После полуторагодового перерыва X5 Retail Group N.V. возобновляет девелоперскую деятельность. С этого года крупнейший ритейлер вновь начал поиск участков под строительство торговых объектов. О том, как компания переживает кризис, рассказал директор Северо-Западного филиала Х5 Retail Group Александр Павлов.
На Северо-Западе Х5 в 2010 году планирует открыть не менее 40 магазинов. В каких городах будете открывать магазины и какого формата?
На этот год у нас в планах открытие не менее 45 дискаунтеров на Северо-Западе, в регионах, где мы уже присутствуем: Ленинградской, Псковской и Новгородской областях. Сейчас нас в первую очередь интересует аренда помещений площадью от 300 до 800 кв. м. Если будут привлекательные предложения — помещения площадью от 800 до 2000 кв. м и от 3500 кв. м, то мы готовы их рассматривать под супермаркеты и гипермаркеты соответственно. Но помимо аренды мы допускаем возможность и покупки, и соинвестирования, и любые другие схемы сделок, которые только возможны в правовом поле. В части земельных участков приоритетными для нас являются площади от 0,15 до 1 га, но и площадки от 3 га нам также интересны. Таким образом, мы «всеядны» и готовы рассматривать практически любые предложения.
Какое направление развития для Х5 более привлекательно — аренда или собственность?
В 2008–2009 гг. мы сконцентрировались на проектах, требующих минимальных инвестиций, поэтому открывали магазины только на арендуемых площадях. Но теперь мы возобновили программу собственного строительства, которая была заморожена более полутора лет, внимательно следим за рынком торговой недвижимости и при появлении интересных предложений готовы на покупку.
А как Х5 пережила кризисный 2009 год?
Основные антикризисные меры были проведены осенью 2008 года. Наша компания сократила программу капитальных затрат на 2008 год с $1,4 млрд до $1 млрд. Сокращение касалось дорогостоящих долгосрочных проектов. Ряд антикризисных мер был направлен на сокращение операционных затрат, и одной из них стала оптимизация расходов на персонал. Осенью 2008 года Х5 сократила до 30% управленческого и административного персонала в головном и региональных офисах, но не в магазинах. При этом мы постарались сохранить людей в компании, предложив им позиции в магазинах, в том числе и руководящие.
С точки зрения открытий в 2009 году формат дискаунтер был приоритетным: мы открыли более 190 «Пятерочек», из них 30 на Северо-Западе. Причем практически все объекты открывались на арендованных площадях.
В этом году мы продолжим свое развитие: объем капитальных затрат на 2010 год — 18 млрд рублей (без учета M&A). При том, что на 2009 год капзатраты составили 14 млрд рублей (без учета M&A).
Как вы оцениваете состояние рынка торговой недвижимости на Северо-Западе до кризиса и сейчас?
До кризиса количество собственников, адекватно оценивавших стоимость своей недвижимости, было невелико. Во время кризиса произошло отрезвление, через какое-то время снизились цены, стоимость земли упала практически вдвое, но предложений, которые с точки зрения своего расположения устраивали бы ритейлеров, все равно практически нет.
С начала кризиса были заморожены практически все строительные проекты за исключением тех, которые прошли свою «точку невозвращения», поэтому количество предложений в объектах, срок сдачи которых можно оценить с высокой степенью точности, тоже невелик.
Говорить о том, что кризис миновал, на мой взгляд, еще рано. Но я оптимист и считаю, что уже намечается тенденция к восстановлению рынка. На это указывают и осторожные попытки увеличения стоимости предложения, и оживление девелоперов, и поведение собственников торговой недвижимости, которые, пережив кризис, не продали свои объекты для покрытия долгов и сейчас чувствуют себя более уверенно.
С какими проблемами приходится сталкиваться компании при работе в регионах?
Вопреки ожиданиям, кризис не позволил существенно облегчить задачу органического роста. Основной барьер остался все тот же. Это отсутствие помещений, соответствующих требованиям, предъявляемым к торговым объектам по таким характеристикам, как площадь и энергообеспечение. В связи с этим мы специально разработали формат магазина с уменьшенным энергопотреблением и площадью торгового зала порядка 200 кв. м. «Помогают» нам и различные государственные инстанции, запрещающие, например, продажу крепкого алкоголя, если расстояние до магазина от любого объекта образования или здравоохранения меньше определенного ими норматива. А расстояние в каждом регионе определяют самостоятельно. Мешает бюрократия, но мы все это давно научились расценивать не как препятствия, а как вопросы, которые необходимо решать, а потому постоянно наращиваем темпы открытия новых магазинов.
