейлеров сфокусировался также на торговых площадях формата street-retail, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы.
Особый интерес у участников рынка проявился к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды.
Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла $2160 долларов за кв. м в год.
Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендатором как в сторону уменьшения, так и увеличения.
По статистике реально проведенных сделок ASTERA, можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.
Арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).
По сравнению с 2010 годом количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ретейла увеличилось на 70%. Но потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. По данным ASTERA, в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет. В настоящее время большинство помещений экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, поэтому большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной. Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне $13 000-15 000 за кв.м.
Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г.
Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце 1 квартала 2011 г. |
|
Общая площадь, млн. кв. м |
5,75 |
GLA, млн. кв. м |
3,15 |
Введено в эксплуатацию в 1 квартале 2011 г. |
|
Общая площадь, тыс. кв. м |
194,2 |
GLA, тыс. кв. м |
129,0 |
Прирост торговых площадей в 1 квартале 2011 г. |
|
Прирост общей площади, % |
3,5 |
Прирост GLA, % |
4,3 |
Доля вакантных площадей в 1 квартале 2011 г. |
|
ТЦ успешные,% |
3 |
ТЦ средние,% |
7 |
ТЦ менее успешные,% |
11 |
*Общая площадь объекта составляет 50 380 кв.м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.
Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 г.
Формат помещений, кв. м |
Спрос, % |
От 1 000 |
9 |
500-1 000 |
5 |
250-500 |
8 |
100-250 |
7 |
50-100 |
12 |
До 50 |
59 |
Итого |
100 |
Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, $/за кв. м в год
Профиль |
Средняя ставка |
Диапазон ставок |
Продукты |
160 |
120-200 |
Кинотеатр |
105 |
80-120 |
Галерея одежды и обуви |
475 |
350-600 |
Товары для детей |
375 |
300-450 |
Товары для дома |
325 |
250-400 |
Бытовая техника |
400 |
300-500 |
DIY |
125 |
100-150 |
Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., $/за кв. м в год
Виды арендаторов |
I квартал 2008 |
I квартал 2009 |
I квартал 2010 |
I квартал 2011 |
Якорные арендаторы |
125-500 |
80-400 |
80-550 |
80-600 |
Арендаторы торговых галерей |
600-6 000 |
450-3 500 |
450-4 000 |
500-5 000 |
Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г.
Средние ставки аренды*, $/за кв. м в год |
|
В пределах Садового кольца |
2 160 |
Между Садовым кольцом и ТТК |
1 450 |
Между ТТК и МКАД (спальные районы) |
1 000 |
Средние цены продажи*, $/за кв. м в год |
|
В пределах Садового кольца |
13 900 |
Между Садовым кольцом и ТТК |
4 800 |
Между ТТК и МКАД (спальные районы) |
2 450 |
*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены. |
Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, $/за кв. м в год, 1 квартал 2011 г.
Профиль |
Диапазон ставок |
Продукты |
400-900 |
Общепит |
600-2 300 |
Банки |
750-2 200 |
Одежда и обувь |
650-1 800 |
Другие товары народного потребления |
800-1 500 |
Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, $/за кв. м в год
Торговый коридор
|
Ставка аренды, $/за кв. м в год |
Ул. Тверская |
2 500 |
Ул. Петровка |
2 000 |
Ул. Арбат |
2 000 |
Ул.1-я Тверская – Ямская |
1 800 |
Кутузовский пр-т |
1 900 |
Ленинградский пр-т |
1 700 |
Проспект Мира |
1 300 |
Ул. Маросейка |
2 000 |
Ул. Большая Дмитровка |
1 800 |
Ул. Пятницкая |
1 200 |
Ленинский пр-т |
1 400 |
Ул. Кузнецкий Мост |
1 800 |
Ул. Мясницкая |
1 200 |
Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, $/за кв. м в год
Торговый коридор
|
Ставка аренды, $/за кв. м в год |
|
Четная сторона |
Нечетная сторона |
|
Ул. Тверская |
9 000 |
4 500 |
Кутузовский пр-т |
3 000 |
2 000 |
Ленинградский пр-т |
2 500 |
1 500 |
Проспект Мира |
2 500 |
1 800 |
Ленинский пр-т |
2 000 |
1 000 |