В настоящее время в сегменте торговой недвижимости наблюдается снижение спроса со стороны арендаторов, в связи с чем собственники объектов вынуждены пересматривать условия договора, чтобы удержать существующих и привлечь новых арендаторов. Об этом и многом другом нам рассказала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу группы компаний GVA Sawyer.
Ситуация на рынке
Как известно, Россия возглавляла рейтинг из 34 европейских стран по количеству квадратных метров качественных торговых площадей, готовящихся к открытию. Но, несмотря на почетное призовое место, девелоперы торговых объектов сегодня испытывают явные затруднения при реализации своих проектов. Несмотря на снижение арендных ставок (в среднем с начала года они стали дешевле на 10-15 %), собственники торговых центров не смогли удержать ретейлеров.
По итогам первого квартала 2009 года уровень вакантных площадей в столице достиг рекордного значения в 10 %. В результате сейчас простаивает порядка 300 тыс. м2. Увеличивается число введенных объектов с торговой галереей, заполненной лишь на 55-60 %. Для сравнения: до кризиса норма заполняемости при открытии ТЦ была не менее 70-80 %. При этом в 2009-2010 годах в Москве заявлено открытие новых торговых комплексов общей площадью более 2 млн м2, большая часть из которых, по всей видимости, так и не найдет своего арендатора. Однако эксперты единодушны в том, что на рынок выйдет лишь малая часть этих проектов — лишь 30-40 %.
Настроения потребителей
Результаты исследований, проведенных Росстатом в I квартале 2009 года, настойчиво показывают снижение потребительской уверенности населения России.
Индекс потребительской уверенности, который отражает совокупные потребительские ожидания населения, снизился в I квартале 2009 года на 35 %. По сравнению с IV кварталом 2008 года индекс снизился на 15 процентных пунктов (ПП), с I кварталом 2008 года — на 35 ПП. Аналогичный уровень индекса наблюдался аж в IV квартале 1999 года!
На снижение индекса потребительской уверенности повлияло прежде всего преобладание негативных оценок респондентами произошедших изменений в экономике России. Оценки остальных компонентов индекса также ухудшились, но в значительно меньшей степени.
Индекс ожидаемых изменений экономической ситуации в России на краткосрочную перспективу уменьшился по сравнению с I кварталом 2008 года на 35 ПП. На возможные положительные изменения в экономике указали примерно 13 % опрошенных (против 28 % в I квартале 2008 года). Негативных изменений в экономике ожидают более 48 % респондентов, что почти на 35 ПП выше уровня I квартала 2008 года.
Индекс произошедших изменений в экономике России составил -55 % против +6 % в I квартале 2008 года. Доля респондентов, указавших на ухудшение экономической ситуации в стране, составила почти 83 % от числа опрошенных (в I квартале 2008 года — 19 %). Доля респондентов, положительно оценивающих произошедшие изменения экономической ситуации, составила 4 % против 32 % в I квартале 2008 года.
Индекс ожидаемых изменений в личном материальном положении уменьшился на 26 %, что на 25 ПП ниже уровня, отмеченного в I квартале 2008 года. Ухудшение личного материального положения прогнозирует более 42 % опрошенного населения (против 13 % в I квартале 2008 года). Доля респондентов, ожидающих улучшения своего материального положения в течение следующих 12 месяцев, составила 7 % (13 % в I квартале 2008 года). Почти 38 % от числа опрошенных считают, что их материальное положение не изменится. Обращают на себя внимание последние две цифры — то есть потенциальная аудитория ТРЦ — это не менее 45 % респондентов. Совсем немало с учетом продолжающегося кризиса.
Снижение индекса потребительской уверенности по сравнению с I кварталом 2008 года наблюдалось в равной степени во всех возрастных группах населения: у молодежи в возрасте 16-29 лет — на 40 ПП, лиц среднего (от 30 до 49 лет) и старшего (от 50 лет и старше) возрастов — на 38 и 31 ПП соответственно.По данным мартовского мониторинга компании "Комкон", посвященного экономическому кризису, треть покупателей стала покупать одежду реже.
Эту статистику уже прочувствовали на себе ретейлеры. В конце февраля в прессе стали появляться данные о том, что в основном сети предпринимают следующие стратегии выживания: закрытие низкоприбыльных торговых точек, прежде всего в регионах, сокращение запланированного числа новых магазинов в 2009 году, сокращение раздутого персонала и сокращение и (или) удешевление ассортимента магазинов. Схожая ситуация и у торговых операторов других товарных групп. Такие сети, как "Беталинк", "Евросеть", "Букбери", "Красный куб", "Шоколадница", заявили о закрытии вплоть до 30 % своих магазинов, а "Ригла", например, закрывает свою сеть социальных аптек, которая работает на территории поликлиник и не приносит коммерческой прибыли. "Дикси" и "Виктория" заявили об открытии меньшего числа торговых точек в 2009 году по сравнению с запланированным. Свои активы продают "Вестер" и "Дикая Орхидея", а "КофеХаус" оптимизирует занимаемую площадь, сдавая лишние метры в субаренду магазинам.
