Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. Осталось лишь найти, куда встать – компания Astera помогает выбирать площади для аренды, предоставляя исчерпывающую информацию о том, что происходило со ставками и вакантными местами в первом квартале 2011 года.

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года – 194,2 тыс. кв. м и 109 тыс. кв. м соответственно. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%.

Их совокупный объем, по данным базы ASTERA, составляет 9,966 млн. кв. м, из которых 5,75 млн. кв.м является общей площадью качественных торговых центров столицы. (см. таблицу 1)

Среди крупных объектов, сданных в 1 квартале 2011 года, аналитики отмечают торговый центр AFI Mall и пересадочный узел «Планерная». Ряд объектов, ожидаемых к вводу в первом квартале, были перенесены на второй квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составит 1,14 млн кв. м. Но поскольку сроки открытия многих из этих проектов неоднократно переносились, площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей в столичных торговых центрах колеблется от 3% до 11%. Для успешных торговых центров показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах свободных площадей практически нет («Метрополис», «Европейский»,  «Галерея Аэропорт», «Калужский», «Капитолий на Вернадского»).

До конца года уровень вакантных площадей останется на отметке 4-8% и или 2-3% — для наиболее популярных торговых центров. Итак, какие торговые центры в фаворе у арендаторов? На первом месте те, которые скоро откроют. Затем следуют удобно расположенные проекты с развитой инфраструктурой и интересной концепцией, даже если их открытие намечено через год-полтора. Время незатейливых торговых центров, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, прошло. Из уже открытых в выигрышном положении торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум»).

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв. м – 59%, наименьшим – помещения от 500 до 1000 кв.  м  – 5%.

Для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы арендные ставки выросли на 7-10% с начала года. Минимальные и максимальные показатели арендных ставок зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть $80 за кв. м в год, а для галереи одежды и обуви – до $600 за кв. м в год.

Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%. При ограниченном объеме предложения на рынке торговой недвижимости эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.

Многие торговые сети уже ощутили нехватку площадей и вынуждены или корректировать планы развития или строить объекты самостоятельно. А компании, не находящие ниши в столичном рынке, уходят в регионы, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн человек. Оживление спроса привело  к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Уже в этом году в Москве появятся сразу 3 аутлет-молла: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и обновленный «Вэймарт». Интерес ретейлеров сфокусировался также на торговых площадях формата street-retail, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы.

Особый интерес у участников рынка проявился к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла $2160 долларов за кв. м в год.

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендатором как в сторону уменьшения, так и увеличения.

По статистике реально проведенных сделок ASTERA, можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

По сравнению с 2010 годом количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ретейла увеличилось на 70%. Но потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. По данным ASTERA, в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет. В настоящее время большинство помещений экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, поэтому большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной. Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне $13 000-15 000 за кв.м. 

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г.

 

Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце 1 квартала 2011 г.

Общая площадь, млн. кв. м

5,75

GLA, млн. кв. м

3,15

Введено в эксплуатацию в 1 квартале 2011 г.

Общая площадь, тыс. кв. м

194,2

GLA, тыс. кв. м

129,0

Прирост торговых площадей в 1 квартале 2011 г.

Прирост общей площади, %

3,5

Прирост GLA, %

4,3

Доля вакантных площадей в 1 квартале 2011 г.

ТЦ успешные,%

3

ТЦ средние,%

7

ТЦ менее успешные,%

11

*Общая площадь объекта составляет 50 380 кв.м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.

 

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 г.

 

Формат помещений, кв. м

Спрос, %

От 1 000

9

500-1 000

5

250-500

8

100-250

7

50-100

12

До 50

59

Итого

100

 

 

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, $/за кв. м в год

 

Профиль

Средняя ставка

Диапазон ставок

Продукты

160

120-200

Кинотеатр

105

80-120

Галерея одежды и обуви

475

350-600

Товары для детей

375

300-450

Товары для дома

325

250-400

Бытовая техника

400

300-500

DIY

125

100-150

 

 

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., $/за кв. м в год

 

Виды арендаторов

I квартал 2008

I квартал 2009

I квартал 2010

I квартал 2011

Якорные арендаторы

125-500

80-400

80-550

80-600

Арендаторы торговых

галерей

600-6 000

450-3 500

450-4 000

500-5 000

 

Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г.

 

Средние ставки аренды*, $/за кв. м в год

В пределах Садового кольца

2 160

Между Садовым кольцом и ТТК

1 450

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

1 000

Средние цены продажи*, $/за кв. м в год

В пределах Садового кольца

13 900

Между Садовым кольцом и ТТК

4 800

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

2 450

*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер

площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.

 

Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, $/за кв. м в год, 1 квартал 2011 г.

 

Профиль

Диапазон ставок

Продукты

400-900

Общепит

600-2 300

Банки

750-2 200

Одежда и обувь

650-1 800

Другие товары народного

потребления

800-1 500

 

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, $/за кв. м в год

 

Торговый коридор

 

Ставка аренды,

$/за кв. м в год

Ул. Тверская

2 500

Ул. Петровка

2 000

Ул. Арбат

2 000

Ул.1-я Тверская – Ямская

1 800

Кутузовский пр-т

1 900

Ленинградский пр-т

1 700

Проспект Мира

1 300

Ул. Маросейка

2 000

Ул. Большая Дмитровка

1 800

Ул. Пятницкая

1 200

Ленинский пр-т

1 400

Ул. Кузнецкий Мост

1 800

Ул. Мясницкая

1 200

 

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, $/за кв. м в год

 

Торговый коридор

 

Ставка аренды,

$/за кв. м в год

Четная

сторона

Нечетная

сторона

Ул. Тверская

9 000

4 500

Кутузовский пр-т

3 000

2 000

Ленинградский пр-т

2 500

1 500

Проспект Мира

2 500

1 800

Ленинский пр-т

2 000

1 000

 

0 0 vote
Article Rating
Спец-2021.-В-контенте
Подписаться
Уведомлять о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments