Доля торговой недвижимости в общем объеме инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости сократится в этом году по сравнению с прошлым в 4–8 раз, прогнозируют участники рынка.
Так, по оценке Анны Мельник, руководителя отдела исследования рынков капитала CBRE, по итогам девяти месяцев 2014 г. в торговую недвижимость инвестировано около 200 млн руб., или порядка 6% всех инвестиций в коммерческую недвижимость. "Мы ожидаем, что по итогам года общий объем инвестиций в российскую недвижимость составит до $4 млрд. Объем инвестиционных потоков в торговую недвижимость останется примерно на текущем уровне", — говорит эксперт.
В JLL весь объем сделок в секторе коммерческой недвижимости по итогам 2014 г. оценивают в $3,4 млрд, что в 2,4 раза меньше, чем в 2013 г. При этом на торговую недвижимость придется лишь 5−10% суммы ($170−340 млн), тогда как в 2013 г. приходилось 37%.
Наиболее значительными сделками в секторе торговой недвижимости в этом году стали покупка 49,5% доли в ярославском ТРК "Вернисаж" компанией Mirland Development (оценивается в $45 млн) и приобретение банком "АК Барс" 26% ТЦ "Тандем" в Казани (600 млн руб.). В результате обеих сделок инвесторы стали единственными владельцами комплексов.
"До конца года мы не ожидаем закрытия более крупных сделок", — говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Факторы внешние…
Внешними факторами, повлиявшими на снижение доли торговой недвижимости в общем объеме инвестиций, стали текущая геополитическая обстановка, международные санкции, слабость рубля и замедление роста экономики страны. "Инвесторы не готовы покупать объекты на нестабильном рынке — несмотря на то, что рынок по-прежнему отличается ненасыщенностью качественными площадями", — говорит Олеся Дзюба.
"Кроме того, девальвация рубля неизбежно влияет на маржинальность арендаторов-ритейлеров. Это означает, что риски давления на средние ставки выросли, что также не добавляет оптимизма инвесторам", — продолжает Анна Мельник.
…и внутренние
Еще одна причина, которой может объясняться снижение интереса инвесторов к торговой недвижимости, — это высокая конкуренция в сегменте, возникающая вследствие большого объема ввода новых площадей. Так, по данным JLL, по итогам трех кварталов 2014 г. в России введено 272 тыс. кв. м качественных торговых площадей — в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
"При этом собственники продолжают чувствовать себя достаточно комфортно даже несмотря на ослабевание потребительского спроса, и не спешат продавать качественные объекты", — говорит Анна Мельник. Кроме того, в прошлые годы было совершено достаточно много сделок с качественными активами. "Инвестиционные горизонты многих инвесторов составляют 5−7 лет, отсюда — и естественное "вымывание" хороших объектов с рынка", — подчеркивает эксперт.
ТЦ+
Если доля торговой недвижимости в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость снижается, то многофункциональных центров (МФЦ), напротив, — растет. Так, по данным JLL, по итогам трех кварталов 2014 г. на сделки с МФЦ пришлось 29% общих инвестиций, в то время как годом ранее — всего 5,4%.
Одной из самых значительных сделок года должна стать покупка группой БИН "Новинского пассажа" у "ВЭБ-Инвеста". Ранее сообщалось, что Федеральная антимонопольная служба России дала разрешение на сделку, и ее закрытие ожидается до конца года. Объем сделки оценивается в $334,7 млн.
Больший интерес инвесторов к МФК, нежели просто к торговым комплексам, объясняется тем, что сроки окупаемости таких инвестиций и рентабельность проектов легче поддаются прогнозированию, поскольку МФК сочетает в себе несколько видов доходной недвижимости, считает Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Чего ждать от 2015-го?
