Эксперты, опрошенные порталом "Интерфакс-Недвижимость", считают основным трендом 2010 года восстановление и рост во всех секторах коммерческой недвижимости. Однако рынок еще не вернулся к докризисным показателям, но положительные тенденции уже наметились. У специалистов нет единого прогноза развития рынка в 2010 году, но все они предсказывают его дальнейший рост, усиление конкуренции и надеются на возвращение инвесторов в отрасль.
Генеральный директор Colliers International Максим Гасиев: "В отличие от предыдущих двух лет, 2010 год можно назвать годом роста"
Основной тенденцией уходящего года стало повышение активности во всех секторах коммерческой недвижимости. Таким образом, в отличие от предыдущих двух лет, 2010 год можно назвать годом роста. Сделки заключались и в офисах, и складах, и в ритейле. Компании возобновили свое развитие, причем девелоперы начали не только достраивать ранее начатые и замороженные проекты, но и покупать участки под новое строительство. Единственный сектор, в котором мы не видели большого количества транзакций – это рынок инвестиционных продаж. Были зафиксированы лишь единичные сделки, причем основными игроками оставались российские инвесторы. Но ситуация может достаточно быстро измениться. Если в конце 2009 г. и начале 2010 г. большинство институциональных инвесторов концентрировались на своих локальных рынках, что было логичной реакцией на кризисные явления в экономике, то сейчас инвестиционные фонды уже активно рассматривают рынки Восточной и Центральный Европы. Мы видим интерес и большое количество заключаемых сделок в странах Центральной и Восточной Европы, что, скорее всего, может привести к снижению ставок капитализации в этих регионах и повышению внимания инвесторов к России. Инвесторы, ожидающие сохранения высокой доходности, будут обращать свои взоры на российские проекты.Одним из факторов, подогревающих интерес инвесторов к России, является то, что российские банки снова начали рассматривать проекты для финансирования, что будет способствовать началу новых девелоперских проектов. Мы ожидаем роста ставок аренды во всех сегментах. Де-факто в торговой недвижимости рост ставок уже был зафиксирован и в этом году. В офисной недвижимости будет уменьшаться количество вакантных площадей в офисах класса А, особенно в свете новой политики мэра Москвы и борьбы за транспортную инфраструктуру городу. Вероятно, разрешения на новое строительство будут выдаваться в меньшем объеме, что будет в свою очередь ограничивать количество новых проектов. В этом и прошлом году их количество сократилось в виду финансовых сложностей, в следующем году оно еще может быть осложнено еще и новой административной политикой. Все вышесказанное может вызвать дефицит площадей и рост спроса, что впоследствии приведет к росту арендных ставок.
Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников: "Рынок кризисного периода перешел в новый, посткризисный, рынок"
Уходящий год стал годом восстановления как в экономике в целом, так и в отрасли. Хотя рынок недвижимости, а также девелопмента и строительства серьезно отстает от большинства отраслей. К концу года можно говорить о том, что рынок кризисного периода перешел в новый, посткризисный, рынок. Среди отличительных черт этого, нового, рынка я бы назвал стабильность и дифференциацию спроса на основании качества объекта.Объем предложения в торговом сегменте вырос. При этом основной рост наблюдался в пределах Садового Кольца, где к концу 2010 года предлагалось к продаже вдвое больше площадей, нежели в конце 2009 года, что обосновывается в основном структурными изменениями (на рынок вышло больше крупных объектов). А вот за пределами Садового Кольца этот рост составил лишь 16%. В офисном же сегменте – напротив – в течение года объем предложения снизился, причем в центральной части города – почти в полтора раза. Влияние кризиса, которое по-прежнему ощущалось на рынке, сказалось на ценах. В целом средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость за год снизилась на 7%. Ценовые колебания в различных сегментах по итогам года оказались довольно умеренными. Однако цены сделок скорее выросли, поскольку если в 2009 году наблюдались существенные дисконты в 20-30%, то в 2010 году, как правило, скидки не превышали 10%. Исключение составили офисные помещения в центре, цена предложения которых в среднем выросла на 13%. На рынке аренды 2010 год оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий. Объем предложения во всех сегментах продолжал расти, однако этот рост происходил на фоне вторичного рынка, поскольку объем нового строительства был ниже возрастающего объема поглощения площадей рынком. Будущий год станет продолжением основных тенденций уходящего года. В качественном и ликвидном офисном сегменте и в сегменте стрит-ритейла вполне возможен рост на 10-15% в течение года. Ставки в ТЦ, скорее всего, сохранятся на нынешнем уровне. Спрос будет достаточно активным, "рабочим", но на докризисный уровень, который бы позволил владельцам так же жестко диктовать свои условия, как до осени 2008 года, надеюсь, не вернется.Что касается неуспешных проектов, то все кризисные явления там продолжатся.
Директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила: "Рынок стрит-ритейла ожидает усиление конкуренции и рост спроса"
В 2010 году был зафиксирован резкий рост спроса на помещения стрит-ритейла. Дело в том, что участниками рынка, в основном, являются представители малого бизнеса. Именно они в кризис стали первыми сворачивать бизнес и освобождать помещения, а с началом оздоровления рынка первыми же возвращаться. Из-за существенных задержек с вводом в эксплуатацию новых торговых центров, крупные сетевые компании стали больше интересоваться данным сегментом — вырос спрос на покупку, аренду и передачу прав аренды. Кроме того, спрос в стрит-ритейле стал более взыскательным: арендаторы и покупатели отдают сегодня предпочтение помещениям с хорошим местоположением, прогнозируемым числом посетителей, требующим минимальных инвестиций в отделку.Безусловно, нельзя обойти вниманием и "антипалаточную войну", развернувшуюся с приходом нового столичного мэра, в результате которой усилилась конкурентная борьба, выросли ставки в сегменте стрит-ритейла. Как никогда стали востребованы уличные торговые помещения в спальных районах, которые сейчас активно развиваются. С начала года рост ценовых показателей в сегменте стрит-ритейла составил 7%, на сегодняшний день средние ставки аренды варьируются — от $1500 до $4000 за кв. метр в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв. метр в год. Цены продаж – от $14000 до $20000 за кв. метр – в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв. метр – на второстепенных улицах. Среди покупателей, в основном, частные инвесторы и операторы торговли. В следующем году рынок стрит-ритейла ожидает усиление конкуренции и рост спроса. Активно будут развиваться спальные районы, однако резкий рост ставок здесь не ожидается, так как объем предложения практически не ограничен. По основным торговым коридорам рост ставок составит 7-10%.
Директор департамента офисной недвижимости компании S.A.Ricci/King Sturge Алексей Богданов: "Растущий спрос на офисную недвижимость приведет к дальнейшему повышению ставок аренды на высококачественные объекты"
В 2010 году на рынке офисной недвижимости наблюдался постепенный рост спроса, повышение ставок аренды (с начала года арендные ставки выросли на 15%), возобновление строительства (преимущественно — офисов класса А), снижение уровня вакантных площадей в офисах класса А и В+, увеличение сделок по приобретению офисных активов. Более 50% из них занимали сделки приобретения офисов в собственность. Наиболее активными игроками рынка в 2010 году были компании индустриального и финансового секторов. В 2011 году доля свободных площадей в объектах класса А/В+ будет постепенно снижаться. Растущий спрос на офисную недвижимость приведет к дальнейшему повышению ставок аренды на высококачественные объекты. Средняя ставка для офиса класса А может составить $700-750 за кв. метр в год.Ожидается увеличение активности со стороны российских и западных инвесторов. Ставки капитализации будут постепенно снижаться и к концу 2011 года могут упасть с сегодняшних 10,5% до уровня 9,5% за высококачественные офисные объекты со стабильным денежным потоком и центральным местоположением. На фоне низких европейских показателей такая ставка капитализации будет весьма привлекательной для западных инвесторов.
Директор отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Константин Лысенко: "Мы надеемся, что в 2011 году международные инвестиционные фонды уверенно вернутся на российский рынок с рядом крупных приобретений"
Рынок коммерческой недвижимости в 2010 году попытался преодолеть период реструктуризации активов и начал возвращаться к классическому инвестиционному спросу. Тем не менее, на рынке продолжали превалировать оппортунистические сделки, связанные с необходимостью для владельцев недвижимости адаптироваться к новым условиям финансирования и коммерциализации активов. Рынок региональных активов по существу остается закрытым. Масштабный инвестиционный спрос, прежде всего, идет со стороны корпоративного сектора. Крупные компании и банки продолжают пользоваться хорошей возможностью приобрести привлекательные активы, инвестировав свободные денежные средства с комфортной текущей доходностью и хорошим потенциалом переоценки. Эта тенденция будет сохраняться и в следующем году и может замедлиться только после падения имплицитных ставок капитализации до уровня ниже 7-8%. Еще одним существенным источником спроса на активы недвижимости будут оставаться частные и институциональные инвестиционные фонды с российским и смешанным капиталом. Этот класс инвесторов будет постепенно адаптироваться к более консервативным ориентирам доходности. Мы надеемся, что в 2011 году международные инвестиционные фонды уверенно вернутся на российский рынок с рядом крупных приобретений. С этой точки зрения мы ожидаем несколько существенных инвестиционных сделок с высококачественными стабилизированными офисными и торговыми активами.