Изменилось ли поведение владельцев недвижимости во время переговоров о продаже или аренде помещений?
Те собственники, которые пережили кризис и справились с основными обязательствами, торговую недвижимость не продают и ожидают рост ее стоимости.
Есть собственники, которые никак не могут признать, что цены, которые они закладывали в свои проекты до кризиса, вернутся еще не скоро, и экономически выгоднее начинать работать уже сейчас, скорректировав сроки окупаемости, чем ждать взлета цен. Но в общей массе неадекватное предложение с рынка ушло, собственники стали лучше понимать реальность.
Кстати, интересная тенденция: при заключении долгосрочных контрактов все больше владельцев предпочитают привязывать стоимость к рублю, а не как ранее — к евро или доллару.
Можете оценить рынок с точки зрения площадей: где их больше, где меньше?
Арендные ставки в регионах Северо-Запада на 20–30% ниже петербургских. Но чем меньше город, тем меньше предложений по аренде площадей. Например, в Пскове и Новгороде наблюдается нехватка торговых площадей. Историческая архитектура не подразумевала помещения больших размеров, и потому в центре города нет помещений более 80–100 кв. м. В спальных районах проблемы, аналогичные петербургским: предложений коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий очень мало в силу небольшого количества сдаваемых новостроек, а в сдаваемых редко проектом предусматривались большие площади. В современных комплексах так же дробят аренду: текучка мелких арендаторов большая, но позволяет собственникам, видимо, хоть как-то держаться на плаву в тяжелое время, и найти помещение площадью более 500 кв. м крайне сложно.
Каков ваш прогноз по развитию розницы на ближайший год-два?
Абсолютно точно, что розничная торговля будет расти: в январе–марте 2010 года оборот розничной торговли вырос на 1,3% по сравнению с I кварталом прошлого года.
Сетевая розница — это тот формат торговли, который без государственных субсидий продолжает развиваться и предоставлять рабочие места огромному количеству жителей нашей страны. Даже в Петербурге, при том уровне конкуренции, которая существует в нашем городе, сетевая розница не остановится. Единичные магазины, торгующие ассортиментом, который повторяет ассортимент сетевиков, но в силу объективных причин с ценой на 30–70% выше, чем в сети, вряд ли будут востребованы. И очень велика вероятность, что собственники отдельных магазинов будут находить свои ниши, становиться специализированными, а в дальнейшем, для снижения издержек, возможно, объединяться в сети.
В 2010 г. приоритетным форматом для X5 Retail Group, как и в 2009 году, останется дискаунтер. «Пятерочка» во время кризиса еще раз подтвердила свою востребованность. Но формат «гипермаркет» тоже будем развивать. Не стоит забывать и о формате «супермаркет». Мы живем в многомиллионном городе, где уровень дохода у населения разный, а потому «Перекрестки» всегда будут востребованы.
В течение ближайших лет наша компания планирует охватить весь СЗФО. После того как стратегическое решение о выходе в новый для нас регион будет принято, нас уже ничто не остановит. И площади найдем, и с собственниками договоримся.
Справка БН:
X5 Retail Group N.V. — крупнейшая в России по объемам продаж розничная компания. Работает под брендами «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель». На 31декабря 2009 г. под управлением Х5 находилось 1372 магазина с расположением в Москве, Санкт-Петербурге и еще 43 городах европейской части России, на Урале и Украине.
Мультиформатная сеть компании включает в себя 1039 магазинов «Пятерочка» формата «мягкий дискаунтер», 275 супермаркетов «Перекресток» и 58 гипермаркетов «Карусель».
Чистая розничная выручка компании за 2009 год составила $8675 млн.
Акционерами X5 являются «Альфа-групп» — 47,9%, основатели «Пятерочки» — 23,1%, менеджмент компании — 1,9%, казначейские GDR — 0,1%; в свободном обращении находятся 27,0% акций в форме GDR.
Под управлением Северо-Западного филиала Х5 Retail Group N.V. на 31 декабря 2009 года находилось 354 магазина, расположенных в Санкт-Петербурге, а также Ленинградской, Псковской и Новгородской областях. Розничная выручка филиала в 2009 году составила 77,183 млрд рублей, увеличившись на 14% по сравнению с 2008 годом. В 2009 году филиалом было открыто 45 торговых объектов: 2 гипермаркета, 13 супермаркетов и 30 дискаунтеров.