При сохранении текущей макроэкономической ситуации и геополитической напряженности можно ожидать дальнейшего снижения инвестиционной активности, считает Олеся Дзюба. "В условиях, когда на рынке много неопределенности, мы видим несоответствие ожиданий покупателей и продавцов, поэтому инвестиционные сделки купли-продажи объектов недвижимости будут становиться редкостью", — говорит эксперт. Исключением, по ее мнению, станут объекты недвижимости, обремененные залогом, — в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой долга.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости в целом, и к торговой — в частности, возобновит свой рост по мере стабилизации ситуации. "Сейчас мы наблюдаем снижение макроэкономических индикаторов и ослабевание курса рубля, но непонятны пределы данного тренда вследствие геополитических проблем. Как только ситуация станет более прогнозируемой, произойдет ре-балансировка цен на активы", — говорит Анна Мельник. В этом случае инвестиции в качественные заполненные торговые объекты видятся как одни из наиболее безопасных, добавляет эксперт.
Даже если стабилизации не произойдет, в 2015 г. объем инвестиций в торговую недвижимость, вероятнее всего, превысит показатели этого года. "В связи с тем, что сегмент ритейла быстрее остальных восстанавливается после экономического спада, можно прогнозировать, что в следующем году объем инвестиций в торговую недвижимость увеличится как минимум в два раза по отношению к текущим показателям", — заключает Александра Смирнова.
ТОП-10 сделок в сегменте коммерческой недвижимости
(за последние 10 лет)
№ 1
Объект: "Метрополис" (100%)
Город: Москва
Площадь: 205 000 кв. м
Сумма сделки: $1,2 млрд
Год сделки: 2013 г.
Продавец: Capital Partners
Покупатель: Morgan Stanley
№ 2
Объект: "Галерея" (100%)
Город: Санкт-Петербург
Площадь: 192 000 кв. м
Сумма сделки: $1,1 млрд
Год сделки: 2012 г.
Продавец: "СК Бриз" (основной акционер — Meridian Capital)
Покупатель: Morgan Stanley
№ 3
Объект: "Метрополис" (50%)
Город: Москва
Площадь: 205 000 кв. м
Сумма сделки: $640 млн
Год сделки: 2013 г.
Продавец: Morgan Stanley
Покупатель: Hines
№ 4
Объект: GoodZone (75%)
Город: Москва
Площадь: 146 000 кв. м
Сумма сделки: $606 млн
Год сделки: 2007 г.
Продавец: InterOil
Покупатель: Immofinanz
№ 5
Объект: "Времена Года" (100%)
Город: Москва
Площадь: 65 000 кв. м
Сумма сделки: $500 млн
Год сделки: 2008 г.
Продавец: "Марр капитал" и "Патеро девелопмент"
Покупатель: Ivanhoe Cambridge и Erupolis
№ 6
Объект: River Mall (100%)
Город: Москва
Площадь: 258 000 кв. м
Сумма сделки: $450−500 млн
Год сделки: 2013 г.
Продавец: "Банк Москвы"
Покупатель: ФК "Открытие"
№ 7
Объект: "Горбушкин двор" (100%)
Город: Москва
Площадь: 60 000 кв. м
Сумма сделки: $400−500 млн
Год сделки: 2012 г.
Продавец: МТЗ "Рубин"
Покупатель: Юрий и Алексей Хотины
№ 8
Объект: два ТЦ "Молл Гэллери" (100%)
Город: Москва
Площадь: 25 000 кв. м
Сумма сделки: $480 млн
Год сделки: 2006 г.
Продавец: "СТ девелопмент"
Покупатель: Meinl European Land (сейчас Atrium European Real Estate)
№ 9
Объект: "Военторг" (100%)
Город: Москва
Площадь: 70 000 кв. м
Сумма сделки: $300−350 млн
Год сделки: 2008 г.
Продавец: группа АСТ
Покупатель: "Нафта Ко"
№ 10
Объект: "Новинский пассаж" (100%)
Город: Москва
Площадь: 138 000 кв. м (торговая часть МФК — 80 000 кв. м)
Сумма сделки: $334,7 млн
Год сделки: 2014 г.
Продавец: ВЭБ
Покупатель: группа БИН
По данным открытых источников
Готовы ли девелоперы пойти на снижение арендных ставок? За вход в какие ТЦ, планируемые к ввод в 2015 г., будут бороться ритейлеры? Об этом и многом другом узнают участники "RETAILER CONGRESS. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 2014", который пройдет 5 декабря в Москве.
Подробнее узнать о программе и зарегистрироваться можно на сайте.