Исполнительный вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко: "В 2011 году мы ожидаем активизации продаж действующих гостиниц"
Гостиничный бизнес зеркально отражает состояние дел в экономике страны и мира. Российский рынок гостиничных услуг — не исключение. 2010 год не стал прорывным годом для гостиниц страны, хотя по сравнению с 2009 годом улучшения явно имеются — например, спрос можно считать восстановившимся, что отражается в увеличении показателя загрузки, однако доходы гостиниц от продаж номеров и прочих услуг все еще далеки от результатов докризисных лет. Потребители гостиничных услуг подходят к вопросам стоимости размещения очень внимательно, режим экономии расходов по командированию сотрудников, проведению корпоративных мероприятий или личным поездкам пока не отменен. По мнению опрашиваемых нами участников рынка, 2011 год, скорее всего, покажет финансовые результаты, сравнимые с результатами в завершающемся году. Среди основных причин — во-первых, затягивающееся выздоровление российской экономики (ожидаемое теперь уже в 2012 году), которое заставляет корпорантов, основную категорию гостей российских городских гостиниц, осторожно планировать поездки и связанные с ними расходы. Во-вторых — изменился баланс спроса и предложения (в частности, на рынках Москвы и Санкт-Петербурга), что не позволяет гостиницам более диктовать условия, способствуя резкому толчку к росту цен на размещение. С точки зрения рынков капитала, в будущем году мы ожидаем активизации продаж действующих гостиниц, что должно привести к появлению консолидированных гостиничных портфелей и формированию более понятной рыночной цены на гостиничные активы — иными словами, вывести гостиничную недвижимость и гостиничный бизнес в сферу интересов профессиональных гостиничных инвесторов в России и регионе ЕМЕА.
Партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Чарльз Слейтер: "В течение 2010 года уверенность участников рынка торговой недвижимости значительно выросла"
В течение 2010 года уверенность участников рынка торговой недвижимости значительно выросла. Тем не менее, и девелоперы и ритейлеры продолжали осторожно подходить к планам по развитию. Если в 2009 году мы почти не наблюдали активности девелоперов в регионах, то в 2010 увеличилось количество заявленных в регионах проектов. За последние 12 месяцев были открыты торговые центры мирового уровня, такие как VEGAS в Москве и "Галерея" в Санкт-Петербурге. А выход на рынок нового формата — аутлет-центров, говорит о том, что рынок недвижимости России достиг достаточно высокого уровня развития. Так же не может не радовать приход на российский рынок новых международных брендов, таких как Uniqlo, Reiss и Parfois. Это показатель возвращения интереса западных ритейлеров к России, их уверенности в рынке. 2011 год будет богат на интересные события – во-первых, будут открыты первые аутлет-центры, среди них Outlet Village Belaya Dacha. Во-вторых, в 2011 году начнет действовать действительно знаковый проект – АфиМоллСити (Mall of Russia), который должен "вдохнуть" новую жизнь в Сити, превратив его из офисного проекта в место притяжения москвичей. Ну и конечно, мы ожидаем продолжение роста, который начался в этом году.
Вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская: "В будущем ожидается острая конкуренция между техно- и индустриальными парками"Отмечая большое количество заявленных к реализации на 2011-2014 гг. техно- и индустриальных парков по всей России, специалисты GVA Sawyer предвидят острую конкуренцию между ними. Таким образом, при создании концепции таких проектов жизненно необходимо четкое соответствие создаваемого продукта потребностям будущих резидентов и узко направленная стратегия маркетинга и продвижения проекта, чем на текущий момент могут похвастаться немногие технопарки. Считаем, что технопарки и впредь будут поддерживаться на федеральном и муниципальном уровнях ведь в среднем количество рабочих мест в индустриальных парках в расчете на единицу площади составляет до 15-18 человек на 1 га. Кроме того, считается, что 1 рабочее место в индустриальном парке создает 4-6 рабочих мест в смежных отраслях, в частности в логистике, социальной инфраструктуре и т.п. Следом за рабочими местами растет потребность в жилье для сотрудников, что еще больше стимулирует налоговые поступления.
Генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов: "В 2010 году торговая недвижимость Санкт-Петербурга восстанавливалась активнее других сегментов"
В 2010 году торговая недвижимость Санкт-Петербурга восстанавливалась активнее других сегментов. Часть проектов, замороженных в период кризиса, была завершена. В Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Площади в торговых центрах, которые стали вакантными в 2009 году, в 2010 активно заполнялись арендаторами, в числе которых появились новые бренды. На рынок ритейла Санкт-Петербурга было выведено несколько новых международных брендов, среди которых Desigual, Coccinelle, Furla, Longchamp, Michael Kors. Произошедшая в результате кризиса ротация привела к качественному изменению состава арендаторов ряда торговых комплексов.В сегменте стрит ритейл ситуация стабильно улучшается в течение всего года — помещения на основных торговых коридорах и вблизи станций метрополитена очень быстро занимаются арендаторами. С начала 2010 года сроки экспозиции сократились с 4-5 до 1-2 месяцев. Спрос уже превышает предложение, пустуют только помещения в новостройках, без ремонта. Вновь вернулась практика тендера на аренду наиболее ликвидных помещений. Во многом ужесточению конкуренции способствовала арендная активность игровых операторов, которые в этом году вернулись на рынок коммерческой недвижимости, и ведут агрессивную политику перебивания цен. Состав арендаторов претерпел изменения: активно развивается сегмент ритейлеров, рассчитанный на покупателей со средним уровнем достатка. Сегмент luxury по-прежнему не восстановился от последствий кризиса, но есть основания прогнозировать его более активное развитие в наступающем году. Дополнительный импульс к этому должно дать открытие компанией Mercury Дома ленинградской торговли после реконструкции.