Размышляя о том, по какому сценарию будет развиваться сегмент торговой недвижимости в ближайшие полгода, нельзя не обратить внимание на статистику заполняемости вновь открывающихся объектов арендаторами.
Особенности российского потребления
В России, как и в любой другой стране, есть множество факторов, обесславливающих сложившуюся культуру потребительского поведения. Не вдаваясь в размышления по поводу низкого уровня развития Интернета, плохих дорог, климата, мобильности населения и прочего, обратим внимание на исторические факторы и культурные традиции. Особую роль в России играет близость Азии и ее любовь к ярким, выдающимся, нетривиальным вещам. Попробуем сложить психотип среднего класса.
Многие россиянки отличаются особой любовью к новым вещам (одежда, аксессуары и т. д.), спеша быть на пике моды, часто любят вычурные, яркие азиатские вещи, которые невозможно найти в коллекциях сдержанных европейских марок. Ценовые границы между сегментами рынка ретейла в России смещены вверх по сравнению с Европой. Средний уровень дохода российских потребителей — ниже.
Привыкнув к рынкам, российский потребитель исторически считает, что рынки — это дешевле (хотя это часто не так). К тому же ему нравится разнообразие ассортимента и возможность поторговаться — верный признак рынка. Где, как не на рынке или у частного торговца, можно купить подделку под известный бренд по сходной цене?
При этом, как ни странно, некоторые люди чувствуют себя неуютно в ТЦ, физически ощущая что именно они платят за фонтаны, дорогую отделку и другие прелести культурной торговли. Хотим ли мы этого или нет, но потребитель голосует рублем. Наметилась тенденция экономии, возврат потребителей на рынки в поисках товаров по цене, соответствующей упавшим уровням доходов.
Проблемы собственника
На фоне истерии собственников по поводу незаполнения вводящихся в этом году объектов, активность проявляют небольшие компании, частные предприниматели, активизировались рынки.
Статистика — вещь неумолимая. В конце января Ростовстат сообщил, что объем рыночной торговли вырос за январь 2009 года по сравнению с прошлым январем почти на 20 %, а организованной — на 14 % с небольшим. Это очень существенные перемены, если учесть, что на протяжении пяти-шести последних лет динамика роста рыночной торговли была на порядок ниже, чем у цивилизованных собратьев. Так, в январе — ноябре 2008 года их оборот увеличился почти на 20 % по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, а продажи на рынках и ярмарках выросли лишь на 2,5 %.
В настоящее время в ТРЦ появляется достаточное количество свободных площадей по сниженным арендным ставкам, собственники объектов готовы делать мелкую нарезку. Все это выглядит достаточно привлекательным для ЧП, несетевых арендаторов. Они все больше отдают предпочтения аренде в ТРЦ, особенно ввиду того, что рынки объявили о повышении с 1 января арендных ставок. До настоящего времени считалось, что несетевые арендаторы не добавляют престижа ТРЦ, что они хоть и вносят своеобразную индивидуальность, но все же в большей степени характерны для ТЦ шаговой доступности в спальных районах.
По мнению экспертов компании GVA Sawyer, сейчас с целью повышения заполняемости своих объектов, а также ввиду того что перспективы староформатного рынка сейчас достаточно туманны, стоит в целом пересмотреть стратегию и концепцию привлечения арендаторов в ТРЦ, повернув свои взгляды в сторону несетевых операторов. Ввиду того что у потребителей наметилась тенденция экономии, возврат потребителей на рынки в поисках товаров по цене, соответствующей упавшим уровням доходов, можно говорить о том, что сейчас несетевые игроки становятся достаточно востребованы и повышается их активность.
Собственники объектов не должны списывать мелких несетевых арендаторов со счетов, это необходимо по целому ряду объективных причин: они держат франшизу или работают без нее; знают своего клиента в лицо, по фамилиям; претендуют на площади около 100 м2 в ТРЦ, в основном одежда или обувь; готовы платить больше, чем обычные арендаторы. Мелкие арендаторы часто не берут кредитов, работают на собственные средства (equity), вследствие чего цена их ошибок в оперативном управлении гораздо выше: они тщательно взвешивают каждое решение. И, к счастью, все еще готовы рассматривать размещение своих магазинов в ТРЦ, открывающихся в 2009 году.
Одна из стратегий развития
Возможно, сегодня в условиях нестабильной ситуации на рынке стоит на 2-3 года допустить возможность входа ЧП в ТРЦ; смириться, что их концепция далека от идеала, но зато позволяет получать доход; на полном серьезе стоит рассмотреть включение формата рынка в концепцию ТРЦ, но современного; активно работать управляющей компании: дополнительно рекламировать свой комплекс как среди посетителей, так и среди потенциальных арендаторов; образовывать ЧП по работе в ТРЦ; слушать мнение арендаторов о работе ТЦ; быстро вносить корректировки; через 2-3 года при необходимости провести реконцепцию ТЦ, сменив арендаторов на более качественных.
Справка "ТО"
Группа компаний GVA Sawyer (член международной сети GVA Worldwide) работает на российском рынке коммерческой недвижимости с 1993 года, предоставляя полный спектр услуг: девелопмент, управление строительством, консультирование, операции с недвижимостью, услуги на рынке капитала.
